Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Удачный год
По всей видимости, эти цифры станут абсолютным пиком активности столичного рынка. Ни в один год ранее звёзды так не благоволили квартирному рынку города. В 2018 году и на рынке новостроек, и на рынке вторичного жилья предлагался богатый ассортимент, при этом ставка ипотеки достигла исторических минимумов.
А если сюда добавить начавшийся рост доходов граждан, то не удивительно, что 2018 год обогнал предшественника на десятки процентов в относительном исчислении: +47% - рост по ДДУ за год, +66% - по ипотечным договорам, +26% – по переходам прав. Последнее мы традиционно ассоциируем со сделками купли-продажи вторичного рынка.
Наиболее сильный прирост – у ипотеки. Среднегодовая ставка в рублях впервые в истории снизилась ниже отметки в 10% годовых. Это не могло не стимулировать граждан к ипотечному кредитованию.
Активность на рынке новостроек отмечалась уже со второго квартала 2018 года. Ударные показатели достигнуты как за счет ипотеки, так и за счет такого стимула, как рост курса доллара. Ну и нельзя забывать о том, что покупатель взял на заметку чехарду с законодательством в области долевого строительства. А от новых законов у нас ничего хорошего не ждут.
А вот худший прирост – у вторичного рынка. Вот о нём стоит поговорить отдельно.
Все-таки не рекорд
Прежде всего, стоит отметить, что главный враг «вторички» - это новостройки. Если покупают больше новостроек, то это означает отток денег со вторичного рынка. Немаловажным фактором стало то, что значительное количество объектов нового строительства предлагает квартиры с финишной отделкой или так называемый white box. Этот термин означает квартиру с залитой стяжкой и отштукатуренными стенами и потолком, зачастую еще сделана разводка электрокабелей и слаботочных линий.
Конечно, именно такие квартиры в первую очередь отнимают потенциальных покупателей вторичного рынка.
С другой стороны, как ни странно, рынок новостроек сам работает на статистику переходов прав. Дело в том, что уже давно установился тренд на продажу квартир в сданных новостройках на основания договоров купли-продажи. Которые, естественно, регистрируются как сделки вторичного рынка.
Но вторичный рынок всё-таки вырос ограниченно. К примеру, он не дотянул даже до показателей 2014 года (162 тысячи переходов прав). Почему?
Всё дело в ценах.
Рост цен тормозит сделки
Весь 2017 год цены падали. В абсолютных цифрах они спустились под уровень 200 тыс. рублей за кв.метр. Так называемое дно рынка. С января 2018 года ситуация начала разворачиваться. За 11 месяцев средневзвешенная цена взлетела на 11,5% - до 220 тысяч рублей за кв.метр.
Вот основная причина ограниченного роста показателей сделок вторичного рынка. В 2017 году рынок ещё падал, а в 2018-м – уже рос. По всем признакам расти ему и дальше. На это указывают показатели 4-го квартала 2018 года. Этот квартал дал более 50 тысяч регистраций переходов прав. Ранее мы вспомнили рекордный 2014 год, но даже в том году последний квартал дал только 40 тысяч таких регистраций.
Показатель 50 тысяч регистраций в квартал говорит ещё о том, что покупателя не смущает и средняя цена в 220 тысяч рублей за метр. Вот в этом всё дело. Конечно, многое зависит и от складывающейся ситуации на рынке новостроек. Устроят застройщики очередной парад скидок и спецпредложений по причине ожидаемой потери доступа к деньгам дольщиков после 1-го июля – это отразится и на вторичном рынке.
Реальная цена метра
Обратимся к ещё одному важному показателю – реальной цене кв.метра на вторичном рынке. Этот показатель рассчитывается как абсолютная средневзвешенная цена кв.метра редуцированная на процент инфляции.
Реальная цена кв.метра московских квартир начала своё падение с марта 2014 года. И падение это не прекращалось вплоть до января 2018 года. За этот срок московские квартиры потеряли в реальной цене одну треть, если говорить точно – 32,5%!
Это, кстати, довольно характерная просадка рынка в кризисный период. Мы видели подобную цифру и в дефолт 1998 года, и в кризис 2008-2009 года.
Тем не менее, уже год как начался разворот. За 11 месяцев 2018 года прирост реальных цен составил +7,6%. Это весомый результат. Особенно, если учесть вышеупомянутую цифру по сделкам за 4-й квартал.
Конечно, потерянную третью часть вторичный рынок отыграет очень нескоро. Особенно в условиях аномально высокого уровня разрешений на строительство новых домов в столице. И в условиях ожидаемой реновации, которая грозит выбрасывать на рынок до 1 млн.кв.метров новостроек.
Тем не менее, вторичный рынок Москвы пошёл на взлёт. Это огорчает потенциальных покупателей, но радует квартировладельцев.
Комментировать