Окончание сезона падения цен

В мае и июне 2012 года на московском рынке недвижимости отмечались финансовые катаклизмы. Эти перемены послужили причиной падения цен. Однако к середине августа указанный период закончился и даже сменился противоположным процессом – ростом цен на квартиры.
Последствия проверки инвестконтрактов в Москве, серьезно ударившей по рынку новостроек, а также изменения правил на строительном рынке в области заставляют цены расти.

Современное состояние рынка недвижимости

В последние 3,5 года существует тенденция к смещению основного строительства за пределы МКАД, и в последующем она будет только усиливаться. Уже сейчас количество сделок на покупку квартир в Подмосковье превышает аналогичный объем по Москве в 10 раз. Только в некоторых поселках Московской области сейчас выставлено на продажу близко 5 тысяч квартир, что сопоставимо с количеством жилья, продаваемого за год по всей Москве.
Еще один яркий пример. В прошлом году в столице введено в эксплуатацию близко 1,8 млн. м2 жилья (не учитывая территорию Новой Москвы и Некрасовки). Для сравнения, при предыдущем мэре столицы сдавалось ежегодно примерно 5 млн. м2.
В середине августа 2012 года рынок недвижимости в Москве истощился, а высокий спрос на квартиры и ограниченное предложение послужили толчком к росту их стоимости. В последние две недели августа средняя цена на жилье в новостройках выросла на 0,5 % за 1 м2.
По прогнозам экспертов, в следующем году строительство новых домов в пределах старой столицы останется примерно на том же уровне – до 2 млн. м2 квартир в год. Основным местом строительства в ближайшие пару лет станет Новая Москва.
Жилье в новых домах в продаже появится не сразу, а будет возникать по мере сдачи в эксплуатацию. Такой постепенный выход квартир на рынок сохранит прежнюю динамику роста цен на жилье.

Жилье в Подмосковье

Цена на метр квадратный жилья в Московской области растет быстрее, чем среднегодовой уровень инфляции. На данный момент разница между настоящим уровнем инфляции и приростом цены за квадратный метр составляет 4,3%. С учетом того, что доход за 1 м2 в Московской области будет продолжать расти, а инфляция снизилась за последние 5 лет, то на рынке недвижимости в Подмосковье сложился благоприятный климат для инвестиций.
Растет и население Московской области. Так, с января 2011 года по январь 2012 года его численность увеличилась на 14%.
В прошлом году в Подмосковье на рынок недвижимости было выведено 8,2 млн. м2 квартир. В настоящем году это число достигнет 6,5 млн. м2, не считая территорий, которые были переданы Москве. С 2013 по 2015 года планируется ежегодный выход на рынок примерно по 6,55-6,65 млн. м2 площади жилья. Учитывая то, что квартир будет ежегодно сдаваться примерно равное количество, а численность населения растет – создаются благоприятные предпосылки для роста цен на рынке недвижимости Московской области.
Уровень дохода населения в различных районах Подмосковья отличается, но, не смотря на это, продолжает увеличиваться. Средний рост заработной платы в Московской области за 2012 год составил примерно 4,47%. Он ниже темпов роста инфляции: 4,5 % и 6,1%, соответственно.

Наиболее популярные города Подмосковья для инвестиций

На первом месте для инвестиций в строительство жилья в Московской области стоят Котельники. По оценкам экспертов, здесь одна из наиболее высоких доходностей за прошедший год – 28,5%. Кроме того, Котельники находятся на втором месте по уровню потенциала прироста цен за 1 м2. Население города за период с 2010 по 2011 год увеличилось вдвое (первое место по Подмосковью), а уровень заработной платы возрос на 11,8 % (второе место по Подмосковью).
Второе место занимает Домодедово. У него наибольший спрос на жилье в 2012 году. Это говорит и о большем потенциале роста цен за м2. По Московской области Домодедово занимает второе место по уровню заработной платы.
Следом, на третьем месте, идет Одинцово. За прошедший год там отмечался наиболее высокий показатель бюджета на численность населения, что свидетельствует о хорошей социально-экономической ситуации.
Четвертое место занимают Химки. Этот город привлекает наиболее высокими заработными платами по Московской области, а также близким расположением с Москвой.
Щелково заняло пятое место. Этот город отличился высоким уровнем покупательной способности, несмотря на значительный рост цен на рынке недвижимости. Кроме того, рядом с ним строится новый индустриальный парк.
На местах с шестого по десятое разместились, соответственно, Троицк, Люберцы, Наро-Фоминск, Истра, Ступино. Инвесторов данные города привлекают близостью к Москве, строительством новых станций метро, высоким приростом цен за год, наличием крупных дорог, приростом населения и уровня зарплат и другими плюсами.

Новые перспективы

В связи с присоединением к Москве большой части территории Московской области в скором времени приведет к значительным переменам баланса на рынке жилья эконом-класса.

Ожидаются следующие тенденции:
1) Потеря интереса инвесторов к Московской области в связи со смещением спроса на недорогое жилье для эконом-класса с городов Подмосковья на проекты Новой Москвы. В связи с этим, ситуация на рынке строящегося жилья в Московской области расценивается как предкризисная.
2) Рассматривается закон о выдаче разрешений на строительство новостроек в регионе, с учетом наличия рабочих мест в тех городах, где их собираются возводить. Это связано с тем, что Московская область не в состоянии содержать подобные дома и обеспечивать инфраструктурой их жителей, если они работают и налоги выплачивают в Москве.
3) Ведется борьба с незаконным использованием земель: рассматривается закон о введении пошлин за перевод земли из категории для сельскохозяйственных нужд в жилищное строительство, повышаются налоги на неиспользуемую территорию, ведется борьба с незаконным возведением многоквартирных домов на земле, для этого не предназначенной. В связи с этим, ожидается существенное снижение объема коммерческого строительства и выхода квартир на рынок Московской области и новое повышение цен.