Юрий Кочетков: Где же ты, дитя кризиса?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

В отечественном строительстве жилья хорошо известны и посткризисные «единички», и «огрызки». Немало на рынке Подмосковья и регионов болтается умунепостижимых домов, наполненных почти под завязку однокомнатными квартирами (те самые «единички», наверное). Нетрудно вспомнить и заявленные коттеджные посёлки, застроенные в итоге загородными многоквартирными зданиями. Ну, а «Кошелев-проект» вообще стал нарицательным названием непривлекательного бюджетного жилья.

И лишь один город стоял как скала, не позволяя кризису, который уже становится историей, породить в нём нечто такое, от чего со временем придётся закрывать лицо.

Этот город называется Москва.

ЧЕМ ХУЖЕ — ТЕМ ЛУЧШЕ

Рецепт бюджетного жилья, в принципе, такой же, как и в случае бюджетного автомобиля. Размером поменьше, комфортом пожиже. Ну и экономим на всём, что придёт в голову.

Потому-то мы и видим дома, наполненные «однушками». А сами квартирки уверенно стремятся к метражу эдак кв.метров в 15–20. Видим также дома без лифтов, с коммуникациями, пущенными прямо по квартире, построенные на «шести сотках» и всё такое-прочее.

Москве повезло. Шести соток в ней не обнаружилось, опускаться в метраже ниже 36 кв.метров не позволяла экспертиза. А вот экономить в кризисные годы — экономили, тут слова из песни не выкинешь. Тем не менее, в строительном конструктиве никакого «посткризисного» тренда мы не увидели.

Забавный факт: флагман продаж бюджетного жилья в 2009—2010 гг., район «Марфино», наоборот представлял собой качественное и вполне привычное панельное жильё с улучшенной соц.инфраструктурой и (!) отделкой квартир. То есть, застройщик «Ведис» сознательно пошёл на удорожание продукта, надеясь побить конкурентов дополнительными преимуществами. Вслед за ним отделку в своих домах стал вводить и ещё один панелестроитель — ПИК.

Однако панельное жильё и так ухудшать было некуда (они и составляло московский эконом-класс долгие годы). Поэтому поискать посткризисные проекты правильнее было бы в других технологиях жилищного строительства.

ЧЕМ ЛУЧШЕ — ТЕМ ЛУЧШЕ

В принципе, Москва на кризисное состояние спроса отреагировала довольно простым способом: в 2010-м году среди выведенных на рынок новостроек-новинок резко выросла доля комфорт- и эконом-класса. Почему не в 2009-м году — понятно: быстро девелоперский проект не перекроить, а ведь только в 2009-м году многих настигло осознание «насколько всё плохо».

Но дальше произошло интересное: в 2011–2013 годах недорогое жильё начало отступать, хотя вовсю кричали о затоваривании бизнес-класса и о том, что элитную недвижимость покупать некому. Все больше на рынок поступало «элиты», «премиума» и «бизнеса».

Девелоперы не раз признавались, что даже в самые трудные годы (2009–2010) качественный проект с ценником, соответствующим классу, легко находил своего покупателя. Какого-то смысла «деклассировать» свои объекты не было. Тем более не было стимула создавать какой-то посткризисный подкласс.

Тем не менее, в 2014 г. на рынок новостроек Москвы поступили два проекта, которые заставили пристально присмотреться к ним — не есть ли они то самое разыскиваемое «дитя кризиса»? Речь, правда, идёт об апартаментных комплексах. Это «Лайнер» на Ходынском поле от компании ИНТЕКО и «Новая Пресня» от компании КОНТИ.

Проекты очень похожи: длинный коридор, вдоль которого идут ряды дверей. Большинство квартир — двухоконные (т. е., соответствуют «однушке»). Ассортимент достигается вариацией размеров такого помещения (от 24 до 54 кв.м. у МФК «Новой Пресни» и от 30 до 46 кв.м. у МФК «Лайнера»). Словом, есть и «однушка»-малометражка, и нормальная «однушка» и «двушка» с тёмной кухней.

Длинным коридором нас не удивишь — большинство апартаментных комплексов устроены именно так. Уменьшенные размеры жилых помещений здесь также встречаются нередко — достаточно вспомнить апарт-отель «Царицино» и ЖК YE’S. Однако «Лайнер» и «Новая Пресня» отличаются тем, что это полноценные московские проекты в зоне ТТК (не какая-нибудь окраина). На их месте вполне могли бы возводиться обычные монолитные здания комфорт- или бизнес-класса.

Конечно, можно объяснить появление таких проектов именно посткризисным синдромом. Однако тогда это явно запоздалая реакция на кризис. Тут дело, скорее, в формате апартаментов как таковых — возможность очень широко экспериментировать с планировками, пытаясь угадать пик спроса. Вдруг они покажут лучшую экономику продаж, чем обычные проекты?

ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Что ж, в столице дело не дошло ни до домов-«огрызков», ни до откровенных «бюджетных» проектов. Даже на окраинах, в «замкадье» не появились «кошелев-проекты». Спасла притягательность Москвы как места проживания и работы в любое время, кризис там или пост-кризис. Зато с развитием апартаментного формата появилось немало очень нестандартных, необычных проектов, за которыми мы, аналитики, теперь пристально следим.