Кризис и современные тенденции на рынке строительства жилья по-разному влияют на судьбу жилья эконом-класса в Москве. Дорогая столичная земля, амбиции застройщиков и постоянная игра участников рынка на повышение не оставляют места недорогому жилью в городе, выдавливая его на окраины или в Подмосковье. Накануне кризиса последнее практически в полтора раза обгоняло Москву по объему предложения на первичном рынке эконом-класса. Тогда соотношение новостроек данного сегмента на обоих рынках составляло 500 против 300-320.
Пришедший затем кризис истощил платежеспособный спрос и временно вынудил застройщиков вспомнить о недорогих проектах жилья эконом-класса. Рассмотрим более детально ключевые характеристики данных проектов в Москве.
Проектировочные решения, месторасположение, частные примеры ЖК эконом-класса и их технические характеристики
К классическому жилью эконом-класса как правило относят квартиры располагающиеся в панельных домах массовых серий КОПЭ, П-44Т, П-44ТМ, П-44-К, П-46М, П3М, ГМС-2001. В свою очередь стремительно увеличивающийся в сегменте эконом-класса подкласс «Комфорт» представлен монолитными, кирпичными домами, а так же усовершенствованной панелью.
Как правило, дома эконом-класса строятся на окраинах, в дали от станций метро. Речь идет о районах Коптево, Ховрино, Северный, Южное и Северное Медведково, Кузьминки, Косино-Ухтомский, Левобережный, Западное Дегунино, Солнцево и т.д.
При этом частными примерами крупнейших жилых комплексов эконом-класса, чье строительство запланировано в текущем году являются нижеследующие объекты
1)Жилой комплекс «Текстильщики», ул. 7-я Текстильщиков (квартал 109). Девелопер - ГК «Пионер».
2) Жилой комплекс «Аннинский» Чертаново Южное, мкр 18, корп. 1, 2. Девелопер - ГК ПИК.
3) Жилой комплекс «Чертановский», Чертаново Южное, мкр 17, корп. 40Б. Девелопер - ГК ПИК.
4) Жилой комплекс «Загорье», Восточное Бирюлево, ул. Загорьевская, 4. Девелопер - «Мосфундаментстрой-6».
5) Жилой комплекс Химкинский бул., 10, 10а, ул. Свободы, 63 (пересечение ул. Свободы и Химкинского бульвара). Девелопер - ГК «Пионер».
6) Жилой комплекс ул. Митинская, вл. 30. Девелопер – «ГК Пионер».
7) Жилой комплекс «Головино», ул. Нарвская, 1а. Девелопер – «Ведис групп».
8) Жилой комплекс «Марьино», ул. Донецкая, 30. Девелопер – «Ведис групп».
9) Жилой комплекс «Мичурино», Очаково, пересечение Мичуринского проспекта и ул. Лобачевского. Девелопер - "Ведис Групп".
Для детального понимания технических характеристик типичного жилищного проекта эконом-класса в Москве лучше всего воспользоваться характеристикой составленной НДВ-Недвижимость. В целях наглядности информации продемонстрируем его с двумя другими классами жилья.
Цены
Минимальная стоимость новостроек эконом-класса в Москве начинается от 65 тыс. руб. за кв. метр. Именно по такой цене реализовывались в прошлом году новостройки в Южном Тушино. Пиковые ценовые показатели в данном сегменте достигают 140 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне средняя стоимость новостроек эконом-класса составляет по данным АКЦ Миэль 121.6 тыс. руб. за кв. метр. В свою очередь НДВ-Недвижимость сообщает о средней стоимости новостроек эконом-класса в размере 119 тыс. руб. Для сравнения общая средневзвешенная цена столичных новостроек по данным АКЦ Миэль составляет 196.9 тыс. руб. за кв. метр. А новостройки бизнес-класса в 180 тыс. руб. за кв. метр соответственно.
Предложение
На начало 2011 года общий объем предложения новостроек эконом-класса в Москве составлял около 160 тыс. кв. метров или 2.2 тыс. квартир. По сравнению с концом 2010 года это на 30% больше. Вместе с тем около 65% данных новостроек располагалось в Южном административном округе. В ВАО и ЗАО находилось соответственно 15% и 10% от общего объема предложения доступного жилья. Оставшаяся незначительная часть предложения рассредоточена в остальных столичных округах.
Вместе с тем около 40% предложения относится к квартирам, располагающимся в панельных домах. Еще 60% новостроек представлено кирпичными и монолитными домами, что является косвенным признаком принадлежности их к подклассу «Комфорт».
В свою очередь более 50% реализуемых новостроек находится в стадии активного строительства предполагающего монтаж этажей. Еще 40% продаваемых домов находится на стадии разработки котлована и устройства фундамента. При этом лишь 5% реализуемых новостроек уже прошли ГК. И лишь 2% домов реализуются на стадии подготовки строительной площадки.
Спрос
С начала кризиса в Москве существенно вырос спрос на новое жилье эконом-класса. Это связано с тем, что в период кризиса не только снизился платежеспособный спрос, но и сменился акцент покупательских предпочтений. Лица, приобретающие жилье стали больше уделять внимания функциональным, нежели статусным опциям.
Ориентировочные объемы продаж новостроек эконом-класса составили в 2010 году 170-180 тыс. кв. метров. Спецификой спроса на жилье эконом-класса является то, что его приобретают в большинстве своем конечные покупатели, использующие недвижимость для собственного проживания. При этом наиболее активно покупаются двухкомнатные квартиры, что объясняется семейным статусом покупателей. По мере выхода из кризиса заметно сократился спрос на дешевые квартиры на нижних этажах зданий. Улучшившаяся экономическая ситуация позволяет все большему количеству покупателей приобрести более дорогое жилье на средних и верхних этажах.
Прогнозы
По мере выхода экономики из кризиса покупатели будут все активнее приобретать новостройки, а не жилье на вторичном рынке недвижимости. При этом в среднесрочной перспективе объемы новостроек эконом-класса в Москве существенно сократятся, уступив место проектам бизнес-класса. На фоне существенного спроса это может привести к более активному росту цен на жилье эконом-класса по сравнению с иными классами недвижимости. В целом же кризис лишь приостановит развитие тенденции, по которой спрос на жилье эконом-класса увеличивается по мере удаления от Москвы. Последняя продолжит оставаться самым дорогим и недоступным городом России.
Кулюк Павел.
Комментировать