В Москве нет проблемы дольщиков!?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Выступления первых лиц московского стройкомплекса всегда очень показательны. Чиновники стараются обойти неудобные темы, а вперёд выставить внушительные цифры, которые обобщают усилия всех участников стройки. Минстрой любит радовать, скажем, цифрой общего ввода жилья по стране, а московский стройкомплекс – суммарными объёмами, включая линейные объекты в городе. Тем не менее, само молчание или уход от темы может быть очень показательным.

Заммэра по строительству Марат Хуснуллин отдувался за всех чиновников на 3-м ежегодном форуме РБК «Недвижимость в России». В результате, что там творится в России - узнать не удалось, а вот по московский делам участники услышали ёмкую справку.

Итак, что же мы узнали из выступления заммэра?

Пострадавшие дольщики есть, а проблемы нет

Ключевой фразой, пожалуй, можно назвать такую: «В Москве, я думаю, проблемы дольщиков нет… вся та шумиха по Москве вокруг дольщиков носит исключительно политический характер».

Это классический уход от вопроса. Только что у нас на глазах развернулся грандиозный скандал с дольщиками подмосковного «Урбан груп», в Москве до сих пор не решена проблема с ЖК «Царицино» и рядом других старых долгостроев. Более того, застройщики открыто предупреждают, что это лишь надводная часть айсберга проблемы. Ожидаемое ужесточение правил долевого строительства нанесёт сильный удар и по самым честным застройщикам.

История с «Урбан груп» выявила немыслимую уязвимость девелопмента от прихотей банков, выдающих ипотеку (да и целевые кредиты) – заявление того же «Сбербанка», что он перестаёт открывать ипотечные кредитные линии по какому-нибудь объекту сходу превращает его в проблемный.

Попытка чиновника уйти от проблемы обманутых дольщиков выглядит довольно наивно. Особенно с той точки зрения, что на самом деле Москва как регион находится в просто прекрасном положении для решения задач по долгостроям. Новая администрация города, так или иначе, уже решила дела по 11 тысячам пострадавших дольщиков – это примерно 500-600 тысяч кв.метров новостроек. А вот наглядные цифры по другой городской программе, реновации: 5-6 миллионов кв.метров уже либо строится, либо проектируется, либо находится в ближайших планах. Это цифры, которые озвучил Марат Хуснуллин на форуме. Мы видим, что они на порядок превосходят масштаб имевшихся проблем с дольщиками.

Реновация все спишет

Реновация, вообще, более удобная тема для доклада. Марат Хуснуллин раскрыл механизм образования многомиллионной цифры. По его словам, ещё до запуска программы порядка 1 миллиона кв.метров муниципального жилья уже находилось в проектировании/строительстве. Это миллион был оперативно переброшен в новую программу.

В результате до конца этого года в рамках реновации снесут 60-70 домов – их жителей уже есть куда переселять, хотя подлинно «реновационные» дома ещё только проектируются. Заммэра обрисовал их цифрой 1,5-2 млн.кв.метров. Наконец, ещё ~ 1 млн.кв.метров находятся на заметке чиновников.

В итоге, имеющийся задел даст городу достаточно освободившегося пространства для запуска волн переселения. В конечно итоге, город должен выйти на итоговую цифру около 15 млн.кв.метров реновационного жилья. Здесь и то, что пойдёт переселенцам, и то, что выйдет на рынок с целью покрытия расходов на программу.

Банки добавят проблем

Теперь о том, о чём чиновник предпочёл умолчать.

20 июня в Госдуме депутаты приняли во втором чтении законопроект № 322981-7 — «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и отдельные законодательные акты РФ». Это те самые изменения, которые по мнению девелоперов способны буквально обрушить стройку. Впрочем, долевое строительство они ещё не отменяют.

Поправки вводят пресловутые эскроу-счета (до 1 июля 2019 года можно будет ещё обходиться без них) и добавляется требование об обязательном банковском сопровождении проектов строительства жилья.

По сути, стройкой теперь будет заниматься упряжка из коня и трепетной лани. Причём, трепетная лань у нас – это банки. Как себя ведут банки при возникающих угрозах для стройки и проблемах – мы видели на примере «Урбан груп». А ведь поправки как раз подразумевают право банков приостанавливать финансирование стройки при подозрении на нецелевое использование средств застройщиком.

Марат Хуснуллин предпочёл не комментировать складывающуюся ситуацию. Наверняка он чувствует сложившуюся угрозу, однако мер воздействий, как на коммерческие банки, так и на банки с гос.участием у муниципалитета попросту нет. Городскому руководству очень не хочется впрягаться в проблемы, создаваемые нерадивыми застройщиками. Но ещё меньше желания разбираться у города с прихотями банков, которые впрягутся в финансировании стройки.

В заключение дадим две красноречивые цифры. По словам главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной санация только 3 банков забрала из бюджета 2,62 трлн.рублей. Санация же крупнейшего обанкротившегося застройщика (СУ-155) оценивалась в 15 млрд.рублей. Грубо говоря, банки воруют денег на два порядка больше, чем крупнейший обанкротившийся строитель РФ. Но почему-то считается, что присутствие банков в строительной отрасли решит проблему обманутых дольщиков.