Юрий Кочетков: Второе пришествие отделки

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Абсолютным фаворитом стала девелоперская компания Vesper – на её счету скоро будет уже шесть домов в центре Москвы, которые обладают полностью отделанными квартирами или апартаментами.

Флагман управляет трендами

Компания Vesper не так давно стала лидером сегмента элитных новостроек. Тем не менее, можно сказать, что сейчас именно она сейчас задаёт здесь тренды. И один из этих трендов – элитные апартаменты/квартиры с отделкой.

Существует такой парадокс: кризис последних лет на рынке новостроек практически убил подход финишной отделки элитных квартир. Один за другим в 2014-2015 годах объекты с полностью отделанными по проекту квартирами или апартаменты переформатировались в объекты с опциональной отделкой. То есть, терялось коренное преимущество указанного формата – отсутствие состояния перманентного квартирного ремонта в первые 3-4 года. Ведь кто-то заказывал отделку, а кто-то и нет, предпочитая заняться ей самостоятельно. Причина отказа была проста – девелоперы изо всех сил снижали бюджет сделки, пытаясь ухватить истончающийся спрос. А финишная отделка квартир могла прибавить 20-30% к бюджету сделки.

Один из апологетов премиальных домов с отделкой, компания «Баркли», фактически покинула рынок элитных проектов Москвы. И спасибо, что один из её ключевых объектов прошлых лет – ЖК «Barkli residence» всё-таки остался в формате «квартиры с финишной отделкой».

И вот в такой обстановке на рынке блеснул МФК «St.Nickolas» на Никольской. Компания Vesper рискнула вывести в люди свой первый проект с финишной отделкой апартаментов. В короткое время ценник здесь превысил 20 тысяч долларов за кв.метр, несмотря на девальвацию рубля. Vesper исповедал такой девиз в отделке – «нейтрально/дорого/красиво». Два варианта – в светлом и тёмном тоне, никакой позолоты и прочих изысков. Успех МФК «St.Nickolas» привёл девелопера к убеждению, что задул ветер перемен, и пришло время заново формировать тренды рынка.

Следующий объект Vesper – ЖК «Чехов» на Малой Дмитровке уже к тому времени продавался в формате Shell&Core. Было решено буквально переобуться в воздухе. Ныне «Чехов» - это объект с 8 полностью отделанными апартаментами, из которых половина по словам Натальи Шичаниной (коммерческий директор Vesper) уже проданы. Об этом она рассказала на пресс-туре на проект «Современник» в середине ноября, где как раз были представлены варианты отделки апартаментов в шоу-румах.

Следующие три проекта – «Современник» на Чистых Прудах, «Бунин» на Плющихе и «Набоков» на Остоженке сразу выходили в формате с финишной отделкой. Не собирается себе изменять Vesper и в случае своей ближайшей новинки – жилом комплексе на Полянке, здесь даже известен дизайнер – итальянский архитектор Massimo Iosa Ghini.

Почуяли ветер перемен и конкуренты. 2016 год порадовал покупателей ещё двумя новостройками премиального сегмента с финишной отделкой – «Резиденция Тверская» и «Moss apartments» на Чистых Прудах. Кстати, оба проекта довольно необычны. «Резиденция Тверская» - это по сути 7-этажная надстройка над существующим 5-этажным зданием на 2-й Брестской. Помимо прочего, здесь применена вертикальная автоматизированная система парковки автомобилей, что крайне необычно для столицы. Второй проект – это 13 апартаментов, которые разместятся в уже существующей гостинице на верхних её этажах.

Каждое седьмое предложение – с отделкой!

Зададимся вопросом – почему девелоперы вновь решили разыграть козырь дорогой финишной отделки квартир/апартаментов? Ведь проблема ограниченности бюджета сделки никуда не делась в условиях нынешней экономической депрессии.

Наталья Шичанина так прокомментировала ситуацию: во-первых, застройщик не зарабатывает на отделке, более того, он даёт возможность покупателю сэкономить 30-40% цены отделки за счёт оптовых поставок материалов и оборудования. То есть, это экономически интересно покупателю. Во-вторых, значительно расширяется база клиентов. Квартира в новостройке с отделкой более привлекательна для т.н. квартирных инвесторов, чем квартира в Shell&Core. Она также интереснее для региональных покупателей, которые не в состоянии контролировать процедуру отделки наёмными бригадами. Наконец, квартиры с отделкой черпают спрос и со вторичного рынка, это становится важным ближе к сдаче объекта ГК.

Себестоимость отделки «под элиту», по словам эксперта, может варьироваться в очень широких пределах. В МФК «Современник», к примеру, около 80 тыс.рублей за кв.метр. А вот в самых «де-люксовых» объектах она составляет 3-4 тысячи долларов за кв.метр. В отделку обычно входит сантехника, кухонное оборудование, но не входят светильники, занавески и т.п. фурнитура. Это даёт возможность клиентам самостоятельно формировать окончательный стиль своего жилища.

А итог на пресс-туре подвела такая цифра, которую привели эксперты Knight Frank: на данный момент доля квартир и апартаментов с финишной отделкой достигла на рынке 15% и имеет дальнейшую перспективу роста.