Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Стоит отметить, что расчеты попадают только выведенные на рынок корпуса — в некоторых проектах за кадром остается приличный задел будущих лет.
Почему аналитики придают такое значение новинкам рынка?
Всё дело в том, что привычный для строителей параметр — объём ввода жилья в строй — совершенно не отражает рыночные тенденции. Сданное жильё, как правило, уже давно продано, и его объемы отражают события 2-3-летней давности.
Новинки года рынка — это совсем другое дело. Основной боевой резерв отделов продаж и брокеров. То, что вызывает неподдельный интерес квартирных инвесторов и ипотечных банкиров. То, за чем выстраивались в очередь в нынешнем ажиотажном декабре.
Новинки года отражают основные тренды московского строительства. Они наглядно демонстрируют взгляд девелоперов на спрос 1–2 ближайших лет.
Итак, о чём нам рассказывают новинки рынка новостроек 2014 года?
Прежде всего, удивляет стабильность объёма новинок. Действительно, если в 2010–2011 годах это параметр колебался вокруг цифры 1 миллион кв.метров квартир и апартаментов, то с 2012 года новинки совершили мощный рывок на уровень 1,8 млн.кв.метров.
Понять, о чём говорит такая цифра можно, если вспомнить одно старое правило московского строительства, которое звучит следующим образом: на 1 кв.метр построенного бюджетного жилья (социальное, реконструкция, федеральное и прочее) приходится 2 кв.метра инвестиционного жилья, которое иногда называют коммерческим.
Логика такого распределения связана с классическим пониманием «доли города», насчитывавшей в разное время около 30–40%. То есть, из трех квартир застройщики отдавали одну муниципалитету, условно говоря. Доля города из натуральной сперва превратилась в денежную, затем в некий инфраструктурный сбор, а ныне — в отчисления на социальные объекты и плату за смену назначения земельного участка. Но дело даже не в этом…
Если коммерческая доля во всём строящемся жилье — это 2/3, то по-хорошему бюджетное жильё в 2014 году должно насчитывать 900 тыс.кв.метров в год. Однако рапорты властей говорят нам, что бюджетного жилья в столице строится всего лишь 660–680 тыс.кв.метров.
Всё становится на свои места, если мы вспомним, что в новинки рынка мы записываем также и апартаменты.
Апартаментная часть
Ориентировочно, в этом году на рынок поступило около 646 тыс.кв.метров апартаментов в составе многофункциональных комплексов и реконструкции. Доля — чуть больше трети. Кстати, такой же результат наблюдался и в 2013 году. Всё это следствия т.н. «апартаментной революции», произошедшей в Москве в посткризисное время.
Чем для города отличаются апартаменты от обычного жилья? С точки зрения, так сказать, бизнеса и администрации. А тем, что здесь нет платы за смену назначения зем.участка, да и социальные обременения в разы легче (совсем обнулять их не получается). То есть, апартаменты выпадают из правила «1 бюджетная квартира из трёх». Оставшиеся 1,2 млн.кв. метров обычных жилых комплексов нам как раз и обеспечивают 600 тыс.кв.метров бюджетного жилья.
То, что апартаменты удерживают долю свыше одной трети уже второй год, говорит об устойчивости тенденции. Конечно, в следующем году ситуация может сильно поколебаться, если власть начнёт серьёзнее относиться ко всем проектам, где наблюдается апартаментная часть. Тем более что недавно декларировалось правило «апартаменты — только в апарт-отелях». Однако, как показывает опыт, с трибун часто звучит одно, а по делу оказывается другое…
Классовый подход
Не менее интересно наблюдать то, как застройщики распределяют свои проекты по классам. В классификации сейчас набирает силу так называемый дихотомический подход, когда классы формируются по принципу деления большего на два. Весь объём новостроек делится на дорогое и недорогое жильё. Из первой группы выделяют элит-класс и бизнес-класс, а из второй — комфорт- и эконом-классы. Такой подход принят в качестве стандарта Российской Гильдией Риэлторов (РГР).
Взглянув на диаграмму долей классов, мы видим, что эконом-класс практически исчез из Старой Москвы. Почти всё недорогое жильё (если можно так говорить про московские объекты) сейчас относится к комфорт-классу. Это объекты монолитного домостроения, с подземным гаражом, увеличенными потолками и элементами социальной инфраструктуры. Комфорт-класс ныне занимает более половины объёма всех новинок. Однако следует понимать, что произошло это за счёт доли «эконома», ведь ещё в прошлом году доля последнего составляла целых 23%.
А вот доля дорогих классов остаётся относительно стабильной. Элита не выходит за пределы 10%-й доли, а бизнес-класс хоть и вырос в этом году до 33%, однако так и не стал лидером Москвы в зачёте девелоперских усилий.
По сути, классы элит и эконом — маргинальные классы в общем раскладе столичного строительства. Элитные объекты, как правило, это небольшие точечные проекты (их при этом может быть достаточно много), а эконом-класс представлен буквально единичными предложениями.
В целом, пока не наблюдается каких-то принципиальных новаций в столичных новостройках. Осваивается московский «ржавый пояс» — заводы вокруг ТТК, однако масштабы пока не впечатляют. Видимо, лишь в следующие годы мы увидим здесь взрыв нового строительства. Всё также строители увлечены апартаментами. Элитные проекты, к сожалению, не представляют из себя какие-то вершины архитектурной мысли. Упорно не выходят на рынок апарт-отели, хотя это перспективнейшее направление девелопмента.
И, самое главное, Москва так и не смогла избегнуть увлечения точечным строительством. Увы, но не более половины новинок — объекты комплексного освоения территорий города. Слишком сильна ещё роль случая при выборе площадок для строительства.
Комментировать