Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
К чему это приведёт? К сокращению ли строек или же сокращению девелоперов? А может к сокращению числа сделок ДДУ? Попробуем разобраться.
Компенсация страхования
Запуск компенсационного фонда ожидали достаточно давно. Более полутора лет прорабатывалась схема, которая была призвана заменить систему страхования вкладов дольщиков, введенную чуть более двух лет назад.
Сразу отметим занятный парадокс – и старая система страховки ДДУ, и новый компенсационный фонд будут сосуществовать достаточно долгое время, так как, по сути, они разделили стройки на две разные категории. Какое-то время договора по старым стройкам всё-таки обойдутся без отчисления в компенсационный фонд. Более того, предсказывавшееся перетекание денег из страховых фирм в компенсационный фонд также не ожидается.
С точки зрения застройщика отчислять деньги с договоров что в одну копилку, что в другую – разницы нет. Однако, как отмечает глава Минстроя Михаил Мень, компенсационный фонд будет также осуществлять арбитраж в отношении банкротящихся застройщиков, если те регулярно вносили него деньги.
Словом, со страховыми поправками всё более-менее понятно: обошлись без эскроу-счетов, создали некий аналог Агентство по страхованию вкладов с элементами арбитража. Но вот поправка в отношении уставного капитала – более серьёзная штука.
Капитал растет
Краткая справка по тому, как оно всё было раньше. После внедрения ФЗ-214 в прошлом десятилетии возникло понятие «застройщик», которое было жестко связано с собственником земельного участка, где намечалось долевое строительство. Словом, чья земля – тот и отец. Не важно кто именно строит, не важно, кто собирает деньги (!), не важно кто рекламирует и чей телефон висит на баннере. Ответственность перед дольщиками нёс тот, на кого зарегистрирована земля.
В результате это породило следующую схему: земельный участок приобретался на некое ООО с уставным фондом в 10 тысяч рублей, возглавляемое неким же зиц-председателем. Это ООО при случае могло быть перепродано прямо вместе со всей стройкой. В результате дольщику предлагали самостоятельно разбираться со взаимоотношениями юрлиц, а именно – ООО, всех подрядных организаций, инвесторов-соинвесторов, а также владельцев кассы, куда стекались долевые деньги.
В принципе, новые поправки здесь теоретически ничего не меняют. За исключением того, что теперь ООО должно иметь уставной капитал порядка 4% от стоимости строительства. Давайте возьмём конкретный пример. Вот, первый этап строительства ЖК «Династия», его планируемая стоимость составляет 4 062 945 165 рублей. Простая калькуляция – и на руках у нас ответ, соответствующее ООО должно иметь уставной капитал в размере 162,5 млн. рублей. И это только первый этап из трёх для среднего по размеру жилого комплекса!
Откуда у застройщика возьмутся лишние миллионы, да ещё в таком значимом количестве? Ведь ещё ни один долёвщик не принёс свои заветные рубли...
Ответ таков – либо застройщик знатен и богат (а таких очень немного), либо банки ему открыли проектное финансирование в должном объёме. К слову сказать, банки не очень-то дают застройщиками деньги даже под самые надёжные гарантии. Немало их обожглось, оставшись с неликвидными залогами в 2008-2009 годах.
Так что любому застройщику как-то придётся решать эту возникшую на ровном месте задачку.
К чему ведёт такое положение дел в целом понятно. Любой начинающий девелопер, рассчитывавший ранее запустить стройку на деньги вкладчиков, теперь оказывается вне игры. Вне игры оказывается любой свежесобранный ЖСК. Хуже того, даже средней реки девелопер, уже имеющий репутацию и навыки, теперь десять раз подумает, прежде чем ввязаться в стройку. Помимо платы на вход в проект и все предпроектные дела, на него теперь кладётся головная боль заимствования ещё несколько сотен миллионов. И вопрос, кстати,- под какие проценты их дадут?
А вот крупный и финансово устойчивый девелопер оказывается в выигрыше. У него может быть под рукой и необходимый кэш, и финансовые партнёры, и репутация, и положение о соответствии. Все карты в руках. А ещё и с рынка земельных участков убрали мелких и средних конкурентов. Ну как тут не радоваться?
Довольна будет и городская администрация. Стройки, выходит, дважды застрахованы. Под рукой будет пул из 10 крупных девелоперов, которые по-братски будут делить все перспективные проекты.
В проигрыше остаётся только потребитель. Именно из его кармана будут платиться страховые взносы в компенсационный фонд. Именно он оплатит капающие заёмные проценты на уставные фонды. Именно он лишится выбора и вариативности проектов.
А ведь всё вроде делается для его блага...
Комментировать