Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Отнять и объединить
Идея «изъять, чтобы что-то делать» не нова в нашем законодательстве. Государство давно уже может изымать землю в случае экстренных нужд (что пару-тройку лет назад на себе и испытали собственники в районах вокруг Сочи), а в Новой Москве власти располагают механизмом для изъятия участков для инфраструктурных объектов, строящихся на присоединённых территориях.
Конечно, энтузиазма земельные владельцы по поводу данных мер не испытывают, в лучшем случае, как говориться, они относятся с пониманием. Хотя, в принципе, разработана адекватная система компенсаций.
Новости об ещё одном «отнимающем» законопроекте, который разрабатывался специалистами Госдумы, поступали давно. Однако лишь в конце мая появились сведения, что этот закон готов и внесён на рассмотрение Госдумы. Видимо, первое чтение состоится в сентябре. На этот раз под государево око попали участки, находящиеся в деградирующих пром.территориях. Подготовлен механизм их вовлечения под редевелопмент и дальнейшее развитие.
Что это за участки и что грозит их владельцам?
Деиндустриализация
Процесс, который стартовал в наших городах ещё в 90-ые годы и привёл к образованию значительного числа заброшенных предприятий и промзон, по-научному зовётся деиндустриализацией. Он является следствием перехода городов индустриальной эпохи к типу современного, постиндустриального города. Конверсия, переход к рыночным отношениям, смена подходов к производству и мировая глобализация привели к тому, что промышленный потенциал городов перестал быть востребованным. Дальнейшее мы видели: запустение или же не слишком удачное перепрофилирование заводских цехов. А уже вторичным следствием — общая деградация, упадок городских промзон, которые стали «ржавыми поясами» и «чёрными дырами».
Особый нюанс состоит в том, что в случае Москвы промзоны расположились едва ли не на лучших территориях города (к примеру, на набережных). И, отдельно заметим, промышленный пояс в районе ТТК умудрился буквально разорвать Москву на две части — Центр и «районы за ТТК», тем самым нарушив связность города как единого целого.
Словом, в новом освоении старых промзон, в их редевелопменте заинтересованы и городское сообщество, и власти, и девелоперы, которым сейчас отчаянно не хватает площадок для работы.
Разрубить Гордиев узел
Главной юридической проблемой старых промзон является множественность хозяйствующих субъектов. Нынешняя промзона — это конгломерат собственников и арендаторов участков, объектов, строений. Над всем этим нависают арендные договора, сервитуты, затянувшиеся суды, сложные имущественные отношения, коммерческие интересы.
Город или какой-нибудь крупный собственник зачастую и рад бы заняться развитием иной промзоны, но руки опускаются, когда осознаётся то, с каким запутанным клубком придётся иметь дело. Именно отсюда растут ноги у идеи рассматриваемого законопроекта. По сути, он решает две разнородные задачи: заставить всех интересантов действовать в едином ключе и реализовать механизм изъятия земли в том случае, если кто-то отказывается от участия в развитии территории.
При изъятии участка подразумевается компенсация в размере оценки, произведённой независимым оценщиком. Однако в случае Москвы подобная оценка — непростая задача по причине отсутствия развитого земельного рынка в городе. Видимо, здесь без судов не обойдётся — как и в случае недавно введённого налогообложения на основе кадастровой оценки.
Однако консолидация всей собственности в единых руках ещё не решает задачи развития-редевелопмента промтерриторий. Город в бОльшей степени заинтересован в сохранении рабочих мест или даже создании новых. Крупный имущественный собственник или пул инвесторов, скорее, заинтересованы в росте капитализации своего актива. В Москве есть ряд примеров, когда вокруг иной территории годами кипит какая-то проектно-бумажная деятельность без видимых реальных изменений. Наконец, девелопер однозначно будет заинтересован в строительстве жилья и доходоприносящей недвижимости.
Но, пожалуй, главной препоной будет то, что придётся резать курицу, несущую яйца, пусть и не золотые. Вся недвижимость в промзонах так или иначе нашла свой вид использования, будь он легальный или нет. И склады, и цеха, и административные здания, и открытые площадки приносят регулярный арендный доход. От него придётся отказаться, как минимум, на время редевелопмента. Но это ещё не всё. Нужны кредитные средства. Кредиты на длительный срок и под щадящие проценты. Естественно, про это в законопроекте ничего не пишется. Бюджетного финансирования никто не предусматривает.
Ждем осени
Мы сейчас не можем предугадать — в каком конечном виде будет принят данный закон. Что в него войдёт в последней редакции, к примеру. Сможет ли он стать действующим инструментом для преобразования городов. Понятно, что сейчас в нём заинтересованы муниципальные власти и крупный бизнес, капитал. Для мелких собственников и арендаторов перспектив здесь не просматривается. Как их вовлечь в общую работу — отдельная непростая задача.
Комментировать