Аренда квартир 2012: итоги, тенденции, перспективы

Центральный округ всегда в цене

2012 год не принес каких-либо значимых изменений в предпочтениях арендаторов ни по месторасположению, ни по типу интересующего жилья. 

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood подробно пояснил критерии спроса состоятельных клиентов: 

Наиболее востребованными в сегменте дорогостоящих квартир являются квартиры, расположенные в пределах центра Москвы – более 60% заявок, поступающих в компанию Blackwood, приходятся на центральный округ. При этом характерным фактом является то, что многие арендаторы, и в первую очередь, иностранцы, готовы отказаться от каких-либо качественных характеристик квартиры в пользу престижного местоположения или исторической значимости.

В центре наиболее популярными районами являются: 

• зоны Остоженки и Пречистенки (район Хамовники) 
• Арбат и Тверская улицы 
• Патриаршие и Чистые Пруды (Пресненский и Басманный районы) 

В последние годы спрос постепенно перемещается в Пресненский район – активно развивающийся деловой центр Москвы, включающий в себя ММДЦ «Москва-Сити». Достаточно сложная транспортная ситуация в городе вынуждает арендаторов искать жилье в непосредственной близости от места работы.

Спрос за пределами центрального округа сосредоточен в основном в западных районах Москвы:

• Районы Западного административного округа, расположенные в основном вдоль Кутузовского Проспекта, ул. Косыгина – эта территория является сосредоточением наиболее качественных новостроек бизнес-класса, развитой инфраструктурой и хорошей экологической обстановкой на фоне относительно благоприятной транспортной ситуации.
• Районы Юго-Западного административного округа, в непосредственной близости от Ленинского проспекта, где наряду с большим количеством нового престижного жилья сосредоточены иностранные школы, в т.ч. японская, итальянская, немецкая и другие.
• Районы Северо-Западного административного округа, в первую очередь, расположенные в акватории Москвы-реки и парковой зоны Покровское-Стрешнево.

Среди арендаторов высококачественного жилья Москвы наиболее востребованными являются следующие типы домов:

• Новостройки элитного и бизнес-классов, предполагающие наличие современных функциональных планировок, качественно отделанных входных групп, парковки, охраны и собственной территории.
• Отреставрированные особняки до- и революционного периодов, представляющие историческую и культурную ценность, расположенные в основном в самых престижных местах Москвы.
• Кирпичные дома т.н. «советского» периода постройки, предназначенные для проживания известных политических и культурных деятелей того периода.

Мария Пехтерева, руководитель департамента аренды Contact Real Estate уточнила, какие жилые комплексы были наиболее востребованы в уходящем году: 

Чистые Пруды: жилые комплексы «Казарменный,3» и  «Подсосенский» 

Тверской: «Хлыновский пер., 4» и «1-й Колобовский,14» 

Запад –  новые ЖК на Нежинской и Минской улицах - традиционно интересные районы с развитой инфраструктурой. 

Предпочтения арендатора при выборе недорогой квартиры

Мария Баскова, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» указала на список предпочтений арендаторов недорогих квартир:

Наибольшим спросом у арендаторов (среди которых  преобладают иногородние граждане) пользуются 1, 2 ком.  квартиры эконом-класса, основными критериями при выборе данной квартиры является пешая доступность до метро, косметический ремонт, укомплектованность квартиры минимальным набором мебели и бытовой техники, консьерж, домофон в доме, развитая инфраструктура: магазины, школы, детские сады, поликлиники. 

Особым спросом у арендаторов пользуются светлые квартиры, оформленные в пастельных тонах, с минимумом изменений декора и оборудованной кухней. 

Арендные ставки на минимуме

Мария Пехтерева дала информацию по уровню цен на аренду в элитном секторе:

Спрос на рынке элитной аренды на протяжении всего года был высоким, однако к концу традиционно немного снизился в связи с подготовкой к праздникам.. Средняя ставка аренда элитных квартир составляет около 180-200 тысяч. Объективно говоря, снижать арендную ставку в элитном сегменте квартир сегодня некуда – мы итак вернулись к ценовому диапазону 2004-2006 годов. Рынок не перегрет по стоимости арендных квартир – он раздут количеством предложений, которые при этом не отличаются высоким качеством. На рынке сейчас дефицит качественных предложений в новых домах с актуальным функциональным ремонтом.

Анна Карпова, руководитель отдела аренды компании Est-a-tet рассказала, из каких составляющих была сформирована средняя арендная ставка по рынку:

Средняя ставка аренды элитной квартиры осенью 2012 года составила 7000 $. Средняя ставка аренды 3-комнатной квартиры с 1 машиноместом в подземном паркинге в евродоме в Хамовниках в октябре составила 9500 $, в ЗАО средняя ставка аренды квартиры с перечисленными параметрами составила 6000 $. В ноябре риэлторские компании получили последнюю в этом году волну запросов арендаторов, которые по традиции хотят закрыть вопрос с переездом в уходящем году. В начале декабря некоторые собственники квартир, которые предлагались в аренду несколько месяцев и не были реализованы,  понизят стоимость аренды на 20 % и, возможно, успеют до конца года найти арендатора. В начале февраля 2013 года арендная ставка вернется на прежний уровень.

На мой взгляд, сегодня существует пропасть в 20-30% при оценке стоимости аренды элитных квартиры собственниками и арендаторами — арендаторы уже не так расточительны, как в 2006-2007 годах, а в памяти собственников остались те арендаторы, которые готовы были снимать жилье без торга на понравившуюся квартиру.

Отмечается также дефицит дизайнерских решений. В последние несколько лет собственники отдают предпочтение лаконичным, щадящими кошелек владельца ремонтам.

Уверена, что спад интереса к элитной аренде в Москве связан с обсуждением очередной волны кризиса, прогнозируемого аналитиками на второй квартал 2013 года, арендаторы уже сейчас задумались об оптимизации своих бюджетов, и те собственники, которые быстрее отреагируют на эти настроения, уже в этом году получат надежное долгосрочное партнерство. 

Инвестиции в недвижимость для аренды по прежнему эффективны

Ольга Малышева, директор департамента аренды Capital Group объясняет целесообразность инвестиций в жилье для сдачи в аренду:

Если выбор квартиры был правильным, то инвестор может рассчитывать на доходность от такого бизнеса в 7-10% годовых. При этом стоит учитывать, что деньги вложены не в нечто нематериальное, например, в банк или ценные бумаги, а в надежный актив. Он может расти или падать в цене, и  вне зависимости от любых финансовых катаклизмов остается в собственности у владельца и приносит ему стабильный доход.

Сегодня, когда 100% надежности нет ни в одном европейском банке, а рынок ценных бумаг за последние несколько лет демонстрирует абсолютную нестабильность, инвестиции в недвижимость остаются единственным способом сохранения и наращивания финансовых сбережений. На рынок недвижимости приходит та категория инвесторов, которая  находится в поисках надежных активов и хочет не столько заработать, сколько не потерять. А опыт российских и мировых кризисов свидетельствует о том, что с этой точки зрения альтернативы недвижимости нет.