Жилье в составе многофункциональных комплексов

В последние годы строительство многофункциональных комплексов (МФК) становится трендом на рынке недвижимости больших городов. Такие комплексы объединяют не только коммерческие объекты инфраструктуры - офисы, торговые центры, гостиницы, - но и жилье, что способствует решению нескольких задач в одном месте.

Представители специализированных компаний рассказали читателям портала KVARTIRAvMOSKVE.ru об особенностях проектирования МФК, приводят примеры существующих многофункциональных комплексов и о дальнейших перспективах строительства подобных комплексов.

Наталья Чепрукова, генеральный директор Delta Estate

В настоящее время создание многофункциональных комплексов набирает обороты, поскольку такой формат коммерческой недвижимости становится все более востребованным. Это некий mixeduse, совокупность традиционных форматов недвижимости - торговой, офисной, гостиничной, жилой (например, торгово-офисные центры, гостинично-торговые и торгово-развлекательные комплексы).

Нет четко сформированных критериев по вопросу оптимального количества сочетания форматов, а также понимания их процентного соотношения. Как правило, идет разделение на основную, профильную составляющую объекта и вспомогательную, второстепенную, но, несомненно, они должны быть нацелены на "взаимовыгодное сотрудничество". И решать этот вопрос надо на этапе разработки концепции МФК, ведь, прежде всего, это единое архитектурное решение и все составляющие этого единого комплекса должны быть неразрывно связаны путем организации грамотных пешеходных соединений. Здесь надо учитывать два момента, с одной стороны, это взаимодействие двух или более форматов комплекса, которое должно привести к синергии (например, в бизнес-центрах, в которых торговля выполняет второстепенную функцию, офисная часть помогает формированию покупательского потока или на время пребывания в гостинице постояльцам могут выдаваться дисконтные карты на обслуживание в торговом центре при этой гостинице), с другой стороны, необходима грамотная компоновка составляющих комплекса по своему уровню, т.е. офисы класса А могут сочетаться с торговыми операторами только высокого ценового сегмента.

Что касается процентного соотношения форматов комплекса по количеству занимаемой ими площади, то мы считаем, что вопрос не в количестве, а в качестве, главное добиться того самого оптимального сочетания равноуровневых форматов недвижимости, которое впоследствии даст нужный результат. Самым часто встречаемым в Москве сочетанием является торгово-офисное или торгово-развлекательное. Несомненно, при разработке концепции и выборе сочетания форматов и процентного их соотношения, необходимо отталкиваться от профессионального исследования рынка.

В чем смысл этого формата? Этот вопрос можно разделить на две составляющие - смысл такого формата для собственника и для потребителя.

Для собственника – это, прежде всего, возможность сократить риски за счет их перераспределения, а не вкладывание средств во что-то одно. В случае неудачи, возможность дальнейшего перепрофилирования одной из составляющей комплекса (например, апартаменты можно переоборудовать в офисные помещения), с другой стороны. может так оказаться, что такая неудача может негативно отразится на успехе всего комплекса.

Далее, высокая стоимость земли, особенно в Москве, вынуждает собственников строить ввысь, а не вширь, поэтому часто на первых этажах высотных зданий располагается, к примеру, торговый центр, а выше - офисные помещения или гостиница, т.е речь идет о максимально эффективном использование земли.

Еще один момент, это возможность поэтапного увеличения дохода от разных составляющих комплекса, например, торговые площади быстрее окупаются, чем офисные, и поначалу именно они будут приносить основной доход, затем акцент переместиться и на офисы. Для потребителя такое сочетание различных форматов недвижимости дает возможность максимально быстро решить свои житейские и профессиональные вопросы, с комфортом провести свободное время вместе с семьей, при условии обеспечения повышенного уровня безопасности.

В прошедшем году наметилась тенденция к увеличению спроса на офисы в апартаментах из-за дефицита небольших офисов класса А, площадью 100-200 кв.м., традиционно востребованные небольшими компаниями. Арендовать такое помещение в крупном деловом центре практически невозможно – в аренду, как правило, предлагаются площади от 500 кв. м. По этой причине все больше арендаторов обратили внимания на офисы на базе апартаментов. Основной плюс такого формата - привлекательные цены аренды. В ежемесячную стоимость одного квадратного метра в апартаментах, составляющую примерно $700-1000, уже заложены эксплуатационные расходы ($60-90 за кв.м. в год в зависимости от включенных услуг), в то время как аналогичная офисная площадь в бизнес-центре обойдется компании в $1000, не включая НДС, коридорный коэффициент и эксплуатационные платежи от $120-140 за кв.м. в год.

Таким образом у арендаторов появилась уникальная возможность снять офис в «Москва-Сити» по ставкам гораздо ниже, чем аналогичные офисные площади в рамках того же здания. Учитывая, что апартаментов на рынке немного и расположены они в основном в крупных деловых агломерациях, таких как «Москва-Сити», то арендатор получал первоклассный офис с развитой инфраструктурой за минимальные деньги в самом престижном деловом районе города. Но в последнее время произошло столкновение интересов собственников апартаментов и управляющих компаний бизнес-центров, в которых расположены эти апартаменты, по этой причине многие компании – арендаторы апартаментов вынуждены были их покинуть.

Сегодня наметилась тенденция к увеличению спроса на формат жилой недвижимости в многофункциональных комплексах - апартаменты (МФК "Город столиц", МФК "Легенда Цветного"), как правило, интерес проявляют представители иностранных компаний, для которых это наиболее оптимальное решение вопроса. Наиболее известны МФК "Город столиц", МФК "Легенда Цветного", "Москва-Сити", МФК "Саммит", ЖК "Садовые кварталы", "Альфа-Арбат Центр".

Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга бизнес-парка Nagatino i-Land

Жилье – это не обязательная составляющая многофункционального центра. МФК может включать офисы, ритейл и развлечения или офисы, гостиницу. Причем МФК могут быть горизонтального и вертикального типа. Вертикального – когда в рамках одного здания, например, первые этажи торговля, далее гостиница, далее офисы. Горизонтального – когда на одной площадке есть здание гостиницы, бизнес-центр, ритйл-зона. Что касается МФК с жильем, то их основная особенность – необходимость «развода» потоков, т.е. отдельный вход для офисов, отдельно для апартаментов. Как правило, «соседями» апартаментов в МФК являются офисы и/или гостиница.

Самые известные – апартаменты в офисном комплексе Москва Сити в башнях «Федерация» и «Город Столиц». Это luxury, и цена соответствующая - с отделкой 28 000 $ за кв.м., без отделки 18 000$ за кв.м.

Есть апартаменты бизнес-класса:

Апартаменты в БЦ «Даниловская мануфактура» самые интересные, у них интересный концепт – лофт. И они уже все проданы.

Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer

При реализации проекта многофункционального комплекса важную роль играет грамотная концепция, учитывая сложность в организации гармоничного сосуществования функций. Как правило, возводят многофункциональные здания с одним основным компонентом и сопутствующими функциями, соответствующими классу Объекта: офисы класса А, гостиницы 4-5, торговые центры, элитные бутики, элитное жилье, апартаменты и др. На первых этажах комплексов в основном размещается социальная инфраструктура: рестораны, детский сад, супермаркеты, аптеки и т.д.

При вертикальном распределении функций в МФК, нижние этажи обычно отводятся под торговлю, средние – под офисные помещения и самые верхние – под жилье.

В московских проектах МФК жилая функция присутствует в большинстве проектов, причем в 6 из 13 действующих МФК она преобладает над остальными.

Стоимость жилой недвижимости в МФК составляет $6 000 - 9 000 за кв.м

Сейчас строительство МФК ведется преимущественно в крупных городах РФ, несмотря на то, что МФК обладают рядом преимуществ, а именно: смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность для девелопера. МФК позволяют диверсифицировать риски и максимально использовать полезную площадь. Однако, из-за своей масштабности, они требуют много вложений.

В первую очередь, проекты МФК с жильем стоит реализовывать в Москве и Санкт-Петербурге, жилье в подобных проектах реализуется в формате апартаментов (без возможной регистрации) и данный формат в последнее время становится более понятным рынку. Проекты МФК, которые сочетают жилую функцию, позволяют девелоперам реализовывать жилье ещё на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект.

Во вторую очередь, это города-миллионники. Важно отметить, на сегодняшний день нет ни одного реализованного проекта классического МФК (три и более функции) с жильем.

Сейчас ситуация меняется, в городах-миллионниках ведется строительство 4-х МФК и в двух из них жилая функция преобладает. Оба проекта строятся в Казани. (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта – жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%).

Надежда Башбынар, исполнительный директор Storm Properties

При проектировании многофункциональных комплексов, во-первых, стоит задача сделать так, чтобы поток посетителей в деловую/общественную части не доставлял неудобств жителям этого комплекса и сохранял некоторую приватность для них. При этом, «изолируя» жилую часть от остальных зон комплекса, будущие жильцы должны иметь легкий доступ ко всей основной инфраструктуре.

Если речь идет о комплексах, где жилая часть представлена в классическом виде, т.е. в виде квартир, а не апартаментов, при проектировании не избежать и социальной нагрузки, то есть в проекте необходимо будет предусматривать дошкольные учреждения, медицинские центры и школы, как то требует СНИП применительно к числу проживающих в нем.

Обычно такими комплексами хвастаются не просто города-миллионники, а города, которые являются крупнейшими финансово-торговыми центрами страны.

Основная причина создания таких комплексов – это высокая цена на землю, вынуждающая застройщика с целью обеспечения прибыльности возводить как можно большое количество кв.м. на участке, а для диверсификации рисков в проекте предусматривают различного вида объекты недвижимости, которые с одной стороны притягивают одновременно разного вида покупателей, а с другой стороны создают для этих покупателей некую позитивную синергию от совместного пребывания.

Для обычных же региональных городов многофункциональные комплексы явление редкое. Основная причина кроется не сколько в спросе на жилье, сколько в достаточно низком спросе на офисную недвижимость и отсутствие крупных и средних игроков на таких рынках.

Фотографии с сайта http://www.kr-pro.ru/, http://www.citynext.ru/