Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В недавнем большом выступлении президента РФ Владимира Путина прозвучали два тезиса, так или иначе затрагивающие рынок недвижимости и строительства. Первая - это рост объемов ввода жилья с 80 млн.кв.метров в год до 120 млн. кв.метров в год. Вторая - уже хорошо нам знакомая идея о примате проектного финансирования над долевым способом.
Со вводом жилья закавыки нет, будем больше строить – будет лучше жить. Вопрос – кто и как будет строить-наращивать ввод жилья. И, главное, за чей счёт окажется банкет в итоге.
Вот здесь стоит присмотреться к концовке президентской цитаты: «…от долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».
Акцент поставлен абсолютно верно. Риски - на ком они окажутся в итоге?
Законы капитализма неумолимы, высокие риски означают низкую активность предпринимательства, которую парировать можно лишь высокой доходностью бизнеса. Президент считает, что риски должны лежать на плечах «застройщиков и банков». А давайте на примере посмотрим – насколько надежны вышеуказанные столпы девелопмента.
Горькая печаль Царицыно
Итак, многострадальный ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице в Москве. События здесь развивались по знакомой схеме: непрофильный застройщик – бесплатный сыр (здесь долгие годы жильё шло по самой низкой цене в Москве) – не сошелся дебет с кредитом – стройка встала – покупатели разбежались – долги и обязательства нарастают – банкротство и пострадавшие дольщики.
Застройщик/инвестор ГК «Настюша» - в долгах и банкротстве, достроить жильё не в состоянии. Как заметил о нём мэр Сергей Собянин в своём блоге - «прежний инвестор отказывается от любых форм конструктивного сотрудничества с правительством Москвы». При этом позиция владельца ГК «Настюша» проста - «да забирайте стройку кто угодно!» Переведем на деловой язык – застройщик не собирается брать на себя свершившиеся риски и выполнять накопленные обязательства.
Но стройка же у нас шла в соответствие с ФЗ-214, а там уже давно введено страхование на случай банкротства застройщика. Но, как отмечает портал ЕРЗ («Единый реестр застройщиков»), риски, как эстафетная палочка, прошли по рукам нескольких страховых компаний и оказались в итоге у СК «Проминстрах». Позиция этих страховщиков ныне такая: они признают обязательства только по 387 договорам долевого участия (всего же у ЖК «Царицыно» более 800 пострадавших дольщиков) и заявляют, что признаков наступления страхового случая нет! Более того, «РК-строй» (структура банка «Российский капитал»), по их мнению, будет достраивать ЖК.
Но чтобы «РК-строй» что-то достраивала нужно финансирование. В октябре 2017г. была попытка передать объект на плечи «Промсвязьбанка», но у того начались свои финансовые проблемы и дело не пошло. «Российский капитал» (владелец «РК-строй») также не рвётся оплачивать стройку – у него забот по горло с долгостроями от СУ-155.
В конце концов, пинг-понг почти пришёл к логичному завершению. В конце февраля заммэра Марат Хуснуллин заявил, что достраивать ЖК «Царицыно» будет «АО Мосотделстрой №1» за счёт бюджетных средств.
Воз и ныне там!
И чего, как говориться, было огород городить со страхованием, проектным финансированием? Ни страховщики, ни застройщики, ни банки не готовы на себя брать риски долевого строительства в полном объёме. Они готовы перекладывать их с плеч на плечи, банкротиться в крайнем случае.
И ситуацию не спасет ни проектное финансирование, ни компенсационный фонд на самом деле. Глава Минстроя Михаил Мень вообще считает, что компенсационный фонд – временное, не лучшее решение. Вот его цитата: «Почему это не лучшее решение? Потому что у нас выдают разрешения на строительство региональные и муниципальные власти, заключения о соответствии выдают региональные власти, землю выделяют региональные и муниципальные власти, а ответственность перекладывается на власти федеральные… Это не совсем логично и правильно...».
Напомним, что компенсационный фонд – это всё те же деньги дольщиков, доля, которая отщипывается с каждого договора ДДУ. Всё тот же способ свалить риски стройки на самих дольщиков.
Вот поэтому-то и проглядывает противоречие между тезисом об увеличении ввода и тезисом о проектном финансировании с условием, что банкиры и девелоперы потянут все риски.
Не потянут. Будут скидывать их при каждом удобном случае. Всё равно в конечном итоге нагрузка ляжет либо на бюджет, либо на дольщиков.
Поэтому изобретать надо что-то совсем другое. Если, конечно, мы хотим увеличить ввод, а не уменьшить его!
Комментировать