Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Московский метр дешевеет
Итак, номинальная средняя цена кв.метра столичных квартир по итогам 2017 года снизилась на 3,3%. Исчисление ведём в рублях. Если же перейти в валюту (доллары США), то изменение нулевое. Однако заслуга здесь отнюдь не рынка квартир (он давно оперирует в рублях), а факта некоторого укрепления национальной валюты в 2017 году.
Впрочем, владельцев квартир печалит не только номинальное снижение. Все прекрасно видят и понимают, что столичные квартиры с 2014 года катастрофически теряют ценность по отношению к другим товарам и услугам. То есть, в рублях растёт буквально всё вокруг (случай инфляции), а квартиры, наоборот, снижаются. 2017 год не стал исключением.
Расчет реальной цены кв.метра мы проводим в условных ценах января 2000 года. На данный момент (конец 2017 года) квадратный метр в этом исчислении стоит 1,65 единиц. То есть, он на 65% дороже кв.метра далекого 2000 года. Но ещё год назад (декабрь 2016 года) этот индекс насчитывал 1,77. Несложный подсчёт показывает, что в реальных ценах столичные квартиры потеряли 6,8%. Из них 3,5% - заслуга годовой инфляции в Москве, а 3,3% - уже упоминавшееся снижение номинальной цены метра.
Как бы не критиковали индекс цены квадратного метра, называя его «средней температурой по больнице», однако именно он наиболее надежно указывает на генеральный тренд рынка квартир в городе. То есть отвечает на вопрос – «вверх или вниз». Всё остальное – это лишь детали, уточнения, нюансы.
Число сделок стабильно
Включим нотку позитива. Динамика объёма сделок на вторичном рынке стабильна. Пока мы располагаем данными Росстата по 11 месяцам года, однако тренд хорошо виден: 107 982 перехода прав в 2017 году против 107 989 переходов прав 2016 года. Стабильность, одним словом. Для сравнения приведем еще одну цифру – за 11 месяцев 2015 года насчитали 98 795 переходов.
Эти цифры означают следующее. Вторичный рынок находится в достаточно сбалансированном состоянии. Однако баланс он достигает небольшим, но перманентным снижением цен. Это снижение стартовало с начала 2015 года, и за три года в реальном исчислении цены потеряли более 30%.
Такая коррекции была вызвана переходом в новые экономические условия: международные санкции, экономическая депрессия, сильное падение у населения так называемых реальных располагаемых доходов. То есть, тех денег, которые оставались у людей на руках после осуществления всех необходимых трат.
В результате рынок встал перед стандартным выбором – либо удерживать цены, теряя в сделках, либо всё-таки продавать на прежнем уровне, снижаясь в ценах. Как мы видим, столичный рынок квартир выбрал именно второе. К слову сказать, эта особенность подмечена аналитиками достаточно давно – несмотря на все пертурбации и кризисы, начиная с дефолта-98, вторичный рынок упорно сохраняет годовой уровень сделок.
Что ждет в 2018-м?
Теперь несколько слов о перспективах квартирного рынка. Его спад, стартовавший по сути с начала 2015 года, достаточно хорошо укладывается в теорию 18-летнего глобального цикла рынка недвижимости, разработанного на основе данных рынка ведущих европейских стран. Его особенность – существование 4-летнего субцикла стагнации рынка, отсчитываемого от момента последнего кризиса.
Именно такой срок нужен рынку для перестройки на новые рельсы. Для нас важно понимать, что эта 4-летняя стагнация в нашем случае закончится лишь в 2019 году. Примерно в этом году реальные цены достигнут своего дна и, оттолкнувшись, начнут новый семилетний виток развития. А вот 2018-й год окажется ещё одним годом спада.
В условиях ограниченной, искусственно сдерживаемой инфляции это означает и дальнейшее снижение номинальных цен. Впрочем, если вспомнить, что маятник 4-летнего спада уже на исходе, то вряд ли мы увидим какое-то значимое снижение.
Одним словом, год прогнозируется скучный, если только что-то нехорошее не случится с ипотекой. Мы видели, что сильное снижение ставок в 2017 году не привело к активизации рынка. Но это не означает, что и повышение ипотечных ставок никак не отразится на рынке. Ипотека остаётся критической подпоркой рынка. Выдерни её – и всё здание может осыпаться. В остальном вторичный рынок может быть спокоен, ни реновация, ни выборы-2018 его толком не потревожат.
Комментировать