Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Это следствие перетока спроса и активной строительной политики столицы. Впрочем, лидерство по вводу всё-таки остаётся за Подмосковьем.
Декабрь расставит все точки
В первый рабочий день нового года Росстат опубликовал оперативные данные по вводу жилья в регионах за прошлый год. К сожалению, успели обсчитать только 11 месяцев – с января по ноябрь. Однако эта информация будет полезна для понимания общей ситуации со строительством жилья в 2018 году.
Начнём с Москвы. В конце декабря заммэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил журналистам о том, что годовой ввод составит приблизительно 3,45 млн. кв.метров жилья в старой и новой Москве. Это на четверть миллиона больше, чем в 2017 году.
Заглянув в таблицы Росстата, удостоверяемся, что с января по ноябрь в столице ввели 2,45 млн.кв.метров жилья. Выходит, в декабре должны принять в эксплуатацию ровно один миллион кв.метров квартир. Чудеса? Нет, суровая реальность мосстройкомплекса – по традиции на декабрь из года в год откладывается значительная часть готовых к вводу новостроек. Недаром, еще в советское время граждане чрезвычайно настороженно относились к квартирам в «декабрьских» домах. Недоделки там просто кишели.
Стоит заглянуть ещё в одну строку Росстата – отношение введенных метров за 11 месяцев для двух годов. В 2018 году за этот период ввели на 31% больше метров, чем в 2017-м. Так что вполне возможно, что цифра Марата Хуснуллина окажется близка к истине.
Тем не менее завяжем узелок на память – ввод 2018 года намечается выше, чем в 2017-м. Вдобавок, сюда ещё не входят квадратные метры апартаментов. Оценочно в 2018 году должно быть введено до полумиллиона кв.метров этого партизанского формата жилья.
Область отступает
Теперь про Московскую область.
Местные официальные власти пока молчат про то, какая цифра ввода выходит по итогам года. Надо полагать, что уже один «Урбан груп» серьёзно подпортил статистику своим банкротством. Впрочем, Росстат оптимистичен: по итогам 11 месяцев введено 7,36 млн.кв.метров жилья, причём это 2,9% больше чем в 2017 году.
Однако вот какая закавыка: 3,41 млн.кв.метров ввода приходится на ИЖС, то есть это малоэтажное строительство физлиц. На многоэтажное жильё остаётся 3,94 млн.кв.метров. За тот же период в 2017 году было введено 4,25 млн.кв.метров жилья, более чем на четверть миллиона больше!
Впрочем, в падении ввода в Подмосковье заслуга не только застройщиков-банкротов. С 2014 года начался процесс перетока спроса из области в Москву, связанный с мощным ростом предложения в последней. Это ослабило позиции подмосковных застройщиков и привело к снижению темпов получения разрешений на строительство и, как следствие, к падению ввода здесь начиная с 2016 года. Так что если в Московской области Росстат в конечном итоге за 2018 год насчитает не более 8,5 млн.кв.метров введенного жилья всех видов, то ничего удивительного – это устоявшийся тренд.
Глобальные цифры
Просуммируем весь Московский регион. На четверть миллиона ввод многоэтажного жилья в Москве будет больше (ИЖС здесь занимает малую долю), на 0,25-0,3 млн.кв.метров в области ввод многоэтажного жилья будет меньше. В итоге одно парирует другое, а итоговый прирост ввода окажется по региону нулевым. Завидное постоянство, надо сказать.
Теперь о вводе в масштабах всей России. Нынешний министр строительства уже проговорился, что ожидается снижение ввода до уровня 74-76 млн.кв.метров. До 80 миллионов никак не дотянем.
Росстат поддерживает пессимизм. По итогам 11 месяцев по стране введено 58,2 млн.кв.метров по все стране, что на 3,7% меньше, чем за тот же период 2017 года. При этом ИЖС дало нам 28,07 млн.кв.метров ввода, а это на 5,9% больше чем в 2017 году. То есть, основной провал по вводу обеспечивают нам институциональные застройщики. Что, впрочем, ожидаемо. Кризис 2015-2016 года нанёс рентабельности жилищного девелопмента чувствительный удар. Банкротства и недострои не позволяют добрать искомый метраж.
Хуже всего выглядит перспектива. 2019 год – это год нового кризиса в жилищном девелопменте, и имя ему – проектное финансирование. Сколько ещё застройщиков уйдёт из бизнеса, бросив свои площадки только по той причине, что банки откажут в кредитовании, а новые требования ФЗ-214 не позволят строить на средства дольщиков?
Критически важным окажется ожидаемое решение Минстроя касательно норм по строительной готовности объекта и проценту ДДУ в нём. Эти нормы будут призваны отчеркнуть тех, кому все-таки разрешат достраивать за счет дольщиков. Логика здесь простая: высокая готовность + большой процент проданных квартир – это гарантия того, что застройщик всё-таки доведёт объект до завершения.
И не просто доведёт до завершения, но и бросит эти кв.метры в копилку ввода 2019 года. Надо полагать, что планировать прирост ввода по наступившему году решится лишь только отчаянный оптимист.
Комментировать