Район Щукино: квартиры высокого полета

Мы проанализировали рынок жилья в Щукино, оценили уровень комфорта и перспективы развития района.

Район Щукино занимает небольшую территорию (768 га) на северо-западе Москвы. С одной стороны его границей является Москва-река, с другой – железнодорожные пути МЦК. По соседству находятся районы Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Сокол, Войковский и Хорошевский, а на противоположном берегу – район Строгино.

Значительную часть занимают территории предприятий и научных институтов, а так же парковая зона, поэтому Щукино спокойный тихий район с невысокой плотностью населения – по данным на 2016 г. в нем проживает 109 тыс. человек.

Границы района Щукино

Транспортная обстановка района Щукино

Щукино – один из немногих районов столицы, что удобен для передвижения на общественном транспорте и не особо – на личном. Район находится в 7,5 км.от ТТК во Ленинградскому проспекту или Звенигородскому шоссе и в 4,5 км от МКАД по Строгинскому или Волоколамскому шоссе.

Проблема в том, что для выезда на эти крупные магистрали из жилых кварталов придется проехать по менее широким улицам, которые в часы пик встают в пробках. Самые напряженные участки – ул. Берзарина, ул. Новощукинская и Строгинский мост, а так же окрестности ст. м. Щукинская.

Дорожная ситуация постепенно улучшается, например, в сентябре 2016 г был открыт первый в Москве винчестерный тоннель (двухъярусная конструкция) на пересечении ул. Берзарина и Народного Ополчения. Реконструкция этого участка позволила значительно улучшить транспортное сообщение между районами Щукино и Хорошево-Мневники.

Теперь в районе заканчиваются дорожные работы по реконструкции Волоколамского шоссе.

Достаточно хорошо развит общественный транспорт в Щукино. В его границах располагаются 2 станции метро Таганско-Краснопресненской линии – Октябрьское Поле и Щукинская. Практически из любого жилого квартала до одной из них можно добраться пешком не более чем за 25 минут. Но, конечно, можно и поберечь ноги, воспользовавшись наземным транспортом. По ключевым улицам Маршала Бирюзова и Народного Ополчения ходят и троллейбусы, и автобусы. До большинства остальных улочек можно добраться на автобусе или маршрутке. По Живописной улице налажено трамвайное сообщение современных комфортабельных составов.

Открытие МЦК не слишком повлияло на привычные маршруты жителей, хотя определенно расширило транспортные возможности района. Дело в том, что новые станции Панфиловская и Стрешнево находятся достаточно далеко от метро, по правой границе района, куда добираться не очень удобно. При этом в районе уже было хорошо налажено сообщение с соседними районами – до Сокола зеленой ветки метро можно добраться от Октябрьского поля, до метро Строгино от Щукинской.

Работы по благоустройству станции «Панфиловская»

Помимо МЦК на территории района Щукино находится и ж/д станция Покровское-Стрешнево Рижского направления, хотя поезда здесь ходят крайне редко.

Мнение жителей: «Пока шла реконструкция проезд по ул. Народного Ополчения был просто пыткой. Зато теперь его пропускная способность стала лучше. Плохо, что в некоторых местах общественный транспорт ходит очень редко, чуть ли не по расписанию». Наталья, 35 лет

«Пробки на самых напряженных участках и перекрестках, как были, так и остались». Андрей, 38 лет

«Наконец открыли станцию Панфиловская. От метро до нее приличное расстояние, но для меня это спасение – не надо толкаться в метро, чтобы добраться до работы. Поэтому, думаю, тут все индивидуально». Елена, 43 года

Экология района Щукино

Щукино считается одним из экологически благоприятных районов Москвы. Во-первых, здесь нет вредных заводов и производств, а удачная роза ветров исключает влияние опасных предприятий других локаций. Во-вторых, граница с Москвой-рекой, обилие парковых зон и зеленые дворы старого жилого фонда создали району привлекательный имидж.

Живописная набережная

Однако не обошлось и без ложки дегтя. Значительную часть Щукино занимает промзона, в которой располагается Курчатовский институт атомной энергии. Когда в пределах его окрестностей появилась новостройка ЖК «Родной Город», активисты подняли переполох, якобы обнаружив повышенный радиационный фон на стройплощадке, которая была до этого ядерным могильником.

Однако по ходу судебного разбирательства, инициированного самим девелопером, чтобы восстановить свою репутацию, было выяснено, что фон на объекте не превышает допустимых по Москве значений. Определенный риск имеет научный ядерный реактор. Он хотя гораздо слабее любого промышленного, но, в случае аварии, способен нанести ущерб окружению.

Это достаточно актуальный вопрос, т.к. новые жилые комплексы, ожидаемо, будут возводиться на месте неиспользуемых участков промзоны.

Мнение жителей: «Обожаю наш район за многообразие парков. Огромный лесной массив «Покровское-Стрешнево», небольшие рощи в центре Щукино. А еще можно всего за полчаса добраться до пляжей Серебряного бора». Оксана, 32 года

«Немного завидую тем, кто живет на последних этажах в высотках, особенно возле набережной. Виды открываются потрясающие. В остальном, у нас ничего особенного – во дворах возле дорог шумно и пыльно, в глубине кварталов спокойнее». Саша, 24 года

Инфраструктура Щукино – обилие медицинских учреждений

Район развит достаточно сбалансированно. Здесь в представлены и социальные учреждения, и торгово-развлекательный сегмент. Так как значительная часть рынка недвижимости ориентирована на жилье бизнес- и премиум-класса, то и социальная инфраструктура старается не отставать, предлагая частные образовательные и медицинские услуги. А вот деловым центром Щукино стать никогда не пытался, так что во всем районе найдется лишь пара-тройка небольших офисных площадок.

Один из немногих бизнес-центров в Щукино на территории промзоны

В Щукино представлено 4 государственных образовательных кластера, каждый из которых включает детские сады, а так же отделения школьного образования. Одно из этих объединений принадлежит Курчатовской школе при одноименном НИИ. Есть в районе частные школы - русско-английская «Ювенс» и «Эрудит Приоритет» - и их филиалы детских садов.

Многообразие кружков дополняется крупными специализированными школами музыки, рисования, танцев и других видов искусств. В Щукино немало английских школ и курсов иностранных языков, две автошколы. Профессиональную специализацию можно получить в одном из колледжей, а высшее образование - в вузах Щукино. Помимо института Курчатова здесь есть несколько медицинских факультетов и технических университетов.

Помимо нескольких отделений поликлиник и двух городских больниц, в Щукино есть клиническая больница, туберкулезный диспансер и госпиталь, центр крови, Всероссийский центр медицины катастроф, НИИ трансплантологии, родильный дом, Нефрологический центр, Кожно-венерологический диспансер, военный госпиталь. Наличие специализированных отделений и квалифицированных врачей привело к тому, что в эти учреждения частенько направляют пациентов со всех окрестных районов.

Ну и конечно, в Щукино есть несколько частных мед.центров, лабораторий и стоматологий.

Здание кожно-венерологического диспансера

Для занятий спортом в районе открыты СК «Щукинец», ФОК «Динамика» и множество фитнесс центров и секций.

В Щукино можно найти практически все необходимое, но вот торгово-развлекательных центров всего два. ТРЦ «Щука» - крупный и качественный комплекс, где есть кинотеатр, ресторанный дворик, гипермаркет и несколько этажей бутиков. Это одна из коммерческих площадок, которая и спустя десяток лет, остается востребованным и популярным у горожан местом. В окрестностях Щукинской так же есть супермаркет премиум-класса «Алые паруса», мясные ряды и ярмарка выходного дня.

ТРЦ «Щука»

А вот расположенный в центре района ТЦ «Пятая Авеню», удален от метро и имеет ассортимент несколько скромнее, а цены выше. Так что некоторые жители предпочитают ездить в новый торговый центр «Авивапарк» в районе по соседству, где выбор магазинов и развлечений гораздо больше.

Кроме ТРЦ в Щукино можно прогуляться по парку, спуститься к набережной или сходить в раритетный независимый кинотеатр «Юность». Ресторанов и кафе по району совсем не много и большинство сосредоточены вблизи метро и на главных улицах.

Из достопримечательностей в Щукино дом-музей академика Курчатова, Музей памяти ликвидаторов ЧАЭС, несколько памятников. В районе функционирует несколько небольших церквушек с маленькими приходами.

Мнение жителей: «К сожалению, вся инфраструктура сосредоточена у метро. Возле нашего дома мало магазинов и контор с бытовыми услугами, а есть кварталы возле промзоны, там наверно, еще хуже». Оксана, 32 года

«Мы обычно ездим в «Щуку», хотя живем ближе к Октябрьскому полю. Но у этого метро, как ни странно нет нормального ТЦ, только несколько магазинов, которые ни о чем». Александра, 27 лет

Благоустройство и безопасность в районе Щукино

По показателям благоустройства и безопасности Щукино так же имеет неплохие показатели.

Район считается безопасным для проживания. Значительная доля жителей Щукино – деятели науки и медицины, благодаря чему здесь высокий уровень культуры. Гостей из ближайших стран СНГ практически нет. Многие жилые дома имеют огороженную территорию и строгий контроль доступа.

В Щукино зонами платной парковки стали главные улицы – Маршала Бирюзова и Народного Ополчения, а так же 1-й Волоколамский проезд и 2-й Пехотный переулок.

Во время прогулки по району можно заметить, что на улицах достаточно чисто, найти адрес дома на фасаде не будет проблемой, а указатели улиц на столбах помогают сориентироваться на местности.

Официальный сайт Щукино регулярно обновляется, размещается информация на форумах района, есть возможность связаться с представителями управления.

Мнение жителей: «У нас все еще не так плохо, как в периферийных спальных районах, по-моему. Но можно ведь улучшать благоустройство – делать район и дворы доступнее для маломобильных граждан, облагораживать набережную и парки, сделать площадки для выгула собак, турники. Ничего этого нет». Андрей, 38 лет

«Хотелось бы, чтобы управление, наконец, занялось благоустройством дворов. Во многих кварталах плохие детские площадки, можно было бы давно положить современное покрытие, качественные качели и горки». Мария, 39 лет

Вторичная недвижимость района Щукино

Настоящей достопримечательностью района Щукино являются высотки бизнес- и премиум-класса, которые в большом количестве появились здесь в 2000-е года. Каждый дом имеет уникальную необычную архитектуру, поэтому приятно даже просто прогуляться по району, разглядывая фасады и пытаясь представить, какие тут могут быть квартиры. Причем, застройщиком-монополистом фактически является компания «ДонСтрой» - на ее счету в Щукино 14 готовых жилых комплексов. Большинство из них сосредоточено возле метро Октябрьское поле, и построено на месте расселенного ветхого жилья.

Именно эти жилые комплексы составляют вторичных рынок монолитных домов в Щукино. Это ЖК «Эльсинор», ЖК «Ул. Авиационная 63», ЖК «Маршала Василевского», ЖК «Дом на Щукинской», ЖК «Дом в Сосновой роще» и т.д. По монолитно-кирпичной технологии построены ЖК «Доминанта», ЖК «Северная звезда» и ЖК «Новая звезда».

Стоимость кв. м в этих жилых комплексах колеблются от 300 до 500 тыс. рублей, а цены на квартиры начинаются от 15 млн. рублей за «однушки». Правда, как раз однокомнатных квартир в продаже почти нет, зато большой ассортимент меблированных трехкомнатных квартир и «двушек» площадью от 90 кв. м.

Панельные дома в Щукино расположены в кварталах, удаленных от метро, в основном в окрестностях ул. Маршала Рыбалко и вдоль ул. Рогова. Здесь «однушку» в пятиэтажке можно купить за 5,8 – 6,3 млн. рублей, а в многоэтажных домах (на 12-17 этажей) квартиры стоят дороже 6,5 – 7,9 млн руб. В среднем ценник в «панельках» 161 -180 тыс. руб. за кв. м.

Довольно много в Щукино «сталинских» пяти- и семиэтажек, которые составляют кварталы в окрестностях Октябрьского поля. Здесь многие квартиры продаются с хорошим ремонтом, практически нет «однушек», а ценник в целом выше.

Стоимость кв. метра в «сталинском» доме в Щукино по данным на октябрь 2016 года составляет от 186 до 273 тыс. рублей в зависимости от удобства расположения и состояния квартиры. Однокомнатные квартиры можно найти от 6,3 млн. рублей, «двушки» за 10 – 16 млн. рублей, а «трешки» от 13,5 млн. рублей.

Других типов многоэтажных кирпичных домов в районе практически не представлено. Но среди имеющихся предложений ценник довольно высокий. Например, в 14-тиэтажном кирпичном здании на ул. Расплетина квартиры продаются по 210 тыс. рублей/кв. м . В целом по району это средняя цена.

Недавно вышел на рынок вторичной недвижимости ЖК «Берзарина 12» от компании Sminex - вариант для тех, кто хочет купить апартаменты в Щукино. Именно такой статус имеют помещения в этом кирпичном доме, где девелопер произвел капитальный ремонт. Выставленные на продажу апартаменты клубного дома уже имеют дизайнерский интерьер. Ценник тут внушительный – 336 – 450 тыс. рублей за кв. м. К тому же надо помнить, что здесь жителям придется платить коммунальные платежи по повышенному тарифу в 2%, как закоммерческую недвижимость.

Если посмотреть на кадастровую карту района Щукино, то можно обнаружить, как уменьшается кадастровая стоимость квадратного метра жилья по мере отдаления от центра Москвы. Причем никакой зависимости от класса, возраста и технологии строительства домов нет. В окрестностях Октябрьского поля этот показатель в диапазоне 231 – 246 тыс. руб. за кв. м, а ближе к метро Щукинская оценочная стоимость уже 208 – 218 тыс. руб. за кв. м. Правда, возле промзоны кадастровая стоимость еще ниже, тут есть дома, где цена кв. метра указана в пределах 189 – 201 тыс. рублей.

Собственно, для тех, кто не готов приобрести квартиру в одном из элитных жилых комплексов Щукино, на вторичном рынке есть более доступный вариант – «сталинские» кирпичные дома, в которых достаточно высокое качество строительства и хорошие планировки. Да и выбор в этом случае больше, чем в аналогичном типе домов в соседних районах.

Новостройки района Щукино

Сейчас на стадии активного строительства в Щукино находится всего 1 новостройка. В этом же разделе рассмотрим еще 2 жилых комплексах, в которых дома были сданы, но ввиду некоторых проблем этих объектов застройщики до сих пор распродают в них квартиры.

Купить квартиру на стадии строительства в Щукино можно в ЖК «Родной город. Октябрьское поле» от компании РГ-Девелопмент. Застройщик предлагает квартиры без отделки в четырех монолитных корпусах бизнес-класса, каждый по 24 этажа. Строительство ведется достаточно активно, а сдача объекта намечена на 1 квартал 2018 года. Доступный метраж квартир от 40 до 120 кв. м. В комплексе будет собственный детский сад и паркинг. На первых этажах расположатся коммерческие помещения.

Удобство локации ЖК «Родной город» довольно спорное – фактически до метро не далеко, но добираться пешком минут 15-20. При этом общественный транспорт по этой части района ходит не так часто, как хотелось бы. К этому стоит прибавить высокую нагрузку на прилегающие улицы в часы пик, а так же скудную инфраструктуру в окрестностях – комплекс по большей части окружен промзоной Курчатовского института. Из плюсов разве что близость набережной. Однако это единственный вариант для тех, кто хотел бы приобрести квартиру в новостройке Щукино.

На этапе возведения зданий стоимость квадратного метра практически совпадает с диапазоном цен на вторичном рынке старого жилого фонда - от 168 до 205 тыс. руб. Так что к моменту сдачи ЖК «Родной город» его ценник займет место между квартирами в элитных и «сталинских» домах.

В этом случае стоит рассмотреть новостройки в соседнем районе Хорошево-Мневники, которые строятся буквально через дорогу. В клубном доме «Октябрь» ценник ниже 150 – 180 тыс. руб. за кв. м, но тут и стадия строительства – котлован. В крупном проекте ЖК «Хорошевский» цены начинаются от 167 тыс. руб. за кв. м, но этот проект привлекает возможностью купить квартиру с отделкой, а так же перспективой открытия собственного детского сад и школы.

Стоит рассказать о двух новостройках, в которых уже ведется заселение, но еще довольно много непроданных квартир и есть варианты со свободной планировкой без отделки. Это жилые комплексы премиум-класса с плохой репутацией – ЖК «Алые Паруса» и ЖК «Маршал».

Историй о ЖК «Алые Паруса», который возводится на самом берегу Москвы-реки, наберется на целую книгу. Начать стоит с того, что строился высотный комплекс компанией «ДонСтрой» уж очень долго – порядка 10 лет. А за это время на стройплощадки случались и пожары, и инциденты с гибелью рабочих.

Затем оказалось, что корпуса имеют этажность больше, чем было разрешено. Но больше всего претензий предъявляется близости домов к реке – подвижный грунт, не соблюдённые технологии закладки фундамента грозят жителям быстрым износом зданий и риском затопления. Жители жалуются на появляющиеся трещины в зданиях.

Самый же громкий инцидент произошел в 2016 году, когда в «Алых парусах» лифт с пассажиром упал в шахту. Тут обвинили и застройщика, и всех причастных к эксплуатации и разработке подрядчиков.

Так что свою мрачную репутацию комплекс пытается спрятать за привлекательным маркетингом. Однако, вряд ли роскошные виды из квартир в ЖК «Алые Паруса» оправдывают такие риски. Средний ценник тут 305 тыс. руб. за кв. метр.

ЖК «Алые Паруса»

Второй комплекс с 10-летней историей - большое здание МФК «Маршал» в непосредственной близости от станции «Панфиловская» МЦК. Дом бизнес-класса необычайно интересный с точки зрения архитектуры и планировок, однако его жителям приходится на протяжении нескольких лет воевать с управляющей компанией, отстаивая свои права на комфортные условия и качественное обслуживание. Многие покупатели подмечают низкое качество строительства и отделки, которое приводит к образованию трещин, затоплению помещений, неопрятному виду общих зон.

Вторая проблема связана с нарушением прав пользования придомовой территорией и проблемы с парковкой, которые привели к пробкам из машин жителей прямо в самом комплексе.

Здание значится как многофункциональный центр, поэтому частично здесь продаются квартиры, а некоторые помещения имеют статус апартаментов и офисов. Стоимость жилья без отделки здесь начинается от 117 тыс. рублей, что является весьма привлекательным ценником для квартиры бизнес-класса, однако мало кто спешит вместе с покупкой получить бонус в виде проблем с эксплуатацией, особенно когда рынок новостроек предлагает большой ассортимент качественных объектов.

Перспективы развития района Щукино

Хотя Щукино действительно привлекательный для жизни район, здесь пока слишком скудный ассортимент новостроек. На вторичном рынке образовалось два полюса – доступные квартиры в старом жилом фонде и дорогие меблированные апартаменты в одной из высоток «ДонСтроя». Ценовой разрыв между этими категориями более чем в 100 тыс. рублей за кв. м., а выбор среди комплексов бизнес-класса и выше внушительный.

Желающим купить квартиру в новостройке СЗАО стоит обратить внимание на соседние районы, где пока ассортимент шире. Если новые проекты и будут появляться в Щукино, то, скорее всего, в удаленных от метро локациях на территориях промзон.