Мещанский район: купить квартиру можно только на вторичном рынке

Проведенные в начале 2010-х годов преобразования коснулись дорожно-транспортной сферы, благоустройства прогулочных зон и детских площадок, а так же образовательной и медицинской муниципальной инфраструктуры. В остальном район словно законсервировался, неохотно позволяя менять свой сложившийся архитектурный облик.

Площадь Мещанского района составляет 460 га, при этом плотность населения довольно низкая. По данным на 2015 г. здесь проживает 59 тыс. человек (за 10 лет численность населения выросла всего на 3 тыс.). Это объясняется невысокой долей жилого фонда (около 1400 тыс. кв. м) и преобладанием коммерческой недвижимости и объектов культуры.

Границы Мещанского района

В родном ЦАО соседями Мещанского района являются Тверской, Красносельский и Китай-Город. На северо-востоке Москвы он граничит с районами Марьина роща и Алексеевский.

Начинается Мещанский район от м. Кузнецкий мост и тянется до ТТК и м. Рижская, границами являются Цветной бульвар и ул. Сретенка, а после Садового Кольца ул. Самотечная и железная дорога вдоль ул. Пантелеевкая.

Экология Мещанского района

Мещанский – один из тех районов, где нет географических достопримечательностей – ни реки, ни обзорных возвышенностей. Своими пешеходными зонами, бульварами и улочками он ассоциируется с европейскими городами. Правда жители отмечают повышенный уровень пыли и духоту в особенно жаркие дни в году.

Дело в том, что на ул. Большая Переяславская уже несколько десятилетий функционирует ТЭЦ. Он-то и является единственным (не считая магистралей) источником антропогенного загрязнения. Продукты сгорания с его дымом оседают на близлежащих домах. Нередко можно увидеть, что жители закрыли окна сетками, чтобы открывая окно, хоть немного экранировать квартиру от загрязнения.

Отдушиной Мещанского района стали парки, пользующиеся популярностью у всех жителей Москвы. Самый известный – это Ботанический сад МГУ «Аптекарский город», где собрано множество видов растений, а в оранжереях выращивают редкие и экзотические экземпляры.

Центральная улица «Аптекарского города»

После благоустройства, которое затронуло все городские парки, Екатерининский парк стал отличным местом для прогулок, как для детей и их родителей, так и молодежи. Спортивные площадки, концерты и мастер-классы, кафе, лавочки вдоль дорожек и даже Wi-Fi на территории к услугам всех посетителей. А главное – возможность отдохнуть у большого пруда.

Находящийся неподалеку Фестивальный парк уступает по благоустроенности и не имеет водоема. На его территории находится церковь Сошествия Святого Духа, а также спортивно-образовательные объекты: стадион «Новая Лига», открытый каток и лыжные трассы, а так же образовательные учреждения.

Не было замечено и особых претензий по качеству воды и водоснабжения в районе, в целом, оно удовлетворительное.

Мнение жителей:

«Если открываешь окна, все поверхности в комнате быстро покрываются тонким слоем пыли, а ведь наш дом в глубине квартала». Галина, 71 год

Транспортная обстановка Мещанского района

Как и весь центр Москвы, Мещанский район потенциально имеет хорошую транспортную доступность. Однако на практике в часы пик улицы заполняются транспортом, а метро – пассажирами. Но если участки ТТК и Садового кольца стандартно встают в пробке в часы пик, то есть улицы, где редко бывает свободное движение. Это Олимпийский пр-т и пр-т Мира, ул. Дурова и Б. Переяславская, Рождественский и Цветной бульвары.

На перекрестке у Цветного бульвара всегда много машин – на паркинге и дорогах.

Случается в Мещанском районе и сезонный транспортный коллапс, связанный с расположенной в нем мусульманской мечетью. В дни главных праздников от наплыва верующих практически останавливается движение на улочках, а ближайшие ст. метро (Рижская, Проспект Мира, Достоевская, Сухаревская) едва справляются с толпами паломников и усиленно охраняются.

Мусульманская мечеть и СК «Олимпийский»

На территории Мещанского района находятся станции м. Кузнецкий мост, Лубянка, Трубная, Цветной бульвар, Сухаревская, Пр-т Мира, Римская. На границе района находится ст. м. Марьина Роща.

Здание ст. м. «Проспект Мира» радиальная

Сейчас на многих станциях проводится плановая реконструкция, так вестибюль кольцевой ст. м. Проспект Мира закрыт до мая 2016г.

Хорошо развит и общественный наземный транспорт – автобусы, троллейбусы и даже трамваи. Правда, неожиданно было, идя вдоль трамвайных путей по ул. Трифоновская, обнаружить, что они просто обрываются, сливаясь с асфальтом. На некоторых остановках функционирует электронное расписание движения транспорта.

Хотя, к сожалению, многие «исторические» маршруты, выполняющие роль внутренней связи внутри района, сейчас изменены и укорочены (например, троллейбус 48 раньше позволял доехать до Центрального Детского мира). А новые маршруты не проложены. Например, с проспекта Мира невозможно доехать наземным транспортом до метро Марьина Роща без пересадки.

В Мещанском районе находится Рижский вокзал, а также недалеко располагается ж/д станция Рижская Ленинградского направления и Ржевская Курского/Белорусского направлений МЖД.

Стоит отметить близость района к площади Трех Вокзалов и Савеловскому вокзалу, что делает его привлекательным для тех, кто часто выезжает за город по этим направлениям.

А вот с парковкой в Мещанском районе ситуация тоже не особо хорошая. Здесь изначально было немного возможностей для организации паркинга, поэтому с каждым годом припарковаться все сложнее и это, как правило, места вдоль тротуаров, а не централизованные парковки.

В зоне до Садового Кольца платная парковка составляет 80 руб./час, а до ТТК – 40 руб./час. Для жителей района предусмотрена система резидентных разрешений (до 2-х м/м на квартиру) с возможностью бесплатно парковаться, но только в ночной период с 20 до 8. Чтобы иметь возможность не платить за парковку круглосуточно, нужно вносить 3 000 рублей резидентной платы ежегодно.

Также во дворах придомовых территорий парковка остается бесплатной, поэтому рекомендуется жителям таких домов самостоятельно позаботиться об установке шлагбаумов.

Мнение жителей:

«На работу в офис в день празднования Куран Байрама ехать немного страшно. Весь путь от метро до бизнес-центра заполнен паломниками. В такие дни лучше выходить заранее, чтобы не опоздать». Наталья, 43 года

Мещанский район – это высокий уровень инфраструктуры и культуры

Плотностью магазинов и организаций в центре никого не удивишь, но конкретно в Мещанском районе от Театрального проезда до Садового Кольца – это очень уютные кварталы с красивыми бутиками, необычными магазинами, а так же всевозможными ресторанами, кафешками и кондитерскими на любой кошелек. Буквально в одном доме могут находиться дорогое кафе и фастфудная забегаловка. Ассортимент достаточно разнообразен и позволяет в пределах нескольких сотен метров найти все необходимое – от банкомата и салона связи до супермаркета и аптеки. Особенным спросом у жителей пользуется крупный ТЦ «Крестовский» близ м. Рижская.

ТЦ «Крестовский», ст. м. Рижская и памятник Создателям первого спутника

Проспект Мира – это также, бесспорно, один из торговых коридоров столицы с огромным разнообразием магазинов и заведений.

Возможно, сужение зоны парковки негативно скажется на стрит-ритейле некоторых улиц Мещанского района. Например, ул. Переяславская, на которой всегда было легко припарковаться, стала прибежищем для магазинов, куда ехали специально со всей Москвы (камины, кухни, товары для туризма и активного отдыха). Но теперь во многих местах висят знаки, запрещающую остановку. Неудивительно, что поток покупателей в этих магазинах сузился.

Именно в Мещанском районе территориально находится небезызвестный Центральный Детский Мир, а выше по карте престижный ТЦ «Неглинная галерея». Похвастаться район может Цветным бульваром и близостью к цирку Никулина. Но главные культурные достопримечательности, с которыми в первую очередь ассоциируется район, находятся в его центре. Безусловно, это СК «Олимпийский», Музыкальный театр фольклора и Театр Дурова, расположившиеся буквально на одной улице.

Театр им. Дурова

Вообще перечисление всех музеев и театров Мещанского района заняло бы много места, равно как и религиозных сооружений – не считая, соборной мечети, тут действующие Сретенский и Рождественский монастыри и 12 православных церквей, включая Армянский Храмовый комплекс.

Кафедральный собор Святого Преображения Господня

Любопытно, что в районе числится всего один кинотеатр «Под куполом», ориентированного в свое время скорее на иностранную аудиторию гостиницы «AZIMUT MoscowOlympicHotel». Качество услуг здесь крайне низкое, поэтому при желании сходить в кино, лучше его даже не брать в расчет.

Также в Мещанском районе находятся одни из самых известных общественных бань – Сандуновские. И последние «настоящие» - Астраханские. Они сохранили уникальную парную еще с тех времен, когда в баню ходили не столько отдохнуть, сколько банально стать чистым.

Все больше в районе появляется коммерческих объектов недвижимости в виде МФК, сочетания бизнес-центров с гостиничным фондом. Это вполне оправданно, т.к. на удивление Мещанский район имеет потребность в качественных современных офисных площадях.

Действующий деловой центр и строящийся гостинично-офисный МФК

Мнение жителей:

«В окрестностях м. Проспект Мира так много возможностей для культурного досуга с детьми. Когда живешь недалеко, ребенок не успевает устать от дороги и может сосредоточиться на выступлении или выставке, да и пешие прогулки – это всегда экскурсия по истории Москвы». Михаил, 47 лет

«Конечно, не везде одинаково приятно прогуляться. Иногда идешь по улице – и не знаешь, какое кафе выбрать, все нравится. Я имею в виду окрестности м. Кузнецкий мост, где так удобно сделали несколько полностью пешеходных зон. А бывает и так, что на протяжении километра не открыли ни одного приличного заведения.» Анна, 22 года

Большой ассортимент медицинских и образовательных учреждений

Действительно, в Мещанском районе огромное число частных медицинских и реабилитационных центров, развивающие детские клубы и частные школы с инновационными методиками. Пытаются не отставать и государственные учреждения, но пока многие жители наоборот недовольны преобразованиями, а именно их объединением в комплексы.

Муниципальный детский сад

Именно в Мещанском районе находится одна из самых известных больниц НИИ СП им. Склифосовского. Есть так же Институт пластической хирургии и Областной НИ клинический институт.

Здесь многие школы и гимназии имеют профильную специализацию, а к качеству преподавания предъявляют высокие требования, т.к. учреждения в какой-то степени являются интернациональными из-за нескольких расположенных в районе посольств. Непосредственно на территории Мещанского района находятся посольства Ирландии, Португалии, Эфиопии, Шри-Ланки, Замбии и Французский визовый центр. Недалеко располагается посольство Японии и Таиланда.

На территории Мещанского района находится несколько институтов и филиалов ВУЗов. Самый известный Московский архитектурный институт, рядом с которым работает также несколько специализированных магазинов.

Есть в районе не только стандартный набор социальных учреждений типа ЗАГСа, УФМС и центра Госуслуг, но и другие более «эксклюзивные» образования. Например, государственная библиотека для слепых, Московская Областная Дума, Налоговая инспекция №2, офис и приемная партии «Единая Россия» и даже как ни странно, префектура СВАО.

Мнение жителей:

«Особых претензий к медицинскому обслуживанию нет, но в связи с объединением поликлиник возникает проблема, что в них больше нет полного набора специалистов. Идешь на прием к терапевту в свою, а он отправляет к специалисту в другую. Для пенсионеров это тяжело». Галина, 71 год.

«Ребенок имеет возможность разносторонне развиваться и при этом все секции в шаговой доступности очень высокого уровня подготовки, особенно спортивные и языковые программы». Марина, 45 лет

Хаотичное благоустройство дворов

В действительности если парки и центральные улицы выглядят опрятно, оснащены ограждениями и урнами, скамейками и имеют обновленные ровные пешеходные зоны, то в случае с жилыми дворами все не так хорошо.

Жители регулярно обращаются к управе района с просьбами навести порядок в жилых кварталах. Действительно, даже там, где установлены современные пластиковые детские площадки, чувствуется, что работа не доведена до ума. Так территория площадок не имеет покрытия, позволяющего малышам играть, не боясь испачкаться, сами качели и горки быстро приходят в непригодность из-за отсутствия фундамента.

Не удивляет отсутствие мам с детьми на площадках зимой даже в ясную погоду – из-за заледеневших сугробов не на каждую можно пройти с коляской, да и находиться там не особо приятно.

С точки зрения криминогенной обстановки Мещанский район считается относительно спокойным и безопасным. А на улицах пока в жилых кварталах чаще встречаются пожилые люди, в свое время сделавшие приватизацию квартиры в Мещанском районе, нежели молодые семьи с детьми.

Мнение жителей:

«Раньше в районе, конечно, было спокойнее, сейчас с ростом мигрантов из стран ближнего зарубежья уже не тот уровень культуры». Ирина 67 лет

Вторичная недвижимость Мещанского района

Жилые кварталы сосредоточены вдоль пр-та Мира и в переулках между Самотечной эстакадой и ул. Дурова.

Преобладающая доля жилых домов – кирпичные, а наибольшее число предложений на рынке среди них – кварталы к северо-востоку от СК «Олимпийский».

Именно в Мещанском районе мы видим ситуацию, когда местоположение дома вступает в противоречие с его характеристиками. Если дом недавно построен или хотя бы реконструирован, то цены в нем будут 360-500 тыс. рублей за кв. м. А переулках по соседству с Цветным бульваром квартиру в четырехэтажном доме с ценником 130 тыс. рублей за кв. м., несмотря на центральное местоположение.

В районе нет ярко выраженных кварталов по типу домов. Рядом с кирпичным домом может стоять старая «панелька»

Сейчас мы наблюдаем тенденцию, что покупатели уже не готовы доплачивать за центральную локацию столько, сколько хотя бы 5 лет назад. И дом с потолками 2,55 м, даже расположенный у станции метро Проспект Мира не может продаваться за 300 тыс. руб. кв. м. А вот в качественных домах «сталинках», современных монолитных, позднесоветских кирпичных цены, действительно, в районе 230-300 тыс. рублей. И цена не так сильно зависит от удаления от метро, как от типа дома.

В таких кирпичных домах хорошие планировки и довольно высокие цены

Если оценивать кадастровую стоимость таких домов, то окажется, что, чем ближе к м. Рижская, тем меньше разница кадастровой и реальной стоимости квартир. Порой, покупатель должен быть готов к сюрпризам от уведомлений о налоговых платежах, когда расчет будет производиться исходя из кадастровых 250 тыс. рублей за кв. м, а не 190 тыс. руб., по которым совершалась покупка. В остальном же, большинство домов в Росреестре оцениваются ниже, чем продаются на вторичном рынке.

Продаж квартир в панельных домах не так много, число предложений растет по мере приближения к м. Рижская. В ее окрестностях вполне доступный ценник – около 225 тыс. рублей за кв. м, даже немного ниже кадастровой стоимости (около 230 тыс. рублей).

Старые панельные и блочные дома недалеко от м. Рижская

В Мещанском районе так же много так называемых «сталинских» домов с хорошими планировками и высокими потолками. Находится большинство из них вдоль крупных магистралей (например, вдоль пр-та Мира) и имеет красивые ампирные фасады. В них довольно дорогие по сравнениюс остальными типами «вторички» квартиры, особенно в зданиях, построенных в 1953-54 гг, где стоимость кв. м может достигать 350 тыс. рублей.

Довольно мало в районе монолитных домов. В них на продажу, как правило, выставлены по несколько многокомнатных квартир. Цены могут составлять от 350 до 1300 тыс. рублей за кв. м в зависимости от состояния жилья. Многие продаются уже с шикарным евро-ремонтом и мебелью. Большинство таких домов имеют собственную отгороженную территорию, охрану и респектабельные общие зоны. Зато кадастровая стоимость в этих домах существенно ниже – около 260 тыс. руб. за кв. м, что позволяет, по крайней мере, меньше платить за «коммуналку».

Блочные дома – это скорее вкрапления небольших по площади зданий среди. Они находятся в основном в квартале между Садовым Кольцом и ул. Дурова, возле СК «Олимпийский» и ближе к м. Рижская. Годы постройки зданий 1967-68, 70-74гг. Здесь в каждом доме по 1-2 предложениям, но есть дома, где выставлены на продажу сразу около 5-8 квартир.

Один из них находится в непосредственной близости к мечети, второй во дворах на ул. Гиляровского. В домах такого типа продаются 1-2 комнатные квартиры, встречаются и небольшие «трешки» до 67 кв. м. Цены в зависимости от удаленности от метро варьируются от 190 270 до 315 тыс. рублей за кв. м.

Что касается недавно сданных жилых комплексов, то наиболее известны ЖК «BarkliPark» и ЖК «Легенда Цветного».

ЖК «Баркли Парк» от корпорации «Баркли» был введен в эксплуатацию в октябре 2013г. Однако до сих пор, не смотря на активное продвижение и попытки сделать проект интересным, новое здание выглядит пустующим и необжитым. Прямо на окнах, размещены телефоны продавцов, а по внешнему виду фасада не сразу поймешь – это деловой центр или все-таки жилой комплекс?

А ведь «Баркли Парк» имеет хороший потенциал в виде ориентированную на спортивное развитие инфраструктуру и даже собственный вход в Екатерининский парк, 1-5-ти комнатные квартиры и пентхаусы имеют высокие потолки 3,30 м и хорошие видовые характеристики.

Возможно, статус и надежность девелопера превратили проект в инвестиционно привлекательный объект на фоне кризиса.

Сейчас здесь на вторичном рынке на продажу выставлено более 110 квартир с ценником 800-1400 тыс. рублей за кв. м. В случае этого жилого объекта посмотреть кадастровую стоимость на официальной карте Росреестра нельзя.

ЖК «Баркли Парк» и Центральный музей вооруженных сил

В ЖК «Легенда Цветного» от CapitalGroup, введенном в эксплуатацию в конце 2010г., ситуация немного иная. Этот проект недолюбливают из-за его хай-тек архитектуры, которая, по мнению многих критиков, стала уродливым пятном в историческом центре Москвы.

Кроме того, жилые помещения занимают только с 9 по 15 этажи, ниже располагаются офисы и торговые помещения и рестораны. А такое соседство нравится далеко не всем покупателям премиум-класса.

На вторичном рынке на продажу выставлено около 50% от общего числа квартир. Здесь продаются 3, 4 и 5-ти комнатные квартиры и пентхаусы от 500 до 1300 тыс. рублей за кв. м. Кстати, кадастровая стоимость кв.м 440 тыс. рублей.

ЖК «Легенда Цветного», ст. м. Трубная

Реализацией многокомнатных квартир не только в этих жилых комплексах, но и в более старых домах с дорогим ремонтом, преимущественно занимаются агентства, например, KalinkaRealty, Blackwood, Welhome, Бест-Недвижимость и т.д. Наткнуться на объявление о продаже квартиры от собственника в Мещанском районе можно лишь изредка.

Таким образом, недорогие квартиры в Мещанском районе найти не так легко, но реально. Стоимость квартир по мере отдаления от центра убывает, но высокий ценник сохраняется в качественных домах с хорошими планировками. Маленькая цена на квартиры в центральном районе Москвы, скорее всего, свидетельствует о низком качестве самого дома или других проблемах.

Общее число предложений не очень большое, выставлены на продажу в основном многокомнатные квартиры. Так многие собственники стараются передавать по наследству или разменивать многокомнатное жилье в пределах этого же района, дорожа инфраструктурными и транспортными преимуществами.

Новостройки Мещанского района

Удивительно, но купить квартиру в новостройке Мещанского района практически невозможно. Хотя бы потому, что даже в редких здесь проектах жилые помещения фигурируют как апартаменты.

Некоторые из последних жилых комплексов после сдачи объекта еще сохраняют статус новостройки, т.к. из выставленных на вторичный рынок квартир многие приобретались с инвестиционной целью и пустуют с момента выдачи ключей.

Итак, на начало весны 2016г. в Мещанском районе всего одна новостройка находится в стадии активного строительства. ЖК «На Звонарском» (или Клубный дом «Звонарский») предлагает элитные 3-4-х комнатные квартиры от 104 до 170 кв. м.

Застройщик «Афина Строй», правда, судя по декларации, планировал завершить строительство за один год, начав возводить в первом квартале 2015, а сдать в 4-м. Но видимо что-то пошло не так и официальный срок сдачи отодвинулся на 3-й квартал 2017г.

В 9-ти этажном доме будет всего 24 квартиры и паркинг на 38 м/м. Он сочетает в себе современное техническое и инженерное оснащение и дорогую отделку, так что можно не сомневаться, что «Звонарский» будет привлекательным для покупки проектом.

Правда цены тут не на каждый даже обеспеченный «кошелек» - по состоянию на март 2016г. от 800 тыс. рублей за кв.м (а более реалистичный ценник 1100 тыс. рублей). Впрочем, ничего удивительного – Звонарский переулок находится в километре от Кремля.

Строительство ЖК «На Звонарском»

Еще один проект, т.н. ЖК «Челси» (Chelsea), находится пока на стадии исходно-разрешительной документации. Девелопер Rose Group, известный строительством Микрогорода «В Лесу» и редизайном ТЦ «Цветной», анонсирует «Челси», как многофункциональный комплекс с жилой и торговой составляющими.

Сейчас участок в запустении и лишь отгорожен от пешеходной зоны. С точки зрения коммерческого сектора местоположение объекта на Садовом Кольце очень удачно, а вот с точки зрения комфорта проживания пока не ясно. Все-таки многополосная магистраль шумная и оживленная почти круглосуточно.

Территория, где планируется реализовать проект ЖК «Челси»

А вот по адресу Олимпийский пр-т, 10 возводится довольно неоднозначный проект от застройщика ООО «ГСК Лаврский».

Изначально ЖК Clasico планировался, как элитный 4-х этажный комплекс апартаментов с развитой инфраструктурой на первом этаже. На плакате на месте стройплощадки же он значится, как гостиничный комплекс с паркингом.

В свое время апартаменты тут реализовались по цене 300-400 тыс. рублей за кв. м, но уже с осени 2015 года и продажи, и стройка приостановлены, а веб-сайт отключен. Честно говоря, сам вид стройки не внушает доверия – конструкция выглядит довольно легкой и ассоциируется скорее с торговой галереей, а не надежным жилищем.

Расположение на углу перекрестка с оживленным движением так же плохо вяжется с элитным клубным образом. Около 19-ти предложений можно найти в базах продажи жилья, правда, все это предложения от посредников.

Строительство ЖК Clasico

Перспективы развития Мещанского района

Пока никаких предпосылок для развития не видно. Ожидаемо будет продолжаться реконструкция станций метрополитена и, возможно, локально дорожно-транспортная система.

Среди новых объектов будет преобладать коммерческая недвижимость – гостиничные и торговые комплексы, бизнес-центры, но и для них потенциально доступных участков немного.

Едва ли как-то повысится уровень благоустройства, оставаясь на уровне «удовлетворительно». Потенциал для нового девелопмента может появиться, если уберут сортировочные ж/д пути за ул. Пантелеевская. В противном случае отсутствие ветхого жилого фонда, предназначенного под снос, исключает вероятность появление крупных жилых комплексов, а, следовательно, сам район будет пребывать в относительной консервации по всем пунктам.