Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В этом важнейшем сегменте рынка квартир по итогам 1-го полугодия 2017 года наблюдается рост предложения и рост числа сделок. Вместе с тем, снижается характерный бюджет сделки: цена метра и средний размер продаваемой квартиры идут вниз.
В три раза за три года
Объём предложения давно стал ключевым параметром первичного рынка. Именно он воспринимается как основная угроза для любого инвестора. Именно он – надежда и опора тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия в ближайшие годы.
Итак, по данным компании «Бест новострой» объём предложения первичного рынка в столице на конец 1-го полугодия 2017 года достиг значения 2,83 млн.кв.метров (в экспозиции). То есть, это те квадратные метры, которые можно купить здесь и сейчас. Под спудом оказываются ещё сотни тысяч, а то и целый миллион кв.метров, которые уже строятся, но ещё не продаются.
Для сравнения аналогичный показатель 3-летней давности составлял чуть более 1 млн. кв.метров. Таким образом, буквально на глазах у нас рынок вырос в 2,8 раз! Причём, наиболее сильный скачок произошёл именно в 2017 году – прирост за первое полугодие составил 600 тыс.кв.метров предложения.
Наиболее логичное объяснение состоит в том, что в этот период застройщики приложили максимальные усилия для того, чтобы вытолкнуть свои проекты на рынок до того, как вступят в действие новые ужесточающие поправки к закону о «долёвке» - ФЗ-214. Лидерами по числу проектов, поступивших на рынок в 2017 году, являются две компании – ГК ПИК и «Лидер-инвест» (6 и 10 проектов соответственно). Неплохую заявку сделала и ГК «Инград»: в дополнение к свежевыпущенному на рынок ЖК «Новочерёмушкинская, 17» она проанонсировала ещё три новинки – ЖК «Лесопарковая», «Паршина» и «Картмазово», в которых намечено построить суммарно 580 тыс.кв.метров жилья.
Активно добавляются и новые очереди к уже запущенным проектам. «Галс-недвижимость» вывел 3 очередь ЖК «Наследие», ГК «Пионер» - 4 очередь в проекте «LIFE: Ботанический сад», «Центр инвест» - новый корпус в мкр.Левобережный, «ВекторСтройФинанс» - сразу 4 новых корпуса в ЖК «Кварталы 21/19». Новые корпуса также появились в продаже в ЖК «ЗИЛАРТ», «Sreda», «Царская площадь».
Покупают? Покупают!
А что у нас творится с поглощением новостроек на рынке?
Согласно докладу Сергея Лобджанидзе («Бест новострой»), физическими лицами приобретено за 1-е полугодие 2017 года 713 386 лотов по ФЗ-214. То есть, это без учета покупок новостроек, уже сданных ГК. Ещё год назад за то же срок было куплено лишь 600 тысяч лотов, а три года назад – всего-навсего 196 674 лота.
Как мы видим, рост предложения обеспечил и мощный рост поглощения новостроек – более чем в 3 раза за три года по числу ДДУ.
Стоит заметить, что Росреестр оперирует более высокими цифрами в статистике ДДУ, чем вышеуказанные. Дело в том, что до трети договоров ДДУ оформляются на юридические лица. Это и подрядные организации, с которыми расплачиваются за работу, это и внутренние дела у застройщиков, которым иногда выгоднее торговать по переуступке от юр.лица, чем напрямую.
Если говорить об абсолютных цифрах метража проданных квартир, то здесь, увы, рост за год немного слабее – всего в 2,77 раза. Расхождение с ростом числа ДДУ понятно – ощутимо снизился размер покупаемых квартир. Впрочем, не стоит считать, что потребители голосуют рублём за малометражки. Снижение среднего размера покупаемой квартиры – это следствие общей тенденции к уменьшению квартир в объектах нового строительства.
Динамика цен радует покупателей
Теперь поговорим о ценах на квартиры в новостройках Москвы. Точнее о средневзвешенных ценах по сегментам рынка для города в пределах старых границ.
Как ни странно, с 1-го квартала 2016 года сильнее всего снизились цены в краевых сегментах рынка – в эконом-классе (-28%) и в элитном (-20%). А вот комфорт-класс, бизнес-класс и премиум не претерпели значительных колебаний. Какой-то особой логики здесь искать не следует. На изменение средневзвешенных цен сильнее всего влияет динамика структуры предложения.
Однако, пожалуй, самый интересный результат – это снижение «входного билета» в Старую Москву. В начале 2016 года средняя цена квартиры в эконом-классе составляла 7,8 млн.рублей, ныне же полноценная квартира приобретается за 6,3 млн.рублей.
Ещё один занимательный факт: если рассматривать сегмент апартаментов, то здесь изменения цен за полтора года совсем минимальные. Связано это с постепенным снижением вывода новых апартаментных объектов на рынок. Это, кстати, немаловажная тенденция рынка новостроек.
В итоге рынок новостроек можно считать сбалансированным на данный момент. Рост объёма выбрасываемых на рынок новинок вполне компенсируется снижением среднего бюджета квартиры (и в сделках, и в предложении). Это ведёт к росту числа регистрируемых ДДУ. С учетом принятия ужесточающих поправок к ФЗ-214, можно спрогнозировать будущую стабилизацию характерного объёма предложения по Москве – в пределах 3 млн.кв.метров или чуть выше.
Комментировать