О ситуации на рынке новостроек Москвы и ближайшего Подмосковья с читателями Kvartiravmoskve.ru делится своим мнением эксперт рынка Александр Хрусталев, генеральный директор компании "НДВ-недвижимость".
Стоимость квадратного метра за прошедший год практически стоит на одном месте, а если в каких-то сегментах цены и растут, то незначительно. Как Вы считаете, почему это происходит?
Рублевые цены на сегодняшний момент несколько выросли, что связано, помимо плановых повышений стоимости, с изменением курсов валют. Напомню, что рубль значительно ослабел по отношению к доллару, а в ситуациях нестабильности валютных курсов инвесторы активнее вкладываются недвижимость, как более надежный источник для сбережения средств. Цены в долларах просели примерно на 4–5%.
Насколько в процентном соотношении в ближайшее время могут просесть цены на недвижимость?
Практика показывает, что рынок сначала идет вверх, потом происходит стагнация. Она может длиться 3–6 месяцев и даже год, потом вектор смещается, как правило, либо вниз, либо вверх. Сейчас на рынке Москвы появляются новые объемы жилья, очень много объектов выходит в области. Поэтому я ожидаю, что после периода стагнации цены пойдут вниз. Я говорю про Москву и область в целом. Девелоперам нужны деньги: проекты в основном финансируются за счет собственных и покупательских средств, по возможности без участия банков. Думаю, что общее снижение составит не больше 3–5%.
Данная ситуация не означает, что покупать или инвестировать квартиры будет невыгодно. Инвестиции в недвижимость всегда были и остаются популярными, так как деньги можно и сохранить, и преумножить. Особенно интересны в этом плане новостройки, которые значительно вырастают в цене за период строительства.
Сейчас мы отмечаем, что средние цены растут незначительно в разных классах, во многом это связано с изменением структуры предложения и его обновлением, но нужно учитывать и другие факторы. Например, идет проверка, из-за которой не все чиновники могут подтвердить доходы. А ведь в сегменте высокобюджетных квартир именно таких покупателей большинство.
Чем падение цен на недвижимость обернется для рынка? Он станет более доступен покупателю или активизируются лишь инвесторы-спекулянты? Какие последствия ожидают застройщиков?
Отмечу, что спекулянтам всегда важно, чтобы рынок падал или шел вверх. Когда рынок стагнирует, им делать нечего. При снижении цен на недвижимость или их взлете спекулянт всегда зарабатывает — это их рынок, это их хлеб.
Падение цен может обернуться тем, что опять очередные компании «упадут» под государственные банки, которые будут вынуждены либо помогать застройщикам или покупать их проекты. Самое опасное — появление системного кризиса, когда покупательский спрос снижается и застройщик, набрав площадок, не может выполнять свои обязательства и рассчитываться с генподрядчиками вовремя, и тут срабатывает «эффект домино».
Есть ли у Вас свой рецепт выхода из ситуации?
Строителям — жить по средствам, а покупателям — быть более избирательными.
Что можете порекомендовать сейчас покупателям жилья в новостройках?
Советую тщательно подходить к выбору новостройки, изучить пул участников проекты, документацию. Размер застройщика не всегда важен, и небольшая компания может успешно завершить проект. Не лишним будет изучить новостройки конкурентного окружения и выяснить, не перегружен ли предложением данный район или направление. Если возведение дома уже началось, то рекомендую обратить внимание на темпы строительства. В этом помогут фоторепортажи и камеры-онлайн.
Сейчас много разговоров о том, что в Москве вся жилищная политика приводит к тому, что скоро в городе смогут остаться только очень обеспеченные люди. А вот те, кому денег не хватает, уедут в Подмосковье. Нужно ли с этим бороться?
Москва априори не может быть доступной: жилье здесь всегда дороже, чем в других регионах, в том числе и в Подмосковье. Чем ближе к МКАД, лучше инфраструктура и транспортная доступность, тем выше цены. Например, г. Реутов, один из самых дорогих городов в Подмосковье, воспринимают почти как Москву. Так происходит из-за близкого расположения к столице и наличия станции метро. Повторюсь, Москва — это центр притяжения, лучший город для построения карьеры, но он не может вместить всех желающих. Иначе вся Россия переехала бы жить в столицу.
Присоединение к Москве новых территорий, на Ваш взгляд, благо или зло? Не превратится ли и так огромная Москва в настоящий город-монстр? И как строительство большого количества новых многоэтажных домов отразится на цене квадратного метра во всей российской столице?
Присоединение новых территорий — благо, но в нынешнем виде — зло. Намного логичнее было бы расширять Москву равномерно, а не добавлять большой отросток в одном направлении.
Москва давно уже превратилась в город-монстр. Это и есть процесс урбанизации… Рост стоимости квадратного метра будет удерживаться, все же у платежеспособности населения есть свой предел. Однако и существенного падения цен ожидать не стоит.
Будут ли на каком-то из этапов освоения новых территорий дефицит объектов социальной и бытовой инфраструктуры? Как быстро и за счет чего может решиться эта проблема?
Не думаю, если город будет внимательно подписывать инвестиционные соглашения в рамках квартальных застройки, где сразу будут создаваться все необходимые объекты: школы, детские сады и прочее. Самое главное, чтобы, наконец, был принят градостроительный план, и чтобы в планировании города большее участие принимали настоящие архитекторы, а не архитекторы-дизайнеры.
Как будет распределяться спрос между старой и Новой Москвой? Люди уже воспринимают Старую и Новую Москву как единое целое?
Нет, люди не воспринимают Старую и Новую Москву как единое целое. Это два абсолютно разных рынка. Новая Москва — еще замкадье, хотя и с московской пропиской.
Верно ли предположение некоторых экспертов, что рынок не «переварит» тот объем предложений, который сегодня мы видим в Подмосковье?
Да, мы являемся такими экспертами. Подмосковье предлагает слишком большой объем предложения, намного выше спроса. Последствия такого переизбытка — падение цен, особенно в районах, наиболее перегруженных проектами. Впрочем, города, расположенные у Москвы и обладающие за счет этого лучшей транспортной доступностью, находятся в более выигрышном положении. Здесь цены пока останутся примерно на том же уровне.
«НДВ-недвижимость» — один из монополистов в продаже московских новостроек. занимается продажей и московской, и подмосковной недвижимости. Где дела в настоящее время идут более успешно — в городе или за его пределами?
Мы успешно работаем, в этом году будет несколько «премьер», причем как в Москве, так и области. Недвижимость представим во всех классах — от эконома до высокобюджетных новостроек.
Комментировать