Обзор новостроек Лефортово

Площадь района Лефортово 906 га, преобладающая доля которого занята промзонами, которые сегодня стоят в ожидании редевелопмента. Это самый близкий к центру район ЮВАО, который к тому же имеет богатую историю и объекты культурного наследия. На северо-западе граница Лефортово проходит вдоль реки Яузы, с других сторон район отрезан ж/д путями. Соседние районы – Басманный, Таганский, Нижегородский, Перово и Соколиная Гора.

На протяжении 10 лет в районе сохранялась невысокая плотность населения (93 тыс. человек по данным на 2016 г.) с ежегодным приростом до 1 тыс. человек. В ближайшие 5 лет показатель должен ощутимо повысится в связи с вводом нескольких новостроек.

Границы и герб района Лефортово

Транспортная обстановка района Лефортово

Внутри района пересекаются ТТК и шоссе Энтузиастов – главные транспортные артерии Лефортово. Однако за этим фактическим преимуществом скрывается ряд нюансов.

Через жилые кварталы ТТК проложено в Лефортовском тоннеле. С одной стороны это защищает горожан от шума и грязи с трассы, с другой – въезд на ТТК возможен только с шоссе Энтузиастов. Сама хорда является основным вариантом, связывающим районы плотной застройки Перово и Новогиреево, а так же города Реутов и Балашиху, известные своей перенаселенностью. Не удивительно, что в часы пик магистраль превращается в многокилометровую пробку, и даже среди дня поток машин не ослабевает.

При этом альтернатив для автовладельцев, живущих в Лефортово и вынужденных на работу ездить в другой район, как таковых нет. Река Яуза отрезает Лефортово с северо-запада. Попасть в соседний район можно по одному из двух мостов, у которых такая же проблема с пробками. Осложняется перемещение и тем, что Лефортово испещрено промзонами и ж/д путями. Сильнее всего загружены Золоторожская набережная и 1-й Краснокурганский пр-д.

Формально в черте Лефортово находится только одна станция метро Авиамоторная, однако большинству жителей гораздо удобнее добираться до станции Пл. Ильича и Римская. Другие жители предпочитают ст. м. Бауманская и Электрозаводская в соседнем районе.

Станции м. «Римская» и «Пл. Ильича»

Теперь в Лефортово есть и станция МЦК «Андроновка». Правда платформа располагается среди промзон и будет пользоваться спросом только после их реорганизации в пользу жилого пространства.

Новый ТПУ строится на ул. Солдатская. Здесь будет станция метро «Лефортово», подземный ТЦ с кафе, реконструированный кинотеатр «Спутник» и сквер. Так же для компенсации затрат на строительство в проекте предполагается возведение высотного жилого дома с детским садом. Завершение работ и открытие станции намечено на конец 2018 г.

Строительство ст. м. «Лефортово»

Лефортово отличает наличие нескольких ж/д станций Казанского и Курского направлений. Ими пользуются жители подмосковных городов, увеличивая нагрузку на станции метро.

В Лефортово сильно развито трамвайное сообщение, которое позволяет перемещаться по району и связывает его с соседями. Остальные виды наземного общественного транспорта развиты хуже, поэтому жители улиц, куда не добрались трамвайные пути, вынуждены подстраиваться под маршрутное расписание.

Трамвайная остановка

Мнение жителей:

«Здорово, что от дома до Бауманской можно добраться на трамвае, но из-за пробок порой это очень долго». Алина, 18 лет «Выделенной полосы для общественного транспорта действительно не хватает, как и развития транспортного сообщения в районе. Хотелось бы решить проблему пробок». Екатерина, 31 год

«У меня неоднозначное отношение к новой станции метро «Лефортово». С одной стороны, в ней не было острой необходимости, но, конечно, пользоваться в итоге будут. Зато сейчас это вызывает много проблем и неудобств, и с трудом верится, что компенсируют вырубленный участок сквера». Валентин, 36 лет

Экология района Лефортово

Большая доля территории Лефортово занята промзонами, они же оказали значительное влияние на экологию района. Сейчас из серьезных антропогенных источников загрязнения остался транспортный поток, ежедневно отравляющий окрестные кварталы.

Действительно, ЮВАО в первую очередь ассоциируется с плохой экологией, но Лефортово, находящийся выше и севернее, подвергается воздействию меньше остальных. Роза ветров усугубляющая экологическую обстановку ЮВАО почти не сказывается на Лефортово. Кроме того район достаточно зеленый и имеет несколько благоустроенных парков и скверов.

Детская площадка в Парке Казачьей Славы

Хуже всего с экологией близ ТТК и шоссе Энтузиастов, как раз там, где строятся первые очереди ЖК «Символ». Не самое приятное место для проживания и возле ж/д путей. Самые благополучные кварталы вдоль ул. Красноказарменная и в окрестностях Введенского кладбища.

Мнение жителей:

«Не хочу никого пугать, но факт остается, у жителей нашего района риск онкологических заболеваний повышенный. В нас при больнице даже радиологическое отделение есть». Ольга, 48 лет

«По-моему, у нас экология не такая плохая, как в районах юго-восточнее. Конечно, случается, идешь по улице и не понятно, откуда пахнет канализацией или гарью, но есть тихие спокойные местечки, где живется и дышится не хуже, чем в других районах» Алина, 18 лет

«Очень жаль, что река Яуза, скорее, помеха, чем преимущество. Там нет прогулочных зон, сама река уже как сточная канава, да еще вечно пробки, нет безопасных переходов». Мария, 56 лет

Инфраструктура Лефортово

Промзоны повлияли на формирование инфраструктуры района. Долгое время жители обходились небольшими магазинами и супермаркетами, пока возле шоссе Энтузиастов не построили огромный ТРЦ «Город». Он стал для жителей поистине центром притяжения, не смотря на то, что расположение по другую сторону от основной жилой застройки. В ТРЦ открылись «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон», «Леонардо», кинотеатр, каток, фудкорт и т.д. Таким образом, ассортимент комплекса способен решить все потребности населения. Инфраструктурными центрами так же являются ст. м. «Авиамоторная» и «Пл. Ильича». Еще одним центром притяжения может стать ТПУ «Лефортово».

Частично промзоны приспособились под офисы и склады, кроме того в Лефортово было разрозненно построено несколько бизнес-центров. Но, не смотря на некий исходный потенциал, до масштабов делового кластера Бауманской район вряд ли вырастет.

Социальная инфраструктура Лефортово долгое время находилась в равновесии с потребностями населения. Школы и детские сады обслуживают ближайшие кварталы, вполне справляясь с нагрузкой. Правда ни одно и детских образовательных учреждений не отличается высоким статусом и не попадает в рейтинг лучших. Здесь есть гимназия, химический лицей, вечерняя школа. Ситуация может измениться, если застройщики не обеспечат в достаточной мере свои проекты образовательными учреждениями.

Зато в пределах района есть несколько колледжей и ВУЗов. Самые известные - МЭИ, МТУСИ и Институт телевидения и радиовещания Останкино.

Отличился район Лефортово числом медицинских учреждений – здесь несколько поликлиник, онкологический диспансер, детская психоневрологическая больница и крупный больничный комплекс с обилием специализированных отделений.

Хотя Лефортово не является центром притяжения, это и не спальный район в привычном понимании. Здесь есть, куда сходить, помимо ТРЦ «Город» - есть детские центры, рестораны и кафешки, клубы. Среди заведений есть даже батутный центр, три кинотеатра, квесты, банные комплексы и несколько саун. За активный отдых отвечают спортивно-развлекательный клуб «Самокат», стадион «Металлург» и еще 8 клубов. Другие спортивные комплексы находятся при ВУЗах и имеют ограниченный доступ. Городские парки оборудованы спортивными площадками, доступными для всех желающих.

В Лефортово находится Екатерининский дворец, есть несколько церквей и два действующих кладбища.

Мнение жителей:

«В ТРЦ «Город» мы без проблем закупаемся всем необходимым в магазинах с доступными ценами. Правда, жаль, что находится он так далеко от основной доли жилых кварталов». Ольга, 48 лет

«Хочу надеяться, что на территории новостроек предусмотрена и инфраструктура, иначе то, что есть сейчас, просто не справится с нагрузкой. Так же в районе маловато детских секций». Валентин, 36 лет

Благоустройство и безопасность в районе Лефортово

В Лефортово остро ощущается проблема комфортной городской среды, чему опять же причиной промзоны. Многие здания и учреждения по периметру огорожены забором, поэтому приходится делать крюк, чтобы попасть из одной локации в другую. Это усугубляет факт, что многие участки дорог не имеют тротуаров и безопасных переходов, в их числе шоссе Энтузиастов и Золоторожская набережная.

В последнее время жители возмущены введением платной парковки в зонах, где отсутствуют центры притяжения. Это так же автоматически накладывает на автовладельцев обязательство по установке шлагбаумов во дворах и дополнительные траты.

Большинство дворов, кстати, оборудовано весьма посредственно. Впрочем, это характерно для кварталов старой застройки.

Детская площадка во дворе

В рейтинге безопасности районов Москвы Лефортово относится к менее благополучным. Проблема преступности в районе достаточно серьезная, как и во всем юго-восточном округе. Здесь рискованно ходить по ночам в одиночку, а так же в позднее время лучше избегать плохо освещенных мест и безлюдных территорий. Окрестности ж/д станций и промзон являются местами, где собираются нетрезвые компании, мигранты и группировки. Впрочем, массовая жилая застройка должна привлечь более добропорядочный контингент, повысить качество городской среды и снизить градус преступности.

На официальном сайте управления Лефортово размещаются актуальные новости и анонсы для жителей района. Кроме того, достаточно популярен неофициальный сайт, который служит площадкой для общения и рекламы.

Мнение жителей:

«Недавно началась реконструкция подземного перехода под платформой «Серп и Молот», надеюсь, он станет безопаснее и удобнее». Мария, 56 лет

«По пути домой от метро Римская часто встречаются пьяные или просто вызывающие беспокойство люди. Многие улицы в районе плохо освещены». Алина, 18 лет

«Проблема платных парковок и машиномест действительно актуальна. Старые кварталы плохо приспособлены к тому, что теперь у многих семей в доме есть автомобиль». Екатерина, 31 год

Вторичная недвижимость Лефортово

Вторичный рынок жилья в Лефортово развит слабо. В свое время кварталы застраивались вперемешку с административными зданиями, здесь преобладают 5-9 этажные здания. В Лефортово в основном кирпичные или блочные дома, чуть меньше панельных. На вторичном рынке практически не представлены монолитные и монолитно-кирпичные здания.

Довольно много домов в северной части Лефортово ожидают сноса и капитального ремонта. Правда, приоритет расселяемого жилья несколько несправедлив. Например, на Волочаевской улице до сих пор есть дома аварийного состояния 1930 года постройки, где вода греется от газовой колонки. Однако они удостоились лишь внешнего косметического ремонта, не затронувшего даже обшарпанные подъезды. Зато здания помоложе снаружи выглядят менее презентабельно. Отчасти из-за состояния домов жильцы даже не питают надежд эффективно продать свою недвижимость.

Средняя стоимость кв. метра в квартирах на вторичном рынке 187-197 тыс. руб. Встречаются предложения и с ценником от 151 тыс. руб. за кв. м. Квартиры со свежим современным ремонтом и в качественных кирпичных домах стоят от 192 до 230 тыс. руб.

Купить «однушку» в Лефортово можно от 5,3 млн. руб., «двушки» стоят в среднем от 6,1 до 10 млн. руб. Трехкомнатную квартиру можно купить от 9 до 18 млн. руб. Кстати, в продаже находятся в основном двух- и трехкомнатные лоты, выставленных на продажу однокомнатных квартир очень мало.

Интересно, что кадастровая стоимость, которая в зависимости от удаленности от центра составляет 152 – 233 тыс. руб. за кв. м, оказалась выше рыночных цен на квартиры в Лефортово.

Новостройки Лефортово

Планы по реновации промзон дали возможность обрести району второе дыхание. Но пока в конце 2016г. в Лефортово всего 5 активно строящихся новостроек.

Так на территории комплекса заводов «Серп и Молот» развернулось масштабное строительство ЖК «Символ», в который войдет не только жилая недвижимость, но и полноценный ассортимент инфраструктуры, паркинг и благоустройство уличного пространства. Девелопером стала компания Донстрой, тем самым выйдя в лидеры по объемам застройки в Лефортово. Монолитные дома первой очереди находятся на начальной стадии возведения. Их сдача запланирована на III квартал 2019 г.

По данным на декабрь 2016 г. стоимость квартиры без отделки от 135 до 265 тыс. руб. за кв. м. Квартиры отличаются высокими потолками – 3,2 м. Большой разброс цен зависит не только от видовых характеристик и параметров квартир, но и от этапа строительства и дислокации зданий. Так, например, квартиры, окна которых будут выходить на ТТК и шоссе Энтузиастов, менее ликвидны из-за очевидных факторов шума и загрязненного воздуха.

Вблизи шоссе Энтузиастов строится еще один проект – ЖК «Петр I». Строительство начинала компания «Мортон», которая с трудом переживает нынешний кризисный период. Так, видимо, завершением работ будет заниматься ГК «ПИК». Завершение работ намечено на конец 2017 г., но покупатели высказывают беспокойство, будут ли ключи выданы в срок. Купить квартиру в ЖК «Петр I» можно по цене от 158 до 188 тыс. руб. за кв. м. Например, здесь можно приобрести «однушку» от 3,2 млн. руб.

Строительство и проходная ЖК «Петр I»

На противоположной стороне шоссе Энтузиастов расположился монолитный ЖК «На Душинской улице» от ЗАО «Желдорипотека», строящийся на месте заброшенного детского сада. Его преимущество в шаговой доступности ТРЦ «Город». Однако от остальной инфраструктуры он отрезан промзонами, территорией кладбища по соседству и магистралью. Здесь продаются только «однушки» и «двушки» по цене от 165 до 204 тыс. руб. за кв. м по данным на декабрь 2016 г. Срок сдачи намечен на конец 2017 г.

Купить квартиру в жилом доме «На Душинской улице»

В высокой стадии готовности находится комплекс апартаментов «Золоторожский» от малоизвестной на московском рынке компании ООО «Стимул». Застройщик предлагает одно- и двухкомнатные апартаменты и студии от 17 км. м со свободной планировкой и черновой отделкой.

Недостаток в виде отсутствия собственной инфраструктуры может компенсироваться благоустройством ЖК «Символ», строящимся буквально через дорогу. Стоимость кв. м в ЖК «Золоторожский» составляет от 157 до 206 тыс. руб. за кв. м. Комплекс планируется сдать в 1-м квартале 2017 г.

Купить квартиру в ЖК «Золоторожский»

Недавно введен был сдан в эксплуатацию ЖК «Лефорт», состоящий из двух монолитных 17-тиэтажных корпусов. Объект построен на границе Введенского кладбища, но на ландшафтном возвышении, что визуально увеличивает дистанцию между ними. Проект оказался весьма востребованным, т.к. это один из первых современных качественных объектов в Лефортово, к тому же занявший удачную локацию. Стоимость кв. м. начинается от 189 тыс. руб.

Новостройка ЖК «Лефортово»

Так же известно об одном новом проекте, готовящемся в Лефортово. Арт-квартал «Город Кристалл» планируется построить на участке промзоны на берегу Яузы. Девелопер ГК «Крайс» предполагает здесь продажу апартаментов, благоустройство территории и собственную коммерческую инфраструктуру. О предполагаемых старте продаж пока нет информации.

Перспективы развития Лефортово

В районе грядут серьезные преобразования, которые, несомненно, выведут на новый уровень качество городской среды и поднимут в цене стоимость жилья.

Недостатки района Лефортово кроются в масштабе предстоящих работ – первые ощутимые изменения появятся не раньше, чем через три года, когда девелоперы приступят к благоустройству застроенной территории. Пока же жилой фонд состоит в основном из старых домов, которые никак не соответствуют определению «качественного жилья», а лишь напротив являются причиной стагнации района.

Если выбирать, где лучше купить квартиру в Лефортово, то оптимальным вариантом будет центральная область и северная часть, где спокойнее и меньше негативных экологических факторов. В окрестностях м. Авиамоторная лучше всего развита инфраструктура и транспорт.