В принципе, и то и другое относится к мерам наведения некого порядка в деле строительства жилья. Действительно, в 2014-м году уже каждый второй новый объект на рынке — это апартаменты. Как ни странно, но и вторая законодательная инициатива тоже частично связана с апартаментами, так как именно этот способ (назовём это так) строительства жилья наиболее ловко обходил все нормы по обеспечению жильцов инфраструктурой.
Однако по-порядку…
Все идет по генплану?
В некоем идеальном случае у города есть Генплан плюс большое число постановлений-дополнений к нему, карт, схем и прочей граддокументации. В нём чётко указывается что, где и в каком количестве размещается на городской территории. В дальнейшем задача городского руководства — распределить и наметить то, каким образом всё намеченное претворяется в жизнь. То есть, где идёт строительство за счет городского (или даже федерального) бюджета, где разрешено частное инвестиционное строительство, а где позволено даже чуть-чуть построить гражданам чего-то там для себя.
Причём, всё это должно быть плотно и органично взаимоувязано. Нет смысла строитель дороги и инфраструктурные объекты, если нет жилья и рабочих мест, которые должны возводить, в свою очередь, инвесторы. Также бессмысленно строить микрорайон, если никто не построит к нему дороги, даже если они и намечены в планах. При этом напомню, что частный застройщик ну никак не сможет заняться дорогами, если территория ему не принадлежит или не сдана в аренду.
В Москве есть Генплан. Хороший ли, плохой, актуализированный или нет, но он есть. Утвердили его в 2010 году. Проблема в том, что строительная жизнь каким-то таинственным образом протекает мимо него. Застройщики постоянно твердят, что им дозарезу многое нужно (ПЗЗ, отраслевые схемы, высотные регламенты и т. п.), а оно почему-то отсутствует. Зато в количестве присутствует то, что мешает жить и строить. Как результат, зачастую стройка возникает скорее вопреки, чем по правилам — взять те же самые апартаменты.
Чтобы хоть как-то регулировать деятельность частных строителей в условиях пробуксовывающего Генплана в Москве была создана Градостроительно-Земельная Комиссия (ГЗК), которая в ручном режиме определяет правила игры для конкретных девелоперов и их проектов. Именно здесь получали и получают отмашку проекты, включающие и апартаменты, и минимум какой-либо инфраструктуры.
В принципе, ГЗК и смотрит соответствие проекта Генплану и прочим регулирующим документам. А далее — вопрос торга между обременениями проекта и ТЭПами (технико-экономические показатели). Первое — это расходная часть, вторая — доходная. Поэтому любой застройщик выторговывает себе обременения (т. е. расходы) по-минимуму, а ТЭПы (доходы) — по полной программе.
Вот теперь и можно разложить обе законодательные инициативы по полочкам. Первая из них касается урезания доходной части проектов, то есть жилья под наименованием апартаменты. Вторая касается наполнения расходной части. Так как между сторонами идёт торг, то получается, что Москва просто-напросто выписала себе два дополнительных очка.
Все ли так просто?
Однако кроме Москвы в старых границах у нас под боком появилось ответвление под названием Новая Москва. Там нет Генплана. Там нет и мастер-плана. Нет и ПЗЗ (правила застройки и землепользования). Нет и высотных и многих иных регламентов. Дикая степь, словом, в которой резвились застройщики.
И если апартаменты и запрет на них для Новой Москвы малоактуальны, то вот постановление о сопутствующих объектах инфраструктуры за счёт инвестора — это самая злободневная тема здесь. Потому как существует гигантский разрыв между объёмами строительства жилья Новой Москвы и объёмами этой самой инфраструктуры — от банальных дорог, до спортивных объектов, больниц и многого другого.
Кое-какая работа здесь ведётся в пределах 5-километровой зоны от МКАД, но жилые комплексы-то возникают повсюду! Естественно, нагрузка ложится на четыре основных трассы Новой Москвы (Боровское, Киевское, Калужское и Варшавское шоссе), а также на всё то немногое «социальное», что досталось в наследство от Московской области.
В Новой Москве одобренных проектов жилья (т. е. получивших ГПЗУ) сейчас насчитывается на 4,44 млн.кв.метров. Где-то еще 4 млн.кв.метров — это будущие очереди строительства в уже существующих жилых комплексах и микрорайонах. Ну и не забываем, что более 2,5 млн.кв.метров новомосковского жилья сдано в 2012–2014 года.
Хуже всего ситуация обстоит с транспортом и дорогами. Именно здесь, видимо, будет нанесён удар по тем застройщикам, которые будут претендовать на новые проекты на присоединенной территории. Впрочем, если учесть, что процедура торга «за инфраструктуру» нигде не прописана и не регламентирована, то, может быть, и удастся отыскать какой-то компромисс по каждому конкретному проекту. Важен, как говориться, не закон, а его применение…
Комментировать