Юрий Кочетков: Товаром рынок стал богат

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Эй, вторичка, ты как?

Вторичный рынок жив. Спрос на квартиры практически любых весовых категорий пока ещё не исчерпан. Сделки идут, удручает лишь навес нераспроданных квартир. Так, по данным агентства недвижимости САВВА прирост объёма предложения за апрель составил +11,8% (26052 квартиры). Это очень значительный шаг, и он свидетельствует о том, что рынок находится в неблагополучном состоянии, которое далеко от равновесного. Падение цен, что в номинальном исчислении, что в реальном (с очисткой от инфляции) не прекращается уже как минимум два года.

Обратимся к тем цифрам, которыми мы располагаем по первым четырём месяцам 2017 года. Прошлый год рынок закончил на условной отметке цены кв.метра в 210 тыс.рублей. По итогам апреля мы видим, что ценник уже указывает на 200 тыс.рублей за кв.метр. Утрата – более 5% цены только за эти 4 месяца.

Впрочем, если вспомнить, что когда-то этот показатель равнялся 230 тысячам, то становится ясно, что падение номинальных цен вторичного рынка – далеко не случайный и достаточно длительный процесс. Конечно, можно утешаться, что в валютном исчислении цены за апрель выросли (с 3430 $/кв.м до 3540 $/кв.м), однако утешение это слабое. Все понимают, что причина здесь в избыточном укреплении национальной валюты, а отнюдь не в росте спроса на столичные квартиры.

В реальном исчислении, то есть с учетом инфляции рубля, цена кв.метра снизилась на 6% с начала года. Ясно, что сдерживание государством инфляции приносит свои плоды – её вклад в падение рынка всего 1% против 5%, которые мы упоминали в прошлом абзаце.

Интересно, что эффект новости «реновации» так и не проявился на ценовых индексах рынка. Никакого избыточного спроса на старые квартиры (в расчете на выигрыш при расселении) мы так и не увидели. В каком-то смысле проиграли те владельцы квартир в старом фонде, которые начали задирать цены или вообще сняли свой товар с рынка.

Сейчас, на волне протестов против реновации, вообще рассчитывать на её положительный эффект не приходится. Драконовские условия расселения, по крайней мере в том виде, в котором законопроект прошёл первые чтения в Госдуме, отбивают любое желание сыграть в рулетку с московским стройкомплексом.

«Первичка» и «ипотечка»

На первичном рынке продолжается фестиваль широкого предложения. За прошедшее с начала года время застройщики вывели на рынок почти четыре десятка новинок, апрель здесь отличился сразу 12 новыми объектами, из которых два – в формате апартаментов (небольшой дом – ЖК «Стрешнево» от Hutton Development и апарт-комплекс A-Residence от O1 properties).

Забегая вперёд, скажем, что май показал ещё две апартаментные новинки – «Ленинский 38» и «Ситимикс», оба объекта располагаются на юго-западе столицы. Это говорит о том, что апартаментная революция отнюдь не завершилась, и мы увидим ещё немало новых апартаментных объектов, споры о законности которых не смолкают до сих пор.

А что же надежда и спасительница рынка недвижимости ипотека?

По данным ЦБ РФ на 1 апреля 2017 года (т.е. за 1-й квартал года) было выдано 11042 ипотечных кредита в рублях и два – в валюте. Это, кстати, первые две ласточки. Отметим средний размер валютных кредитов – 115 млн.рублей. Понятно, что на такие деньги покупаются только элитные объекты. А вот средний рублевый ипо-кредит – это 4 млн.руб.

Кстати, по тем же данным ЦБ РФ размер общей задолженности ипотечников по стране перестал расти и уже 3-й месяц находится на таких отметках: 3,4 трлн.руб. по рублевым кредитам и 1,6 трлн.руб. по валютным. Однако, к сожалению, растёт просроченная задолженность, что не может вызывать удовлетворения.

Текущая средневзвешенная ставка ипотечного кредита сейчас оставляет 11,73% в столице. Она остаётся стабильной последние несколько месяцев. Ключевая же ставка Центробанка на начало мая составляет 9,25%. Разница между этими значениями, фактически, и составляет прибыль банков.

В итоге мы имеем с одной стороны вполне динамичный рынок квартир в Москве, но с другой наращивание объёмов предложения заставляет задуматься и о возможном обвале. Конечно, это не лопание надувшегося пузыря цен, однако сам факт весьма тревожит.