Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Непонятно только одно – а будет ли прок в том и для девелоперского бизнеса, и для конкретных покупателей?
Застройщики под прицелом
Как известно, законодательная власть поочерёдно склоняется то к разрешительным, то к запретительным мерам. Ещё совсем недавно шли разговоры о снижении барьеров для девелоперского бизнеса, упрощении согласований и разрешений. Но времена меняются, и как признак этого – достаточно неожиданное внесение в уголовный кодекс особой статьи, карающий недобросовестных застройщиков.
Откуда такая «честь» для скромных тружеников кирпича и мастерка? К примеру, в том же УК РФ мы не встретим термина «продавец», хотя стать потерпевшим от данной категории людей у нас шансов гораздо больше.
Но, что сделано – то сделано: в Уголовном Кодексе теперь присутствует понятие «застройщик», и от этого застройщика чётко требуют действовать в соответствие с законодательством, причём, отклонения от него отныне караются уголовно.
А кто такой – застройщик? Читаем ФЗ-214: «застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды... земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства...»
То есть, под преследование статьи УК РФ 200.3 попадают собственники/арендаторы земельного участка, начавшие собирать деньги на долевое строительство. Отсюда первый важный вывод – если деньги с дольщиков берёт некое ООО или, хуже того, какой-нибудь оффшор, имеющие косвенное отношение к участку (через цепочку договоров, к примеру), то привлечь его к ответственности по данной статье никак не выйдет. Потому что это не застройщик.
За что будут бить по рукам?
Хорошо, пусть мы имеем дело с настоящим застройщиком, за что же его теперь можно покарать? А только вот за это: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». То есть, за нарушение ФЗ-214. Больше на руках мы ничего про долевое строительство не имеем.
Попросту говоря, наказывается взымание денег граждан в обход установленных ФЗ-214 способов. Те самые «серые схемы», преддоговора, сертификаты и векселя. Причём, только в том случае, если этим занимается сам застройщик, а не какая-нибудь третья сторона.
- А за долгострой можно привлечь по этой статье? - Нет.
- А за нарушение градостроительных норм? – Нет.
- А за низкое качество строительства? – Нет.
- А за «апартаменты»? – Нет.
Одним словом, застройщик уголовно карается только за тот случай, когда нечистая сила дёрнет его собирать деньги за квартиры вне схемы ДДУ или ЖСК. И только тогда, когда он возьмётся за несуществующий пока в природе объект недвижимости.
К примеру, если застройщик будет продавать апартаменты в собственность в существующем здании с обязательство произвести реконструкцию и отделку, то уголовно карать его будет не за что. Даже если он так ничего и не сделает для своего покупателя.
Понятно, что данное законодательное нововведение – следствие изощрённости застройщиков в деле выдумывания способов сбора с дольщиков денег без требуемого по ФЗ-214 пакета документации по стройке. Раньше застройщиков усиленно штрафовали за такие дела, теперь будут сажать.
Остался вопрос – а кого сажать-то, кстати? А если в ген.директорах, как это обычно бывает, окажется зиц-председатель Фукс?
Ведь как возникает в природе современный застройщик? Участок продаётся в комплекте с привязанным к нему юридическим лицом в виде сделки по покупке этого юридического лица (что позволяет уклониться от уплаты НДС). У этого юр.лица после сделки при необходимости меняются директора и учредители. Вот вам и образуется новый застройщик. Если там Фукс в начальниках, то будут сажать Фукса.
Так что, товарищи дольщики, на уголовный кодекс надейтесь, а сами не плошайте. То, что будет меньше «серых схем» - это плюс, но мошенничества и долгостроев вряд ли убавится. Времена ныне кризисные...
Комментировать