Юрий Кочетков: Первые ласточки падающего рынка

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Именно резкое снижение числа сделок всегда сигнализирует о кризисных явлениях рынка. При этом цены вполне могут расти или, по крайней мере, не падать.

Итак, что же мы наблюдаем?

По данным Росреестра за месяц число переходов прав, что пропорционально числу сделок на рынке, упало на 26% — с октябрьских 13229 до ноябрьских 9775. Это не просто много, а очень много. Для сравнения возьмём сопоставимый по накалу страстей сентябрь 2008 года, тогда число сделок по сравнению с месяцем ранее (августом) упало лишь на 13%.

Не менее удручает и спад сделок с ипотекой: это 2441 сделок против 3121 октябрьских. Впрочем, перепады в ипотечной статистике — дело привычное. Иной раз показатель месяц-к-месяцу нервно реагирует на ужесточение требований к заёмщику всего лишь в паре банков с гос.участием.

Давайте-ка ещё сравним нынешние цифры с ноябрём 2013 года, вспомнив при этом, что главной новостью тогда являлась атака регулятора на частные коммерческие банки (это вызывало самую большую нервозность на рынке квартир). Как говорится, нам бы сейчас те проблемы… В давнем ноябре 2013 г. Росреестр отметил 2777 сделок по ипотеке в силу договора при 11048 переходах прав. То есть, нынешний ноябрь уступает своему коллеге по обоим параметрам. При этом нельзя сказать, что осень 2013 года была ажиотажным временем.

Словом, в сделках вторичного рынка ярко выраженный спад. В чём его причина?

Ипотечные проблемы

Начнём с ипотеки. Здесь всё довольно просто: сочетание роста процентной ставки (от полупроцента до полутора в зависимости от банка) с ощутимым ужесточением требований к заёмщику. Дело доходит до того, что банк требует при одобрении кредита разметить на его счету депозит, равный размеру первоначального взноса.

Что интересно, спрос на ипотеку со стороны граждан только растёт. Все прекрасно понимают — кредитоваться-то будешь в рублях, которые гарантированно обесценятся в ближайшее же время. Годовая инфляция уже становится двузначной, а девальвация рубля просто поражает нас своими темпами.

В принципе, всё могло бы скомпенсироваться: те, кто не потянул новые требования и новую ставку оказались бы просто замещены гражданами, поддавшимися ажиотажу и согласными на любые условия. Однако против ипотеки работает еще один механизм. И относится он уже к обычным сделкам вторичного рынка.

Проблемы «цепочек»

Больше всего риэлторы не любят ажиотажные и кризисные времена. А любят времена спокойные и без роста цен, пожалуйста. Потому что их основной хлеб — это цепочки сделок. А цепочки эти не терпят нервозности и неопределённости.

Нынешняя осень бьёт по цепочкам с двух сторон. Первая беда — это внезапное снятие квартиры с реализации при уже подготовленной цепочке. Мол, зачем мне обесценивающиеся деньги вместо квартиры? Или давай-ка я повременю с продажей, соорентируюсь по ситуации пока. Эмоции покупателей (и риэлторов) в такой ситуации понятны — надо снова бежать на рынок, подыскивать подходящую квартиру взамен.

Вторая беда — это неожиданно возникшее желание продавцов скомпенсировать потери от девальвации рубля. Формы могут быть разные: от «я поднимаю цену на 100 тысяч рублей, смотрите, вон, что с рублём твориться!» до «всё пересчитываем в валюту, причём по курсу, когда я начал выставлять свою квартиру, а это было весной…». Достаточно всего лишь одного участника «цепочки», кто не потянет подъём цен, и она просто рвётся. Приходится искать нового участника, а это целая история.

Нервозность, желание перестраховаться, желание оказаться на коне за счёт других сторон сделки — всё это по-человечески понятно, но приводит к тому, что вся связка подготовленных сделок рассыпается. А в конечном итоге приводит к формальному снижению числа сделок на рынке. Причём, это не спад спроса! Желающих спасти сгорающие деньги в квартирах пока хватает — на первичном рынке дым стоит коромыслом. Пока.

Да…, коли речь зашла о новостройках. Росреестр отметил 2215 зарегистрированный договор долевого участия по Москве. Это меньше, чем в октябре (2894), но больше, чем в любой другой месяц года. Так что здесь пока можно говорить просто о высокой активности покупателей, хотя спад ноября по сравнению с октябрем стоит взять на заметку.

Проблемы декабря

Ситуация не меняется в лучшую сторону и в первых числах декабря. Рубль продолжает своё уверенное падение, объем предложения квартир стабилен, однако переход к валютному исчислению для ряда квартир привел к росту среднего показателя цены.

Несмотря на поднятие Центробанком базовой процентной ставки до 9,5%, основные ипотечные игроки пока не заявляли о росте своей ставки кредитования — она примерно варьируется на уровне 12,5–13,5%. Так что основным тормозом для ипотечных сделок станет лишь дальнейшее ужесточение требований к заемщикам и увеличение сроков рассмотрения документов, а также разрывы цепочек, которые буквально отбрасывают ипотечников на 10 шагов назад.

Риэлторы потихоньку учатся зажимать участников «цепочек» финансовой ответственностью — это один из привычных путей преодоления нервозности рынка. Разорвал сделку — плати неустойку. Однако эффект может оказаться смазан дальнейшим ухудшением общеэкономической ситуации и, главное, ожиданием коллапса цен на рынке квартир.