Для начала необходимо определить признаки депрессивного района, чтобы понять преображаются ли районы "неудачники", если девелоперы в них строят новые дома и реконструируют старые объекты, как разные факторы влияют на стоимость недвижимости и на привлекательность отдельных районов.
Инфраструктура
Александр Лагутов, директор Департамента оценки Sminex, называет одним из главных признаков района инфраструктуру, в которой наряду со школами, поликлиниками и магазинами выделяет транспортную доступность. Именно наличие метро, по словам Павла Луценко, руководителя портала «Мир квартир», ведет к подорожанию недвижимости.
На примере развития районов Митино, Новокосино, Жулебино, можно было наблюдать, что квартиры в шаговой доступности от метро начали расти в цене уже за год до открытия новых станций, и увеличились как минимум на 15% к моменту открытия, после чего продолжили рост еще несколько месяцев.
Районы Люблино и Марьино начали застраивать достаточно давно, но сложившимися районами с развитой инфраструктурой они стали только после проведения туда линий метрополитена.
Сложившаяся застройка
К депрессивным можно отнести районы, содержащие промзоны, ветхий жилой фонд, пустоты, вкрапления деловой недвижимости. Так, например, цены на недвижимость в районе Таганки, несмотря на наличие метро, близость к центру города и историческую купеческую застройку, начали расти резко вверх только после 2000 г., когда там началось строительство таких жилых комплексов как «Шоколад» и «11, Станиславского».
А вот сформировавшиеся районы, где отсутствует новый девелопмент, и в которых ничего не хотят менять ни местное население, ни городские власти, скорее показатель устойчивого имиджа данных территорий.
Когда девелопер ищет площадку в Москве, он исходит не от хорошего района и от места, где он хотел бы построить объект, а смотрит те, что есть в принципе в наличии, и выбирает тот депрессивный район, у которого очевидны перспективы развития. Сейчас это можно быстро вычислить, т. к.в открытом доступе есть информация о планах развития города, об уже согласованной жилой застройке.
Широко разрекламированная реконструкция ВДНХ однозначно приведет к росту цен в районе Останкино, и компания Sminex скоро проанонсирует свой новый проект на улице Академика Королева.
Мастерство инвестора в недвижимость сейчас заключается не в том, чтобы вложиться на стадии котлована и заработать на завершении строительства, а в том, чтобы ловить районы или конкретные жилые комплексы, которые были явно недооценены и будут развиваться быстрее рынка в целом.
Девелоперские проекты качественно нового уровня
Если в районе строятся объекты, которые отличаются по классу от остальной застройки, то они тянут вверх престиж всего квартала. Точки качественной застройки становятся центром роста стоимости жилья данного района. Появление новых фасадов привлекает внимание, и прячет то, что было раньше, яркий тому пример Дом на Мосфильмовской.
Максим Каварьянц, коммерческий директор Sminex, рассказывает, что все проекты компании — местные лендмарки, подтягивающие обеспеченную аудиторию. Например, при проектирования Клубного дома «Берзарина, 12» стояла задача создать драйвер роста данного района — дом должен выделяться и быть красивым. Из архитектурных концепций традиционной сталинской застройки и современной скандинавской выбрали второй вариант. Распроданные за полтора года на 80% апартаменты — подтверждение тому, что решение уже в который раз было выбрано верное. Город стал чуть лучше, а хорошее здание капитализируется в цене квартир.
Дмитрий Петров, директор департамента сквозного менеджмента компании Sminex, дополняет, что получить максимальный доход невозможно без создания внутри качественного продукта атмосферы того, что он является лучшим в этом конкретном месте. Одна из целей, которую ставит перед собой компания, донести до сознания будущих жителей, что не только квартира является их собственностью, но и вся территория вокруг, и нужно относиться к ней как к своей.
И если некоторые покупатели не рассматривали раньше для жилья районы Щукино или Проспект Мира, где Sminex строит 2-ю очередь апартаментов «Парк мира», то сейчас ставят их в один ряд с исторически известными местами — Ленинским и Кутузовским проспектом. Данные районы были просто недооценены, и очень интересны в плане перспектив и вложения в них средств.
Так что правильно называть депрессивные районы, куда вошел девелопер с качественным проектом, перспективными.
Социальный состав жителей
За счет появления новых жилых комплексов в старый район въезжает более обеспеченное население, растет средний чек, появляются новые магазины и др. объекты инфраструктуры. Нехорошие представители «старого» населения становятся менее заметными или растворяются в новом. Конечно, нельзя изменить поведение и менталитет людей построив 1 или 10 зданий, но все же происходит небыстрая смена поколений.
Быстрое развитие и рост цен в перспективе 20 лет специалисты прогнозируют следующим районам:
— Планируемая жилая недвижимость на Золотом острове в районе Якиманки на месте реконструкции фабрики «Красный октябрь» будет сопоставима по ценам с Остоженкой и Пречистенкой.
— Районы между Садовым и Третьим кольцом, где будет вестись реконструкция промзон: Донской, Даниловский, Дорогомилово, Беговой.
— Щукино, в котором все еще сохранились промзоны и насчитывается более 20 домов категории аварийное жилье, на месте которых будет построено жилье более высокого класса.
— Нагатинский затон, где власти планируют построить развлекательную зону. За счет ее развития находящееся там жилье станет более привлекательным.
— Новая Москва — недвижимость там будет дорожать за счет того, что территория развивается быстрее, чем «замкадье» в целом.
Какие районы в Москве ничего не ждет?
Александр Лагутов считает, что рано или поздно в Москве в пределах МКАД девелоперы неизбежно придут во все районы, но пока хватает интересных пустующих площадок и внутри Третьего кольца. Можно выделить районы, у которых в ближайшее десятилетие потенциала развития нет, это:
— стрелка между Варшавским и Каширским шоссе (промзона от Третьего кольца до МКАД)
— много зон на востоке и юго-востоке Москвы, например, между Рязанским проспектом и шоссе Энтузиастов - это участки, зажатые междуж/д путями.
Новые депрессивные районы
К огромному сожалению, не все девелоперы исповедуют ответственный подход к развитию территорий, так, в Москве за последние годы появилось множество свежеосвоенных депрессивных районов, как правило, это районы массовой панельной застройки с формальной инфраструктурой.
Единственный способ остановить строительство подобных гетто — градостроительные решения властей Москвы. Девелопер может стать средством от депрессии, только если Правительство Москвы позволит ему таковым быть.
При подготовке материала использованы фотографии компании Sminex.
Комментировать