Юрий Кочетков: Вторичный рынок: очередные трудные времена

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Действительно, нынешняя картина на вторичном рынке стала гораздо суровее для продавцов квартир. Ипотеки меньше, конкуренции больше, платёжеспособность покупателей захромала на обе ноги. Тем не менее, ощутимо уступать в цене готовы далеко не все. Теперь обо всё по-порядку.

Обратное валютное ралли

Пожалуй, не было такого года в прошлые десятилетия, где бы изменение курса валют играло бы столь значительную роль для рынка. Почти двухкратный рост доллара привёл к тому, что к концу прошлого года значительное число граждан, державших сбережения в валюте, обнаружили, что вожделенные квадратные метры стали для них неожиданно доступнее. Рост рублёвых цен на квартиры никак не успевал за изменением курса.

В то время как доллародержатели покупали квартиры, остальная публика судорожно скупала подорожавшую валюту. Зачем? Ответы давались разные, однако суть была одна: валюта скупалась просто под воздействием панических настроений. Почему-то популярной была точка зрения, что доллар должен стоить 100 рублей в самой обозримой перспективе.

Где-то с конца февраля стартовало обратное ралли. Рубль неожиданно стал укрепляться, и курс доллара в конечном счёте стал колебаться в диапазоне 50–55 р. Граждане начали в панике продавать валюту? Или, быть может, активно кредитоваться в валюте? Как бы не так…

Для квартирного рынка обратное ралли означало одно: квартиры стали терять доступность вне зависимости от того, какую часть капитала покупатели держали в вечнозелёных бумажках. Ведь рублёвые цены-то не снизились ни на йоту.

С ценником на квартиры вообще имела место очень простая история. Сделав где-то за 4-й квартал 2014 г. плюс 7–8%, ценник в новом году практически встал. Его нынешние колебания носят лишь технический характер.

Вывод таков — весеннее укрепление рубля привело лишь к снижению платёжеспособного спроса. Этот фактор работает для рынка в минус.

Ипотечные дела

Вторая весенняя неприятность для квартировладельцев состоит в том, что все усилия власти по поддержанию ипотечного рынка коснулись лишь сегмента новостроек. Именно здесь дала первые ростки программа субсидирования ипотеки. Именно здесь банки наперебой начали снижать было задранные зимой ставки кредитования.

Ипотека для вторичного рынка в прошлые годы — это примерно каждая пятая сделка. Но и для четырёх оставшихся непрокредитованных сделок ипотека имела немаловажное значение. Зачастую ипотека по какой-нибудь однокомнатной квартире запускала целую цепочку сделок, заканчивавшейся сделкой на «загородке» или в элитном сегменте.

Ещё январь—февраль на рынке шли ипотечные кредиты, одобренные в прошлом году, однако весной и этот ручеёк стал иссякать. Новые кредитные линии можно получить лишь под годовой процент, шагнувший за отметку в 15%. Плюс увеличились требования по размеру первоначального взноса.

Словом, и здесь для вторичного рынка хороших новостей пока нет.

Грустная конкуренция

То, что в марте—апреле объём предложения вторичного рынка восстановится, как минимум, до осеннего уровня — вполне ожидалось. Смысла дальше «мариновать» квартиры у хозяев нет. Особенно с учётом обратного валютного ралли.

Примерно к концу первой декады апреля можно было констатировать, что всё вернулось на круги своя. Уровень числа записей по столичным квартирам в популярной БД Winner достиг пика в 325 тысяч. Это абсолютный рекорд за все времена.

Однако хозяева квартир конкурируют не только друг с другом. Неожиданно своё веское слово сказали застройщики, выставившие в Москве значительный объём квартир в новостройках по ценам кв.метра ощутимо ниже среднего показателя вторичного рынка. Напомним, что он составляет где-то 225 тысяч рублей за кв.метр. А новинки-новостройки предлагались в своей массе от 130 тысяч рублей за кв.метр до 180 тысяч.

Конечно, те, кому нужно решить свой квартирный вопрос здесь и сейчас особенно не смотрят на первичный рынок, где квартиры, пусть даже и с отделкой, можно обжить лишь через год-другой-третий. Однако нельзя забывать, что на рынке присутствуют квартирные инвесторы, отцы семейств, прикупающие квартиры своим чадам «на перспективу», да и просто желающие иметь сбережения в виде бетонометров. Понятно, что сейчас этот контингент просто потерян для «вторички».

На чём подвести итог?

Трудные времена для квартировладельцев — не новость. Однако ныне сошёлся целый ряд неблагоприятных факторов. Три из них мы перечислили (обратное ралли-ипотека-конкуренция), но не следует забывать и общий негативный экономический фон. Определённые специалисты теряют работу в связи с сокращением целого ряда бизнесов, срезаются зарплаты, а у остальных вилка «доходы-расходы» уверенно стремится к нулю в связи с общим ростом рублёвых цен. Все это сжимает платёжеспособный спрос, негативно влияя на формирующую этот спрос базу.

Риэлторы говорят так: хочешь продать — возвращайся к ценам прошлой осени. То есть, до декабрьского повышения на фоне девальвационной паники. Но не факт, что такая скидка удовлетворит покупателя. Если у него на руках кэш, то он считает себя королём положения. Вдобавок, у него очень неплохой выбор, что на первичном, что на вторичном рынке и, главное, есть время для манёвра — впереди летний сезон, традиционно характеризуемый снижением спроса. Достаточно вспомнить, что в прошлом году «засуха» на рынке длилась с мая по август. В нынешнем году также не ожидается ничего, чтобы сработало на руку хозяевам квартир. Словом, есть все предпосылки, что к осени цены на квартиры «вторички» вынуждены будут откатиться на уровень 2014 года.