Юрий Кочетков:Вторичный рынок сокращает отставание

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Возможной причиной является конец госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, распространявшейся только на новостройки. Также наблюдается незначительное снижение и сделок с ипотекой по итогам зимнего сезона.

«Вторичка» набирает обороты

Зима в этом году была холодной, но квартирный рынок охладить ей не удалось. Неожиданный рост показала статистика переходов прав на столичные квартиры. Речь идёт о вторичном рынке. Росреестр насчитал 30283 перехода прав за сезон, из которых 8486 пришлись на февраль.

Таким образом, напугавшее было всех резкое снижение указанного показателя в январе было лишь техническим результатом указания руководства Росреестра по максимуму разгрузить январь от регистраций (они в своей массе были осуществлены в декабре 2016 года).

Тот, кто поторопился хоронить вторичный рынок по результатам января, оказался сильно неправ. Здесь даже наоборот дела набирают ход, ведь в предыдущем сезоне, осенью 2016 года, насчитали лишь 25795 переходов прав, что на 15% меньше чем зимой.

За счёт чего вторичный рынок поправил свои дела?

Если смотреть статистику цен, то наблюдается определённое снижение. Сейчас рынок стоит на отметке 203 тысячи руб./кв.м. по консолидированному расчёту показателя средней цены кв.метра. Осенью эта отметка была ощутимо выше – 211 тысячи руб./кв.м. Впрочем, свою роль здесь сыграло и избыточное укрепление рубля. Те квартиры, которые номинировались в валюте, в итоге потянули средний показатель вниз, при том, что формально здесь цена не менялась!

Прошли ли мы ценовое дно рынка – покажет следующий сезон, весна. Именно весной рынок набирает наибольшие обороты, именно здесь ставится большинство рекордов рынка.

Конец эпохи госсубсидирования

Первичный рынок продемонстрировал небольшое замедление, которое, видимо, будет преодолено в ближайшее время. По данным Росреестра зима нам дала менее 10 тысяч регистраций договоров долевого участия, из которых на долю февраля приходится 3253 ДДУ.

Прошлой осенью суммарно было зарегистрировано 10234 ДДУ, то есть в месяц тогда регистрировалось более 3400 ДДУ.

Почему замедление будет преодолено? Тут всё дело в том, что застройщики ныне серьёзно озабочены изменениями ФЗ-214, по которому работает подавляющее большинство из них. Вносятся изменения в проектные декларации, ведётся работа по получению заключений о соответствии, которое вскоре будет обязательным для всех московских застройщиков. Всё это несколько тормозит подготовку документов по ДДУ.

Текущая экспозиция квартир в новостройках Старой Москвы достигла к марту 2,4 млн.метров. Это те квартиры и апартаменты, которые покупатели могут купить здесь и сейчас. Более того, этот показатель только растёт, расширяя предложение и ассортимент квартир. За зиму на рынок поступило минимум 25 новых ЖК и апартаментных комплексов, в том числе такие масштабные объекты как «Нескучный SPA» от «Горн девелопмент», «Михайлова 31» от «Инград», «Римского-Корсакова 11» от ГК ПИК, «Центр Сити» от «Реновы».

С чем-чем, а с предложением на первичном рынке сейчас полный порядок. Интересно, что статистика не отмечает шокового прекращения действия госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. С марта 2017г. она больше не действует. Честно признаться, большой нужды у банков и застройщиков в ней не стало ещё с лета прошлого года. Текущие рыночные ипотечные ставки практически сравнялись со ставкой, выше которой срабатывало субсидирование.

Программа в последние месяцы имела в большей степени моральный бонус – покупатели искренне считали, что с госсубсидированием наступают и госгарантии на объект строительства, что, конечно, не так.

Кстати, с ипотекой сейчас ситуация следующая: за зиму Росреестр учел 7863 ипотечных договоров по Москве, из которых на февраль приходится 2745 договора. Осенью 2016г. было 8117 ипотечных договоров. То есть, мы наблюдаем небольшое снижение, но вряд ли оно симптоматично. По крайней мере в зиму 2015/2016 гг. на пике программы госсубсидирования ставок Росреестр насчитал всего 6570 ипотечных договоров.

Рост показателя вторичного рынка (число переходов прав) при незначительном снижении числа ДДУ и ипотечных договоров говорит об одном: рынок как гусеница передвигается по частям. Пришло время и вторичному рынку нагонять первичный и ипотечный рынки, вырвавшиеся вперёд за два года работы программы субсидирования ипотечной ставки.