Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Если спросить рядового риэлтора или брокера из отдела продаж новостроек про весенний рынок, то он пожмёт плечами, мол, работали как обычно и всё тут. Действительно, сделки шли, воспрял духом ипотечник в ожидании субсидий, инвесторы водили носами пытаясь угадать, где подешевело. Однако все статистические показатели навевают тревогу.
Всё-таки дешевеет и насыщается
Начнём с того, что в среднем квартиры немножко подешевели. «Весенняя квартира» дешевле «зимней» примерно на 1,5–2% в рублях. Но это не означает, что хозяева в массе своей одумались и пошли на поводу у покупателей. Скорее, это отказ от психологически заградительных цен, установленных многими квартировладельцами после шока девальвации декабря 2014 г.
К слову сказать, нынешние цены примерно на 3% в среднем выше, чем цены прошлой осени. И это довольно красноречивый факт. Застройщики, кстати, также держат сейчас более высокие цены на новостройки, чем полгода назад.
Главной проблемой вторичного рынка остаётся рост объёма предложения квартир. К примеру, за год этот рынок прирос примерно на 1/3, если судить по числу записей в базе данных Winner. Несколько утешает тот факт, что основной прирост этого показателя всё-таки состоялся в прошлом году.
Новостройки в Москве по числу экспонируемых квартир ведут себя более стабильно. Это связано с ограниченным числом площадок в старой Москве и постепенным истощением запаса квартир в проектах Новой Москвы, согласованных ещё подмосковными чиновниками до присоединения новых территорий. Напомним, что продвижение «новомосковских» площадок через столичную систему согласований идёт крайне медленно.
В итоге, предложение квартир в новостройках уже больше года находится на примерно одном и том же уровне. Это способствует к тому, что застройщики довольно уверены в себе: мы не видим ни массовых акций по снижению цен, ни приостановленных строек, ни новых адресов с обманутыми дольщиками. То есть, нет затоваривания — нет и сопутствующих проблем.
Сделки падают
Теперь о сделках.
Ключевым механизмом для нашего рынка давно стала ипотека. Посмотрим здесь на статистику Росреестра: 6550 ипо-сделок за прошедшую весну против 6938 ипо-сделок зимой (трудное было время, согласитесь) и… 9969 ипо-сделок весны 2014 года. Красноречивые цифры, нечего сказать.
Зимняя ипотека — это, во-многом, ещё кредитные линии, открытые до декабрьского девальвационного шока. А вот весной уже пришлось жить по новым правилам. И, кстати, ситуацию ещё сильно выправило то, что государство бросилось докапитализировать банки, выделять деньги на субсидии ипотеки. Хоть субсидии касались только первичного рынка, психологически банкам пришлось снижать процент и по всем видам ипотечных кредитов.
Снижение ипотечных сделок не могло не отозваться и на статистике переходов прав на квартиры в целом, что наиболее ёмко характеризует вторичный рынок. 31672 — это переходы прав нынешней весны, 33459 — цифра для зимы и 48121 — цифра переходов прав для весны-2014. То есть, мы наблюдаем в точности ту же тенденцию, что в случае ипотечных сделок: падение числа сделок.
Есть ещё такой сугубо аналитический параметр рынка как отношение числа переходов прав на вторичном рынке за месяц к среднему показателю объёма предложения квартир. Он ориентировочно отображает динамику поглощения квартир рынком. Так вот за год данный показатель упал почти в два раза — до 3,6% (весна-2015) с 6,8% (весна-2014). В принципе, здесь всё понятно: предложение растёт, в то время как сделки падают.
Учитывая, что никто не любит, когда их квартира не продаётся месяцами и годами, становится понятно — почему мы имеем и будем иметь в ближайшее время тренд на снижение средней цены по нашей «недвижимостной больнице».
И все остальное…
Осталось посмотреть статистику по договорам долевого участия: 4997 ДДУ — нынешняя весна, 6106 ДДУ — зима и 7294 ДДУ — весна 2014 года. Эта статистика тоже не внушает большого оптимизма. Застройщики осторожно проговариваются, что спрос ожидаемо упал на 30–40% к прошедшему маю.
Трагедии пока нет, так как параллельно не нарастает объём предложения. Вдобавок, и весна-2014 и зима-2015 находились под влиянием сильных психологических шоков (война на Украине и девальвация декабря), заставивших покупателей буквально мчаться за квартирами. Если, к примеру, мы сравним с очень спокойной и мирной весной 2013 года, то тогда насчитывалось 4496 ДДУ за весь сезон — на этом фоне весна-2105 выглядит вполне прилично.
Можно подвести итог.
В лето квартирный рынок столицы вступает на довольно минорной ноте. Спад спроса, о котором так долго говорили большевики, налицо. Само по себе лето — это потеря и времени, и фин.средств на отпуска. Одно наложим на другое и придём к выводу, что следует ожидать ещё более печальной статистики.
Впрочем, для кого печальное, а для кого и нет. Потенциальные покупатели, наоборот, рады и возросшему предложению, и тренду на снижение цен. Да и просто приятнее осознавать, что других конкурентов-покупателей поубыло. Дело лишь за малым — были бы деньги!
Комментировать