ЖК «На Базовской»: квартиры через электронные торги

Мы выяснили все нюансы, а так же оценили качество жизни в этом готовом жилом комплексе Западного Дегунино.

Расположение и транспортная доступность

Район Западное Дегунинов САО долгое время наполовину состоял из промзон. Сейчас эти участки подвергаются комплексному редевелопменту, прокладываются новые станции метро. Последний аспект чрезвычайно важен, ведь не только в Западном Дегунино, но и в соседних с ним Дмитровском, Бескудниковском районах и Ховрино нет ни одной станции метро.

Транспортная доступность ЖК «На Базовской»

ЖК «На Базовской» стал одним из таких проектов освоения, поэтому с одной стороны от него находится старая промзона с ее длинными малоэтажными строениями, приспособленными под оптовые склады, а напротив – каменные джунгли жилой застройки. В пятистах метрах юго-западнее комплекса проходит широкое железнодорожное полотно Ленинградского направления.

На автомобиле можно добраться до МКАД за 10 минут по участку Северо-Восточной хорды (5,5 км) или по Коровинскому шоссе (3,5 км). До ТТК около 20-30 минут без пробок по Коровинскому или Ленинградскому шоссе. К сожалению, пробки на этих трассах регулярны в часы пик. Особенно сильно вечером загружено Коровинское шоссе и перекресток на Талдомской улице.

Сейчас жители ЖК «На Базовской», чтобы добраться до центра города пользуются в основном МЖД. До ближайшей станции Ховрино, около 15 минут пешком (1,3 км.). Доехать можно до платформы Петровско-Разумовская (6 минут + 7 минут пешком) или Рижская (16 минут), а потом пересесть на одноименную станцию метро. За 23 минуты можно доехать до Ленинградского вокзала и соответственно м. Комсомольская.

Минуя ж/д можно, дойти пешком до автобусной остановки «Станция Ховрино» за 20 минут, а оттуда маршрутками 251м, 89м или автобусом №745 за 10 минут доехать до ближайшего метро Речной вокзал. Как вариант, до того же метро от остановки «Ул. Базовская» автобусами 270, 200 или маршруткой 701м, но времени это особо не сэкономит. От этой же остановки можно добраться до м. «Петровско-Разумовская» за 35 минут на одной из маршруток 191м, 194м, 480м, 655м.

К сожалению, запланированное развитие метрополитена лишь немного облегчит транспортную доступность ЖК «На Базовской». Ни станция метро Ховрино» (откр. в 2016 г.), ни станция метро «Селигерская» (откр. в 2017 г.) не находятся в пешем доступе. До первой – около 6-10 минут на автобусе (188, 65, 615м) без учета времени пешком до автобусной остановки, до второй примерно столько же по Коровинскому шоссе (автобусы 656, 356м, 655м, Тб 56).

Комфорт транспортного сообщения будет так же зависеть от соотношения объема общественного транспорта и пассажиропотока, который наверняка, будет высоким.

Что касается экологических характеристик, то ЖК «На Базовской» ничего не угрожает. Промзона неопасна, вредных производств или других источников антропогенного загрязнения нет. Правда и ближайший парк не под окнами, как хотелось бы, а в 15-ти минутах ходьбы. Это природная зона Ангарские пруды и Парк отдыха Ветеран. За 20 минут можно дойти до Грачевского парка возле ж/д путей. В 15-ти минутах езды на автомобиле находится Химкинский лесопарк.

Негативной характеристикой может быть разве что перспектива дальнейшего освоения промзоны, что означает соседство со стройкой на долгие годы.

Структура жилого комплекса

ЖК «На Базовской» расположился на 9,2 га земли. Включает 9 панельных корпусов современных серий ГМС-2001 и П-46М, которые образуют квадрат с общим внутренним двором. Еще две «панельки» стоят по бокам от детских образовательных учреждений. Несколько обособленно от остальных стоит монолитный корпус 9а. Мне понравилось, что между корпусами достаточно много свободного пространства и внутренний двор выглядит вполне уютно, хотя и пребывает практически все время в тени.

Генплан ЖК «На Базовской»

Корпуса переменной этажности от 17-ти до 25-ти этажей. Каждый подъезд оснащен пандусом для колясок и маломобильных групп граждан. Тяжелые металлические входные двери оборудованы современной домофонной системой. В холлах на первых этажах ящики для корреспонденции, помещение для консьержа. В домах предусмотрено по 2 лифта на подъезд – пассажирский и грузовой.

В каждой секции установлен мусоропровод – закрашенный серой краской железный короб – его конфигурация за 20 лет ничуть не изменилась. Как и во всех современных новостройках, в домах нет газа, готовить жильцы будут исключительно на электронных плитах. В подъезды заведен Интернет – останется только выбрать одного из действующих в районе операторов связи и подключиться.

Строительство жилого комплекса было завершено в начале 2015 года, тогда же с мая появились первые жители. Застройщиком является Казённое предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), а главным представителем является «Мосреалстрой».

Казенное предприятие может реализовать квартиры только в полностью сданном проекте, поэтому даже благоустройство территории здесь уже завершено, а заселено менее половины жилого комплекса. Кстати, освоение промышленной зоны продолжается, поэтому в скором будущем в рамках ЖК «На Базовской» будут построены дополнительные объекты инфраструктуры.

Архитектура и дизайн

Современные панельные строения уже не имеют ничего общего с «коробками» прошлого века. Сегодня панельные дома готовы предложить такую же комфортную среду, как монолитные проекты.

Как объяснил представитель застройщика, в новых корпусах ЖК «На Базовской» используется увеличенный до 15 см слой утеплителя полистирола. Строительство выполнялось высококвалифицированными бригадами с соблюдением всех технологических нюансов, чтобы обеспечить максимальное качество новых корпусов. Так что теперь квартиры имеют лучшую тепло- и шумоизоляцию и более надежны и лояльны к проведению ремонтных работ.

Что касается архитектуры, то тут корпуса ЖК «На Базовской» имеют классическую конфигурацию «коробки» и только три дома имеют Г-образную форму. Но внимания заслуживает отделка фасадов. Облицовка выполнена мелкой керамической плиткой KeramoMarazzi. Не смотря на явно итальянские корни названия, производится она в России, на современном итальянском оборудовании.

По словам застройщика, данная плитка обладает повышенной износостойкостью и прочностью стыковки. Что ж, прошло уже более года с момента ввода в эксплуатацию, а фасады выглядят все такими же яркими, как с картинки. Некоторые жилые дома с дешевыми облицовочными материалами не выдерживают и такой срок.

Каждый корпус имеет уникальную расцветку, что не только радует глаз, но и позволяет легко ориентироваться детям и гостям комплекса. В отличие от типовой застройки соседних кварталов, где все дома-клоны имеют нейтральные оттенки, сочные цвета ЖК «На Базовской» вдохнули новую жизнь в скучный спальный район.

Есть и недостаток в использовании такой мелкой плитки - это образование высолов в виде мутных подтеков, которыми довольно быстро покрывается весь фасад. Решается эта проблема ежегодным мытьем здания промышленными альпинистами, однако с трудом верится, что такие работы будут проводиться в жилых домах эконом-сегмента, таких как ЖК «На Базовской». Так же проект не предусматривает выделенных мест под кондиционеры, поэтому в ближайшем будущем фасады будут «украшены» внешними коробами.

А вот в подъезде, вопреки ожиданиям, довольно скромная отделка и использованы преимущественно серые и черные цвета, наверное, рассчитанные, чтобы как можно меньше бросались в глаза будущие следы эксплуатации. Но при этом, надо признать, что холл первого этажа не лишен стиля и выглядит симпатично. На этажах же предлифтовые помещения, общий балкон и коридоры сохранили дух 2000-х со своими грубо отделанными стенами, тяжелыми дверями и тусклым освещением.

Квартиры и планировки

В ЖК «На Базовской» суммарно 2000 квартир: 1,2 и 3-х комнатные площадью от 32 до 82 кв.м. Практически во всех секциях на этаже располагается по 4 квартиры. Исключение составляют корпуса №2 и 3, где встречается и по 6 квартир на этаже. А вот в угловых секциях на этаже размещены всего по 2 «трешки».

В первую очередь надо сказать, что абсолютно все квартиры в ЖК «На Базовской» продаются с чистовой отделкой и готовы к въезду. Типовая застройка априори означает ограниченный выбор квартирных решений (всего 12 типов на весь ЖК) и имеет очень мало возможностей для перепланировки, которую можно провести только строго в рамках нормативных документов и согласовать с жилинспекцией.

Нам удалось ознакомиться с «двушкой» и «трешкой» в корпусе №4. В квартирах оказались очень широкие коридоры, площадь которых соразмерна жилому помещению. Например, в 3-х комнатной квартире площадью 72,7 кв. м комнаты имеют площадь 17,8 кв. м, 13,4 кв.м, и 11,5 кв.м, кухню всего 9,0 кв.м, а коридор же – 14,3 кв.м. Жилые помещения при этом получаются практически квадратными, а потому светлыми и уютными. Коридор и выделенную кладовку можно вполне эффективно использовать, но все равно хотелось бы больше жилого пространства.

Вообще о планировках ЖК «На Базовской» можно смело говорить обобщенно, т.к. все квартира словно скроены по одному принципу. К сожалению, хотя панельное домостроение стало более качественным с точки зрения инженерии, оно еще использует архаичные планировки. Кухня площадью 9 км.м сегодня уже считается маленькой. Лишние 3 метра бы очень пригодились, пусть даже жертвуя кладовой или жилым пространством, а в идеале – в счет коридора. Естественно, нет речи и ни о каких евро-планировках, где можно было бы оборудовать просторную кухню-столовую.

В каждой квартире на кухне есть остекленный балкон площадью 1,5-1,6 кв.м. На мой взгляд, это пространство идеально подойдет для хранения продуктов и заготовок, а для сезонного инвентаря так же в обязательном порядке есть кладовая площадью 1,0-1,9 кв.м.

Что касается санитарной зоны, то только в «однушках» она совмещенная, а в остальных квартирах туалет и ванная раздельные.

Наиболее удачные, по-моему, планировки «двушек» в корпусах №4 и 7, а так же №2 и 3, где балкон сделан не на кухне, а вменьшей из жилых комнат, а площадь кухни одна из самых больших. По словам отдела продаж, популярностью так же пользуются «трешки» угловых секций с двумя балконами.

В отличие от привычной схемы покупки квартиры с отделкой, здесь нет как таковых вариантов дизайна. Отличие одной типовой квартиры от другой может быть разве что в цвете обоев жилых комнат. Качество чистовой отделки в ЖК «На Базовской» производит неоднозначное впечатление.

Например, мне понравились широкие дверные проемы, визуально объединяющие комнату и коридор. Нельзя не похвалить и качество ламината, который смотрится солидно и опрятно. Обои в разных цветовых вариациях так же смотрятся неплохо.

Не понравился мне «рукав» кухни из голубой плитки, навевающей почему-то ассоциации с коммунальными хрущевками. Возможно, после полноценного монтажа кухни, она преобразится. Отделка санитарной зоны также выполнена максимально скромно – однотонная салатовая плитка, самые дешевые смесители и сан.оборудование, как в забегаловке. Не понравилось мне и то, что дверной проем в санузел имеет высокий бортик по низу, о который легко запнуться.

Мне показалось, что потолки даже немного выше заявленных 2,8 м. А что было особенно непривычно после многих новостроек по оригинальному проекту, так это маленькие непанорамные окна и узкие подоконники, впрочем, опять же, виной всему шаблон панелей более чем десятилетней давности.

Помимо перечисленных выше опций отделки, в квартире уже сделаны межкомнатные двери, радиаторы с возможностью регулирования температуры, разведена электрика и сделаны розетки, установлен домофон. В целом ремонт выполнен достаточно качественно – разве что местами можно заметить шов на обоях и наслоившиеся друг на друга листы, а где-то – сколотый кусочек плинтуса.

Я думаю, что квартиры ЖК «На Базовской» хоть и не могут похвастаться современными планировками, вполне комфортны для проживания. Они хорошо подойдут для семей с детьми – из маленькой комнаты идеально получится уютная детская. Что касается уровня отделки, то он вполне приемлемый и позволяет сразу заехать в новую квартиру и уже спокойно копить на более дорогой дизайн интерьера.

Так что я думаю, большинство покупателей имеют в планах после переезда переделать как минимум санузел и отделку на кухне, а это значит, что шума ремонтных работ за стенкой все же не избежать.

Паркинг

В ЖК «На Базовской» предусмотрен многоярусный наземный паркинг не менее чем на 2300 м/м. По словам представителя «Мосреалстрой» машиномест хватит на всех жителей. К строительству правда пока не приступили и подробностей не раскрывают, так что не известно, будут ли места сдаваться в аренду или выставляться на продажу. Гостевой паркинг, судя по всему, предполагается как ограниченное число машиномест непосредственно на территории ЖК.В конце концов, по соседству есть паркинг на 500 м/м по адресу ул. Базовская д. 8А.

Но на самом деле проблема кроется в другом. Хотя въезд на территорию ЖК «На Базовской» ограничен шлагбаумами, жители могут проезжать и парковаться не только по внешнему периметру зданий, но и во внутреннем дворе, предполагающемся, как пешеходная зона. И нет никакой гарантии, что после ввода в эксплуатацию паркинга ситуация разрешится.

Уже сейчас на улицах довольно много машин, а ведь заселено не больше 40% квартир. С трудом верится, что все жители проявят сознательность и откажутся от бесплатного размещения автомобиля под окнами своего дома. Пока этот момент так же не проясняется представителями застройщика.

Инфраструктура

Для отдыха в пределах жилого комплекса предусмотрены спортивные и детские площадки из современных конструкций и с качественным покрытием, есть и стоянки для велосипедов. Выглядят они, конечно, ярко и привлекательно, но мне кажется, на комплекс из 12 многоэтажек их ресурс маловат.

Хотя дети могут играть и на территории школы и сада. Для проведения мероприятий, будь то выступления, праздники или мастер-классы, есть деревянный помост и открытые беседки. Чуть поодаль от жилого комплекса есть небольшой зеленый пятачок, который позиционируется, как зона для барбекю.

В рамках комплексного освоения промзон КП «УГС» предполагает возведение разнообразных инфраструктурных объектов и посему позиционирует себя как комфорт-класс. Уже сейчас построена и введена в эксплуатацию общеобразовательная школа на 550 мест. Детский сад на 300 мест так же готов и должен открыть свои двери уже в мае 2016г. Это красивые современные здания с несколькими спортивными площадками и оборудованными кабинетами. Находятся они совсем рядом, между корпусов №10 и 11, правда детям из остальных домов придется ежедневно пересекать одну из внутренних дорог комплекса, предназначенным для проезда транспорта.

Инфраструктура предполагается и на первых этажах домов, но пока, кажется, никто не торопится открывать здесь свой магазин. Коммерческие помещения продаются практически на тех же условиях, что и квартиры, и похоже, что не будет особого контроля за отрывающимися на территории ЖК «На Базовской» магазинами и услугами.

В рамках проекта на участке промзоны планируется построить ТЦ и ФОК, но пока не известна даже дата начала работ.

Пока же достаточно хорошо развита и инфраструктура в соседних кварталах. Есть в окрестностях аптеки, сетевые супермаркеты «Пятерочка», «Атак», «Магнит», «Седьмой континент», отделения Сбербанка, фитнес-центр и салон красоты. Здесь в шаговой доступности три школы и детских сада, детский клуб «Бэби-клуб». Обилие детских социальных учреждений, правда, оправданно ввиду высокой плотности застройки района. В районе работает несколько профильных колледжей.

В шаговой доступности так же городская поликлиника №138, лаборатория Инвитро и частный медцентр «Амрита». Чуть дальше от жилого комплекса НИИ педиатрии и детской хирургии, а так же областная психоневрологическая больница и детский дом №28. В Грачевском парке находится Центр восстановительной медицины. Так же район в целом имеет средний рейтинг безопасности, не отличившись ни в плохую, ни в хорошую сторону.

Динамика спроса и продаж

Продажи квартир в ЖК «На Базовской» стартовали весной 2015 года – сразу после завершения строительно-ремонтных работ и сдачи домов. Напомню, что эта особенность, а так же нестандартные условия сделки являются лишь следствием того, что застройщиком является фактически государство и объект изначально находится в собственности Москвы.

На апрель 2016 г. было реализовано всего порядка 40% - 600 квартир, еще около 400 квартир в разных корпусах на данный момент выставлены на продажу. Оставшиеся 1 000 квартир пока даже не выходили на рынок. Не продаются пока и квартиры в монолитном корпусе 9а.

Среди совершенных сделок около 80% по ипотеке, что впрочем, не удивительно, т.к. государство оказывает поддержку ипотечного кредитования в ЖК «На Базовской». 65% от всех проданных квартир составляют «двушки», а 24% - «однушки».

Стоимость и условия приобретения

Стоимость и условия приобретения квартиры в ЖК «На Базовской» тесно взаимосвязаны. Покупка осуществляется на виртуальной торговой площадке при помощи электронного аукциона. Надо подчеркнуть, что покупка квартиры в любом ЖК от государственного застройщика будет проходить по такой вот схеме с заключением договора купли-продажи.

Подробно об этой процедуре наш портал рассказывал год назад. Там же можно познакомиться с видеороликом на эту тему.

Итак, нельзя просто прийти в отдел продаж и сразу оформить покупку. Выбранную квартиру нужно выиграть на аукционе. Стартовая цена определяется при помощи независимой оценки, которая считается актуальной на протяжении 6ти месяцев – если за этот период квартиру не купят, она отправится на повторную переоценку.

По данным на апрель 2016 г. цена за кв. м квартир с чистовой отделкой в ЖК «На Базовской» находится в диапазоне от 113 до 140 тыс. рублей. Стоимость «однушек» от 5,2 до 5,6 млн. руб., купить двухкомнатную квартиру в ЖК «На Базовской» 6,5 – 7,7 млн. руб., а цены на «трешки начинаются от 8,6 млн. руб. Самая дорогая квартира площадью 83 кв.м стоит 9,89 млн. руб. И не поспоришь, что данный проект просто не имеет ценовой конкуренции, так как сочетает в себе абсолютную готовность квартиры и надежность покупки с уровнем цен, как у столичных новостроек на ранней стадии строительства.

Так ближайший сосед, строящийся ЖК «Город» от НДВ-недвижимость, будет сдан только в 2018 году, а уже сейчас имеет ценник в 105-125 тыс. руб. за кв.м.

Среди выставленных на вторичный рынок квартир в Западном Дегунино стоимость все-таки выше, чем в ЖК «На Базовской». Так в панельных домах цены на «однушки» 5-6,5 млн. руб (134-156 тыс. руб. за кв.м), а стоимость кв. м «трешек» от 140 тыс. руб.

Альтернативный же вариант, несколько ближе к ТТК, - Жилой дом в Бескудниково, где «Мосреалстрой» так же реализует квартиры с отделкой от КП «УГС». Здесь цены на квартиры начинаются от 151 тыс. руб. за кв. м.

Тем более что многие необходимые элементы оформляются на месте. Например, для участия в электронных торгах необходимо оформить электронную подпись. Сделать это можно непосредственно в офисе продаж (корпус №10). Оформление по упрощенной схеме со сроком действия 3 месяца обойдется в 2 500 руб., а действующая в течение года подпись стоит 4 390 руб. Затем нужно пройти аккредитацию, которая закрывается за 5 дней до начала аукциона – дата которого индивидуально указывается для каждой квартиры и находится в свободном доступе. Для покупки потребуется всего лишь паспорт, ИНН и СНИЛС.

Чтобы подкрепить серьезность намерений приобрести конкретную квартиру, за нее необходимо внести обеспечительный платеж в размере 100000 руб. банковским переводом. Теперь остается только дождаться начала аукциона.

Если вы являетесь единственным претендентом, то автоматически становитесь победителем аукциона и должны в течение 15 рабочих дней внести полную оплату, а обеспечительный платеж засчитается в стоимость квартиры. Если же на один лот зарегистрировалось несколько участников, то они включаются в аукцион с шагом ставки в 10 000 руб. Победителем становится участник, ставка которого продержалась 3 часа. Обеспечительные платежи не выигравших участников возвращаются на их счет, и они могут попытать удачу в торгах за другие квартиры.

За 3-летний опыт работы по данной схеме «Мосреалстрой» достаточно хорошо обкатал процесс электронных торгов. Так, например, консультанты всегда подробно объяснят процесс и могут даже предугадать, за какую из позиций может быть конкуренция. Однако информация о числе претендентов держится в тайне до момента начала торгов. Так же в офисах продаж оборудован компьютерный зал, куда можно прийти для участия в аукционе за свою квартиру.

В случае покупки квартиры в ипотеку перед непосредственной подачей заявки на торги необходимо получить одобрение банка. В случае победы на аукционе заключается кредитный договор и банк должен внести оплату за квартиру так же в срок 15 рабочих дней.

Бюрократической стороной покупки занимаются сотрудники отдела продаж, поэтому для покупателя сделка проходит без труда. После получения ключей, однако, за оформление права собственности на квартиру взимается дополнительная плата в 35 000 руб. и госпошлина в размере 2 000 руб.

ЖК «На Базовской» - проект комплексного освоения промзоны в Западном Дегунино

Данная схема достаточно прозрачная и, вне всякого сомнения, является надежным вариантом покупки квартиры. Однако, идеален он в первую очередь для «ипотечников», так как объект аккредитован в 12-ти банках. Но она не подходит для участников альтернативных сделок, т.к. можно не успеть внести всю сумму за 15 рабочих дней и потерять обеспечительный платеж.

Реализацией квартир, помимо официального представителя «Мосреалстрой» занимаются агентства «Бест-Новострой» и «Est-a-Tet». Как вариант, приобрести квартиру, минуя аукцион, в ЖК «На Базовской» можно у перекупщиков, но с немалой комиссией. А так, порядка 78% процентов лотов на аукционе уходят по базовой стоимости. В среднем в результате торгов цена за квартиру вырастала на 60 тыс. рублей. А максимальное превышение начальной стоимости в истории ЖК «На Базовской» составило 800 тыс. рублей, когда развернулась серьезная борьба за «трешку» в угловой секции.

Впечатления и итоги

Хоть ЖК «На Базовской» и позиционирует себя как комфорт-класс, в его реализации довольно много непродуманных мелочей, начиная от устаревших планировок и заканчивая нерешенным вопросом с парковкой во дворе. Достоинства, конечно, тоже есть – это и красочные фасады, и достойные материалы отделки, и новые детские учреждения и т.д.

Но главное преимущество, которое заставляет закрыть глаза на недостатки ЖК «На Базовской», - это уникальное ценовое предложение. Фактически по договору купли-продажи приобретается первичное жилье сразу готовое для переезда, причем от продавца в лице государственной организации, не вызывающей сомнений в надежности.

Условия покупки не вызовут проблем у тех, кто скопил достаточную сумму или готов связать себя с ипотекой. Жилой комплекс не подходит для тех, кто хочет купить квартиру в САО на стадии строительства или со свободной планировкой.

Пока ЖК «На Базовской» выглядит достаточно комфортным и привлекательным, в первую очередь для семей с детьми или пенсионеров, которым будет особенно легко привыкнуть к новому месту жительства, т.к. панельные корпуса во многих деталях остались прежними. Как-то даже не возникает ощущения, что попал в современную новостройку.

А вот окончательный облик полностью зависит от сознательности жителей, так как застройщик оставляет большую свободу действий, которую можно обратить как на благо, так и запустить, превратив комплекс в заставленный машинами спальный квартал.