Как строительство новых станций метрополитена влияет на стоимость жилья в Москве

По данным экспертов, жилье в некоторых районах после открытия метро может подорожать как минимум на 20% за счет улучшения транспортной доступности района и роста его привлекательности для потенциальных покупателей.

Дорога жизнь около метро

В последние годы в Москве началось активное строительство новых станций метро. В основном новые станции метро строятся на окраинах Москвы или в районах за пределами МКАД, где преобладают проекты эконом- и стандарт-класса. Для таких объектов, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, появление станции метро становится ключевым фактором повышения привлекательности и роста цен. «Цены на первичном рынке жилья в районах, где строятся новые станции метро, в среднем вырастают на 15–20%», — говорит эксперт. Максимальный рост цен обычно приходится на последний год перед вводом метро в эксплуатацию, добавляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В дальнейшем, после открытия станции ценовая динамика обычно не выбивается из общерыночных тенденций, добавляет она.

Безусловно, эффект от открытия каждой станции метро следует оценивать индивидуально. Так, по словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, после открытия трех новых станций метро в 2012 году в Москве наиболее заметный рост цен на вторичное жилье был зафиксирован в районе метро «Пятницкое шоссе» и метро «Новокосино». Эти данные подтверждает директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина. По ее словам, за год до открытия станции «Новокосино», в августе 2011 года, средняя цена 1 кв. м жилья в районе составляла около 115 000 руб. за кв. м, а к открытию станции этот показатель уже составил около 135–137 000 руб. Таким образом, рост цен за год составил около 17%. Интересно отметить, что в период открытия станции отмечался резкий скачок цен аж до 143 000 руб. за кв. м, однако, в течение месяца-двух данный показатель скорректировался до 135–137 000 руб. за кв. м, рассказывает госпожа Игнаткина.

Большое влияние на цены оказало и открытие станций метро «Жулебино» и метро «Лермонтовский проспект», продолжает Ирина Доброхотова, отмечая, что с момента объявления о начале строительства станции к моменту запуска на вторичном рынке квартиры выросли в цене примерно на 15%. Появление же станции метро «Алма-Атинская» не привело к значимому увеличению стоимости квартир, так как основное увеличение цены в этом районе пришлось на период перед запуском станции, отмечает Ирина.

Вырастут не все

Значение близости станций метрополитена сложно переоценить, но основное влияние новые станции оказывают на стоимость жилья эконом- и комфорт-класса. А вот рынок премиум-сегмент к появлению новых станций достаточно равнодушен. «Наличие метро в данном случае практически не играет никакой роли. Сложно представить себе человека, потратившего на покупку квартиру внушительную сумму, который будут ежедневно ездить на метро», — говорит Мария Литинецкая.

Кроме того, на ценовую динамику при открытии новых станций метрополитена в первую очередь оказывает влияние изменение транспортной доступности района. По словам Марии, в наибольшей степени строительство метро влияло на рост цен в локациях, характеризующихся плохой транспортной доступностью, где «подземки» до этого не было — Митино, юго-восточная часть Выхино-Жулебино. «Например, в Митино стоимость жилья на вторичном рынке в 2008 году, в самый разгар кризиса, составляла примерно 100–110 тыс. рублей за кв. м. Однако в конце 2009 года в районе открылись первые две станции метро — «Митино» и «Волоколамская». Поэтому цены на локальном рынке жилья все равно активно росли, несмотря на непростую экономическую обстановку. В течение второго полугодия 2009 года (до открытия станций в конце декабря) они увеличились примерно на 8–10%», — рассказывает она.

В остальных районах повышение цен, по ее данным, несущественно отличалось от общерыночной динамики — увеличение рыночной стоимости жилья либо совпадало с инфляцией, либо немного превышало ее. «Например, станция «Битцевский парк», которая была открыта в феврале, образует пересадочный узел со станцией метро «Новоясеневская» Калужско-Рижской линии. Соответственно, в этом районе (Ясенево) уже было метро, и открытие новой станции практически не повлияло на цены», — утверждает эксперт.

Вполне логично, что и в дальнейшем при появлении новых станций метро более высокий рост цен на жилье будут демонстрировать более удаленные районы Москвы, отмечает Ирина Доброхотова. По ее мнению, это связано с тем, что в этих районах ниже общий уровень развития транспортной инфраструктуры, а стоимость жилья еще не достигла предельных значений. «Так, появление станций «Верхние Лихоборы» и «Селигерская» могут значительно улучшить транспортную ситуацию в районах Бескудниковский и Западное Дегунино, где метро в принципе отсутствовало. А станции «Котельники», «Румянцево» и «Саларьево» позволят улучшить транспортную обстановку в районах за МКАД и разгрузить ведущие в центр трассы», — приводит примеры Инна Игнаткина.

Открытие же станций, которые строятся для разгрузки уже существующих остановок, например, «Окружной», «Фонвизинской» и «Бутырской», не настолько улучшит транспортную обстановку в районе, чтобы повлиять на цены на жилье, уверена эксперт. Несильно отразится на стоимости квартир и строительство станций, возводящихся под конкретные объекты. Например, станция метро «Спартак» будет расположена рядом со стадионом, строящимся к чемпионату мира по футболу в 2018 году, и будет в первую очередь обеспечивать доступ к спортивному объекту, а не к жилым районам. А станция «Технопарк» строится для улучшения транспортной доступности бизнес-парка Nagatino i-Land, где уже построено или планируется к строительству около 1 млн. кв. м офисной недвижимости, а вот жилых домов в зоне влияния этой станции практически нет.

В плену несбывшихся надежд

Не всем планам суждено сбыться, даже если это планы правительства. Случается и такое, что строительство станции метрополитена переносится, а то и вовсе замораживается. В качестве примера, по словам Марии Литинецкой, можно привести Мытищи. «Активность застройщиков и покупателей на локальном рынке резко возросла после того, как были объявлены планы по улучшению транспортной ситуации в городе. Ажиотажу способствовали перспективы появления метро и начало реконструкции Ярославского шоссе», — рассказывает она.

Однако в течение 2012–2013 годов планы по проведению в город метро периодически подвергались корректировке — менялись сроки его строительства, появлялась информация о возможном открытии в Мытищах еще одной станции (на пересечении ул. Борисовка и Сукромка). И наконец, уже в августе 2013 года было объявлено, что продление Калужско-Рижской линии до станции «Мытищи-Борисовка» нецелесообразно, а ввод в эксплуатацию станции «Челобитьево» может быть осуществлен не ранее 2019 года.

Вполне логично, что постоянно меняющиеся планы по открытию метро, а также возросший уровень конкуренции сдерживали рост цен на локальном рынке жилья в Мытищах. По данным Марии Литинецкой, с середины 2012 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м повысилась только на 5,7%. «В итоге, существенную динамику цен в Мытищах мы будем наблюдать только тогда, когда перспективы открытия станции метро станут более реальными», — уверена эксперт.

Сейчас также озвучивается противоречивая информация относительно сроков открытия таких станций метро, как «Беломорская» и «Котельники», отмечает Ирина Доброхотова. Но, по ее данным, на спросе на квартиры эта информация пока не сказалась. Более того, часть жителей Левобережного района даже приветствовала возможную отмену строительства «Беломорской» станции метро, добавляет она. Тем не менее, по последним данным, эту станцию планируют открыть к 2017 году, а «Котельники» — в начале 2015 года.

Дальнейшие планы правительства Москвы по расширению схемы метрополитена очень обширны, и реализации почти всех этих намерений жители столицы ждут с нетерпением. Конечно, каждый из желающих приобрести квартиру в довольно отдаленном районе будет надеяться, что строительство именно той станции, которая будет находиться рядом с его домом, не отменят. Ажиотаж, как известно, подогревает спрос, а это значит, что стоимость жилья в районах со строящимся жильем будет и дальше расти.

Жилые комплексы рядом с новыми станциями метро