Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В двух словах: резко прибавила ипотека, зато стало чуть меньше ДДУ и обычных сделок. Оскудели и запасы застройщиков в плане новых проектов рынка новостроек.
Данные Росреестра оптимистичны
Март и апрель – это период высокого сезона на рынке квартир Москвы. Традиционно именно в эти месяцы достигаются рекордные показатели по всему году. Если, конечно, исключить декабрь с его техническими аномалиями.
В этом году высокий сезон не подвёл. За март-апрель только переходов прав Росреестр насчитал более 26 тысяч, в то время как за тот же период 2015 года – на две тысячи меньше. Очень хорошие показатели по ДДУ – апрель добавил 2530 заключенных договоров по новостройкам к мартовским 2680-ти. То есть, в сумме за два месяца мы имеем 5210 ДДУ против 3443 ДДУ прошлого года за ту же пару месяцев.
Кстати, апрель уступил марту не только по ДДУ. Тех же переходов прав оказалось на 649 штук меньше. Однако говорить о каком-то локальном спаде рынка, конечно, нельзя. Отрицательные изменения в динамике находятся на уровне статистической погрешности.
Точно так же, в пределах обычной погрешности находится и изменение средних цен предложения вторичного рынка. Снижение составило всего около 1 процента, но здесь стоит учитывать усиление рубля против твердых валют (доллар-евро).
При пересчёте всей базы в рубли в такой ситуации неизбежно страдает средний показатель, ведь часть предложений хозяева упорно ставят в долларах или евро.
Ипотека прибавила
Если по основным показателям сделок и ценнику события, скорее, ожидаемые, то данные по ипотеке несколько удивили. Апрель пробил планку в три тысячи договоров ипотеки в силу закона.
Эта планка, в достаточно степени условно, является отсекающим показателем ажиотажа на рынке ипотеки Москвы. За несколько последних лет лишь считаные месяцы превышали указанную планку. Между прочим, более четырёх тысяч договоров ипотеки в силу закона в месяц не удавалось заключать никогда.
Посмотрим динамику: 1500 договоров в январе, 2048 – в феврале, 2719 – в марте и 3003 – в апреле. Мы видим едва ли не линейный взлёт статистики. В чём его причина?
Во-первых, закончилась неопределённость с субсидированием ипотечной ставки. Программа субсидирования продлена, как минимум, до конца года.
Во-вторых, у банков появилась избыточная ликвидность на фоне укрепления рубля. То есть, давать ипотеку стали более лояльно.
В-третьих, долгосрочный прогноз по рублю остаётся отрицательным. Потребитель благосклонно относится к «длинным» рублёвым долгам, справедливо полагая, что инфляция непременно сжуёт значительную часть долга.
Таким образом, ипотека остаётся востребованным рабочим инструментом на рынке квартир. Она стала «палочкой-выручалочкой» и в сегменте новостроек, и на вторичном рынке. Без неё теперь никак...
На рынке нового строительства - без особых новостей
Пройдёмся теперь по статистике новостроек. Она также демонстрирует нам положительную динамику. Уже три месяца показатель «ДДУ/мес.» превышает планку в две тысячи.
Буквально ещё год назад превысить 1500 ДДУ/мес. считалось буквально подвигом. Однако дело не только в том, что восстановился определённый спрос на новое жильё. В прошлых обзорах отмечалось существенное снижение ценника на рынке – здесь и акции, и прямые скидки, и выход нового предложения по привлекательным ценам.
Важной особенностью момента является то, что подавляющее большинство застройщиков перешли на схему ДДУ, лишь ГК ПИК остался «могиканином» со своими кооперативными схемами. Ещё стоит отметить тот факт, что в большинстве апартаментных проектов соблюдается ФЗ-214 с его схемой оформления ДДУ. Ещё пару тройку лет назад приобрести апартаменты с ДДУ было большой редкостью.
Всё вышеперечисленное вкупе с субсидируемой ипотекой и толкает статистику ДДУ вверх.
Кстати, апрель оказался скуп на новинки рынка по Москве. Стоит отметить лишь новый проект ГК Мортон «Столичные поляны» на пересечении ул. Поляны и Скобелевская. В прочих случаях на рынок выводились лишь новые очереди в уже давно стартовавших проектах, таких как «LIFE Ботанический Сад», «Садовые кварталы», «Савёловский Сити».
Такое оскудение рынка закономерно. Застройщики постарались вытолкнуть весь свой запас новинок ещё в прошлом году с целью ухватить за хвост платёжеспособный спрос, тающий на глазах. А вот новые проекты 2016 года уже пробуксовывают – в нынешней экономической реальности большинство из них находятся буквально на грани убыточности, так что стимула выводить их на рынок пока попросту нет.
Комментировать