Юрий Кочетков: Ввод жилья в Москве – 2015: а был ли рекорд?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Однако большая часть из этого (2,5 миллиона) — построена на новых территориях города. Выходит, рекорд поставили лишь новомосковские строители?

Доверять ли статистике чиновников?

Статистика — штука лукавая, всегда нужно тщательно выверять, что скрывается за той или иной цифиркой. Вот, что такое 3,8 миллионов введённых кв.метров жилья, к примеру? Это только то, что поступило на рынок/продалось? Нет, ни в коем разе.

На самом деле, в статистику квадратных метров, о которой рапортует департамент строительства, попадает и жильё по городским соц.программам, и жильё, строящееся за госбюджетные средства (как правило, для силовых ведомств), и коттеджное строительство, и жилищное строительство в Троицком и Новомосковском АО.

Чтобы разобраться — как эта рекордная цифра вообще связана с рынком, придётся заняться некоторым вычитанием.

Во-первых, руководитель департамента городского строительства Андрей Бочкарев указывал «Российской газете», что план по бюджетному жилью в 2105 году составлял 611 тысяч кв.метров и он гарантированно будет выполнен.

Во-вторых, на новых территориях ввод жилья составил около 2,5 миллионов кв.метров. Столичный департамент развития новых территорий указывал, что 1745 тысяч кв.метров составил ввод многоэтажного жилья и примерно 727 тысяч кв.метров — малоэтажная застройка разных видов.

В-третьих, в Москве есть ещё апартаментное строительство, но оно в показатели ввода обычно не включается. Зато могут быть включены те апартаментные объекты, которые были переведены в прошлом году в формат обычного жилья. Статистики здесь, к сожалению, пока нет.

В итоге, если рассматривать классическое инвестиционное строительство жилья в пределах Старой Москвы (без «социалки), то мы выходим на цифру ввода в 2015 г. порядка 717 тысяч кв.метров. Вот это то, жильё, которое действительно давит на рынок. В Новой Москве мы к нему еще должны прибавить 2472 тысяч кв.метров («социалки» здесь нет).

Вот с такими очищенными цифрами уже можно о чём-то рассуждать.

В 2014 году в Старой Москве сдали около 950 тысяч кв.метров инвестиционного жилья, а в Новой Москве в том же году — 1,6 млн. многоэтажного жилья и 640 тысяч кв.метров «малоэтажки». То есть, за год многоэтажный ввод в Старой Москве упал на 25%, зато в Новой Москве вырос на +9%.

Ещё в Новой Москве чуть выросла «малоэтажка», но зато в Старой Москве меньше построили бюджетного жилья.

Что еще стоит добавить в копилку…

Добавим нотку позитива, в 2015 году намечалось к сдаче от 300 до 350 тысяч кв.метров жилых апартаментов. Конечно, на 100% такие планы не выполняются, однако несколько сотен тысяч кв.метров в копилку рынка жилья мы можем зачислить. Стоит отметить, что все апартаменты располагаются в Старой Москве.

Анализ успехов рынка новостроек московского региона будет неполон, если не учитывать ещё такой важный географический сегмент как Московская область. По словам зампреда областного правительства Германа Елянюшкина в области сдали в 2015 году почти на миллион метров многоэтажных зданий меньше, чем годом ранее, а именно 7,8 миллионов кв.метров. Именно на такое количество метров областным руководством было подписано разрешений на ввод ГК.

Впрочем, эксперты рынка не раз отмечали значимость для области такого показателя как ввод жилья на землях ИЖС. Это не только коттеджи-таунхаусы, но ещё и малоэтажные многоквартирные дома и даже многоэтажки, которые не всегда законно возводятся и продаются на землях ИЖС. К сожалению, качественного учёта объёмов строительства таких видов жилья мы пока не имеем. Зачастую, эти квадратные метры попадают в статистику лишь в ходе очередной «дачной» амнистии.

В принципе, показатели ввода, которыми оперируют чиновники, стоит сверять с данными Федеральной службы государственной статистики. Не то чтобы она была идеально точной, однако общие тренды должны подтверждаться. Госстатистика традиционно запаздывает, и пока мы можем судить лишь о результатах 11 месяцев 2015 года.

Отставание по вводу жилья перед 2014 годом наблюдалось и в Москве (-2,7%), и в области (-12,9%). Чиновники на своих цифрах примерно подтверждают это мнение по области, но в Москве всё-таки рапортуют об увеличении ввода. Так ли это — Федеральная служба государственной статистики расскажет нам где-то ближе к концу января.

В итоге ввод жилья в московском регионе 2015 года можно считать удовлетворительным, но отнюдь не рекордным. Несколько уменьшился ввод по Старой Москве (и без того невеликий), но здесь уже заработал апартаментный механизм компенсации ввода. Новая Москва — это разогнавшийся локомотив столичной стройки, здесь пока всё хорошо. А вот область несколько притормозила. Примерно с такой картиной мы встречаем 2016 год, который ожидается для инвестиционного девелопмента отнюдь не радужным.