Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Есть и другие мнения, состоящие в том, что спекулятивная атака на рубль скоро прекратится и курс даже откатится к уровню 42–43 руб./$ или, страшно подумать, ниже планки 40 руб./$. Впрочем, народная примета свидетельствует, что рубль всегда крайне неохотно отыгрывает назад своё падение.
Дефолт 1998 года напомнили и события на рынке новостроек. В октябре—ноябре резко выросла активность покупателей, готовых вкладываться практически в любые новостройки, лишь бы те номинировались в рублях. Сейчас мало кто об этом помнит, но в 1998-м году также народ бросился скупать «рублевые» новостройки, которые поставлял на рынок почивший в бозе ДИПС (департамент инвестиционной политики строительства г. Москва). Был у нас такой монстр, заведовавший производством нового жилья для столицы. В то время как частные застройщики в те далёкие годы строго продавали свой товар за валюту, ДИПС, будучи муниципальным предприятием, оперировал только в рублях. Как только загремели дефолтные громы, и стало ясно, что рубль девальвируется в разы, тотчас народ (и граждане, и инвесторы, и бизнесмены-риэлторы) бросился скупать всё, что исчислялась в рублях, да ещё и по преддефолтным ценам.
Примерно такую картину на первичном рынке мы видим и ныне.
О чём говорит Росреестр
Поступили свежие данные из Росреестра по сделкам первичного и вторичного рынка. Новостройки, к сожалению, учитываются частично-то есть, лишь договора ДДУ (договора долевого участия). В статистику не попадают ни договора ЖСК, ни покупки в собственность, ни прочие случаи приобретения апартаментов.
В октябре число договоров ДДУ, учтенных Росреестром, достигло 2894 штук. Это почти на тысячу договоров больше, чем в сентябре, не говоря уж о летних месяцах.
Полное же число переходов прав также выросло примерно на тысячу (13229 в ноябре против 12211 в октябре), однако чуть-чуть упала ипотека (3121 договор в силу закона против 3221). Возможно, что в случае ипотеки мы видим отклик подорожания этого продукта для потребителя (рост процентной ставки и отмена различных льгот/скидок для случая отдельных банков).
Однако интересно эту официальную статистику сравнить с реальными замерами активности рынка.
О чём говорят застройщики
В октябре один из лидеров рынка новостроек, компания Донстрой провела, фактически, презентацию нового офиса продаж и вариантов отделки квартир своего проекта «Сердце Столицы». В процессе общения вскользь было упомянуто, что на выходных в том октябре в офисе творится ажиотаж и столпотворение. На тот момент итоги этого ажиотажа не были ещё поведены. А вот на днях Донстроем был выпущен пресс-релиз, где указывается, что октябрь показал феноменальный рекорд по размеру выручки от продаж квартир и апартаментов — 9,1 млрд. рублей. Для сравнения предыдущий пиковый месяц (апрель 2014 г.) дал лишь 3,7 млрд. рублей.
.jpg)
Вариант отделки квартиры в ЖК «Сердце Столицы»
По другим компаниям еще нет точных октябрьских данных, однако кулуарно такие крупные застройщики как ПИК и Мортон уже сообщали о резком увеличении числа сделок по своим новостройкам, практически в разы. И уж не стоит и говорить, что в колл-центрах телефоны раскаляются от избыточных звонков.
Что ждать от ноября?
По всем признакам ноябрь покажет новые рекорды по продажам новостроек — доллар уже проштурмовал планку в 48 рублей, и это произвело неизгладимое впечатление на наших сограждан.
Конечно, существует такое популярное мнение, мол, в условиях экономического спада и разных санкций потребитель оскудел доходами и деньгами. А это означает снижение спроса на недвижимость. Однако пока экономическая статистика (и, тем более, данные по продажам) не подтверждает рублевого оскудения.
Интересен ещё и такой взгляд: продвинутая и активная часть наших граждан, которая как раз и оперирует на рынке квартир, никогда не держит свои накопления в одной «рублёвой» корзине. Уже с декабря 2013 г. стало ясно, что рублю не поздоровится и эта группа населения либо всё перевела в валюту, либо сформировала консервативный портфель типа «по 33% в евро, рублях и долларах». Простой подсчёт даже такого варианта показывает, что доступность как «рублёвых» новостроек, так и вторичного рынка выросла. Даже с учетом того, что рынок за 2014 г. вырос примерно на +10% в тех же самых рублях.
Больше всех, конечно, выиграли те, кто всё держал в долларах. Для них доступность жилья выросла почти на треть. Условно говоря, в декабре 2013 г. на миллион долларов они могли купить на вторичном рынке среднестатистическую московскую квартиру в 166,7 кв.м., а в ноябре 2014 г. — уже 216,5 кв.м.
Однако радоваться вторичному рынку пока рановато. Перекинувшаяся сюда с валютного рынка паника привела к многочисленным разрывам «цепочек» сделок. Достаточно лишь одного хозяина квартиры, который потребует пересмотра договоренностей в такой «цепочке», чтобы вся «цепочка» попала под угрозу. Кто-то требует перевода расчетов валюту, кто-то отзывает свою квартиру, боясь остаться с обесценивающимися деньгами на руках. Так что вполне возможно, что Росреестр покажет по ноябрю резкий спад обычных сделок при росте числа ДДУ и неопределенной статистикой сделок с ипотекой.
Комментировать