Мы уже писали о возможных рисках при покупке квартиры в новостройке. О том, как действовать покупателю в случае банкротства застройщика портал KVARITRAvMOSKVE.ru узнал у юристов и экспертов рынка недвижимости.
Мнение юриста
О том, какие действия предпринять дольщикам компании RED Development рассказывает Евгений Абаринов, адвокат, Председатель коллегии адвокатов «Юрист-PRO» (http://jupro.ru) , эксперт в области безопасности бизнеса, член совета ЦОП «Бизнес против коррупции», входящего в состав общественной организации «Деловая Россия».
Следует отметить, что в отношении самой компании RED Development в настоящее время ни каких процедур банкротства не проводится.
В процедуре банкротства находится компания ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева», которая является застройщиком комплекса нежилых объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, дом 48.
Учитывая, что указанные объекты только реализовывались компанией RED Development, а сами договора на приобретение заключались дольщиками с ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева», обеспокоенность инвесторов вызвана возбуждением процедуры банкротства именно данной компании.
Начнем с того, что термин «банкротство» означает признанную арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам. При этом, возбуждение процедуры банкротства вовсе не означает обязательное признание должника банкротом.
Процесс банкротства предусматривает меры, направленные на возможность восстановления платежеспособности должника, а в случае невозможности ее восстановления, проводятся процедуры, направленные на удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника.
Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается проведение следующих процедур в деле о банкротстве: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
Первой стадией процесса банкротства является процедура наблюдения, когда судом назначается арбитражный управляющий, который должен обеспечить сохранность имущества должника, провести анализ финансового состояния должника, выявить кредиторов и составить реестр требований кредиторов, выявить возможность восстановления платежеспособности должника, созвать и провести первое собрание кредиторов.
Далее, в зависимости от результатов наблюдения, судом назначаются последующие стадии.
В случае выявления возможности восстановления платежеспособности должника, назначаются внешнее управление или финансовое оздоровление. В случае отсутствия таковой, должник признается судом банкротом и вводится процедура конкурсного производства. В ходе данной процедуры отстраняются все органы управления должника, назначается конкурсный управляющий и проводится реализация имущества должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
Мировое соглашение может быть заключено между должником и кредиторами на любой стадии в целях прекращения производства по делу о банкротстве.
Что касается дела о банкротстве ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева», то из открытых источников известно, что в настоящее время в отношении компании проводится процедура наблюдения и должник банкротом пока не признан.
На данной стадии дольщикам важно обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении размера и включении их требований в реестр кредиторов должника для последующего участия в первом собрании кредиторов, где будет рассматриваться вопрос о дальнейшей судьбе компании.
При этом, необходимо отметить, что с таким заявлением необходимо обратиться в течение месяца с момента официального опубликования сведений о введении процедуры наблюдения. В случае пропуска указанного срока, заявление кредитора будет рассмотрено уже на следующей стадии дела о банкротстве.
Ввиду того, что в отношении ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» уже введена процедура наблюдения, то в настоящее время все требования дольщиков, вытекающие из заключенных с ними договоров (инвестирования, предварительных договоров купли-продажи и пр.) должны подаваться ими и могут быть рассмотрены только в деле о банкротстве.
В зависимости от обстоятельств, требования должника могут быть денежными или имущественными.
Денежное требование это требование о взыскании уплаченных ранее по договору денежных средств, процентов, пеней, убытков. Такие требования нужно заявить в деле о банкротстве даже если они были ранее рассмотрены другим судом и по ним уже возбуждено исполнительное производство.
Так же, дольщиком могут быть предъявлены требования о признании права собственности на приобретенное им помещение. При этом, возможность предъявления такого требования зависит от ряда фактических обстоятельств (степени готовности дома, введения объекта в эксплуатацию, произведенных расчетов по договору, момента передачи построенного помещения дольщику по акту и др.)
В каждом конкретном случае необходимо исходить из фактических обстоятельств вопроса.
По информации из открытых источников (судебная база арбитражных судов) в процедуре банкротства ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» не применяются правила параграфа 7 Закона о банкротстве, которые предусматривают возможность формирования реестра дольщиков по требованиям о передаче построенных помещений.
Однако, правила данной нормы применимы только в отношении застройщиков многоквартирных жилых домов. Очевидно, что судом они не применяются ввиду отсутствия такого критерия (жилой дом) в отношении объектов, застраиваемых должником.
Практика показывает, что в большинстве случаев, по завершению процедуры банкротства, денежные требования кредиторов редко удовлетворяются в полном объеме.
При этом, дела о банкротстве могут тянуться очень долго, до нескольких лет, особенно, если должник обладает существенными активами, как в случае с ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева».
В любом случае, дольщикам следует проявить активность в отстаивании своих прав и своевременно совершать необходимые процессуальные действия, с учетом настоящих рекомендаций.
Как не стать обманутым дольщиком
Специалисты компании «Метриум Групп» рекомендуют принимать следующие меры как только Вы заметили, что строительство новостройки остановилось:
1. Ждать. Этот совет подойдет тем, у кого а) достаточно терпения и б) нет острой нужды в переезде в новую квартиру. Даже если стройка встала, то существует высокая доля вероятности, что рано или поздно она будет завершена. Пусть не этим застройщиком, так другим. В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по 5-7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие.
2. Продавать. Договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу.
3. Расторгать. Многие покупатели квартир в новостройках как огня боятся расторжения ДДУ. Однако в реальности ничего страшного в этой процедуре нет.
Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214).
По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств).
Но в законе об участии в долевом строительстве также прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться «часа Х». Остановка строительства дома как раз является таким случаем (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Правда, расторгать ДДУ придется через суд.
Как вести себя дольщику в случае банкротства застройщика?
.jpg)
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» рассказала подробно о процедуре банкротства:
”В деле о банкротстве есть несколько этапов: наблюдение (порядка 2 месяцев), конкурсное производство (от 6 месяцев). Реализация с торгов имущества застройщика, получение денежных средств и их выплата происходит после завершения двух этапов (наблюдение и конкурсное производство).
Как правило, этот процесс затягивается на 1,5-2 года. Соответственно, дольщику не стоит рассчитывать на возврат денег ранее, чем через 1,5 года. Как-то ускорить этапы банкротства нет возможности.”
Директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина рекомендует дольщикам не паниковать и не добиваться банкротства: “В случае банкротства застройщика дольщик обычно не выигрывает. Требования участников строительства удовлетворяются в третьей очереди (перед остальными кредиторами) путем передачи объекта незавершенного строительства, путем передачи жилого помещения либо путем денежных выплат.
В зависимости от стадии готовности проекта и схемы приобретения можно попробовать признать свое право собственности на долю в построенном объекте.”
Предпосылки банкротства строительной компании
“Для того чтобы выявить застройщиков, находящихся в зоне риска, стоит проследить за динамикой реализации проекта – если продажи идут хорошо, то это признак финансовой стабильности девелопера и ликвидности его проекта, - рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Кроме того, стоит обратить внимание на стоимость: в проектах от надежных застройщиков стоимость увеличивается. Если же наблюдается прямое снижение цен или высокие дисконты, то советую внимательнее присмотреться к девелоперу.
И, конечно, найдите специализируемый форум по конкретному жилому комплексу. Очевидно, что в случае наличия проблем у застройщика, вопросы будут вынесены на обсуждение.”
Ольга Славкина отмечает, что на рынке элитного жилья ситуация банкротства застройщика пока большая редкость:
”К началу процедуры банкротства ближе всего подошла компания «ОЛТЭР», застройщик ЖК «Sky House» на Мытной улице. Срок строительства данного объекта неоднократно переносился.
Инициатором же процедуры банкротства застройщика как ни странно явился Департамент городского имущества из-за неоплаты инвестиционной составляющей по инвестиционному контракту.
Дольщики неоднократно обращались к Правительству Москвы по данному вопросу, поскольку недострой в центре Москвы (который ни один из девелоперов не возьмется достраивать) не является решением ситуации. В настоящее время сторонами по данному делу подписано мировое соглашение”.
Комментировать