Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Однако застройщики уповают на инвестиции, возвращающиеся с Запада. Ухудшение отношений с Великобританией и рост курса евро вернули интерес к столичному элитному рынку.
На западном фронте - перемены
Рынок элитной недвижимости недаром считается особым, замкнутым миром. Он довольно стойко переносит экономические перипетии и стабильно выдает 500-600 сделок в год вне зависимости от того, какие шторма бушуют вокруг.
Однако 2018 год стал очень особым годом для «элиты». Кризис отношений Россия-Великобритания заставил наших граждан серьёзно озаботиться спасением своих капиталов из туманного Альбиона. Не стала исключением и недвижимость.
Как свидетельствует Ирина Мошева (управляющий директор агентства Sotheby's International Realty) многие наши нувориши приняли решение распродавать британскую недвижимость от греха подальше. Конечно, это не одномоментная акция. Рынок дорогой недвижимости очень легко перегреть, так что объекты поступают на местный рынок не торопясь.
На свою беду англичане вообще начали наступление на российские инвестиции. Звучит это буквально как «избавить Лондон от репутации прачечной для русских денег». Конечно, деньги можно пристроить и в континентальной Европе. Но есть одно «но» - резко скакнувший курс евро. Выходит, что привлекательность доморощенных объектов (в первую очередь, московских) выросла. И это даёт полные основания ожиданиям роста на элитном рынке. По крайней мере, в рублях.
Покупатели ожидают скидок
Но пока на элитном рынке далеко не всё празднично. Эксперты Sotheby's International Realty приводят следующую статистику: в премиальном подсегменте спрос расходится с предложением примерно на 7%. То есть, здесь покупатели в среднем ищут объекты с ценой около 470 тысяч рублей за метр, а рынок в 1-м полугодии 2018 года им предлагает среднюю цену в 520 тыс.руб./метр.
Ещё сильнее расхождение в подсегменте «де люкс», оно составляет целых 20 процентов (720 и 850 тыс.руб./метр соответственно). Если говорить про бюджеты сделок, то расхождение спроса и предложения пропорционально увеличивается. В подсегменте «премиум» покупатели ищут полную скидку примерно в 10% за лот, а в «де люкс» - 25%.
Эти цифры демонстрируют нам привычную картину «рынка покупателя»: если хотите продать, то будьте готовы скинуть ценник.
Во втором полугодии ситуация может поменяться и рынку покупателя придёт конец. Но для этого выводимые с зарубежа деньги должны, наконец-то, прийти на московский элитный рынок.
Но, не исключено, что даже спасаемых от происков Запада миллионов не хватит на всех продавцов элитной недвижимости. Потому как застройщики продолжают насыщать предложение.
Так, по данным агентства Savills по итогам августа 2018 года общее число лотов в элитном сегменте достигло 2725 – рекорд за 25-летнюю историю нашего рынка. И, что самое интересное, треть из них – это лоты с полной отделкой. Всё дело в том, что из 11 новинок этого года семь предусматривают отделку. Никогда ранее, ни в один год элитные новостройки с отделкой не могли превысить и половины от всех новинок. Ирина Мошева также выделила этот тренд как один из ключевых.
Если ранее новостройка с отделкой была своеобразным вызовом рынку элиты, то ныне всё наоборот - чтобы выйти без отделки нужно иметь веские основания.
MAGNUM выходит из тренда
Что может стать причиной последнего нам демонстрирует одна из последних новинок – апартаментный дом «MAGNUM» на улице Усачёва (Хамовники). На презентации этого проекта девелоперы указали, что они принципиально не хотят ограничивать покупателей. Все апартаменты не только имеют базовую отделку Shell&Core, но и свободную планировку, а также возможность лёгкого блокирования двух апартаментов в один.
Впрочем, подлинная причина отсутствия финишной отделки апартаментов, скорее не в этом. Застройщику удалось сделать уникальное предложение по цене. На старте лоты можно купить от 318 тысяч рублей за метр или от 20 миллионов за лот. Для Хамовников это, конечно, небывало низкие цифры. Типичный проект здесь стартует с ценой от полумиллиона за метр и выше.
Понятно, что если мы здесь прибавим ещё и цену метра элитной отделки (а это от 120 тыс.рублей за метр на небольших объектах, к которым относится вполне клубный «MAGNUM»), то разом окажемся в остроконкурентной группе.
Отделка, кстати, сыграла интересную шутку со статистикой. По расчетам Savills текущее предложение метра в элитном сегменте на 18% выше, чем года назад (880 тыс. руб./метр против 760). Но скачок-то как раз связан с тем, что в новых объектах появилась отделка! Формально рынок вырос в цене, но с точки зрения покупателя ничего не произошло – он и раньше закладывал дополнительные деньги на отделку при покупке элитной квартиры.
Вот такие интересные события происходят в мире дорогой недвижимости. Деньги возвращаются в Россию, но их ждёт расширенное предложение квартир с отделкой экстра-класса и более высоким ценником лота. И ещё неизвестно - кто кого переборет.
Комментировать