Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Виды аукционов
Словосочетание «квартирный аукцион» вызывает трепет у бывалого участника рынка недвижимости. Для риэлтора организовать по сопровождаемой квартире аукцион — большая удача. В азарте покупатели могут ощутимо завысить цену сделки, подняв тем самым и комиссионные брокера.
Однако это типичный «дикий» квартирный аукцион, который обычно вызван стечением обстоятельств. В ситуации, когда предложение значительно превышает спрос, а именно так дела обстоят нынешней весной на квартирном рынке Москвы, подобные аукционы могут возникнуть только для уникальных объектов. Есть, конечно, дома, где люди месяцами ждут появления квартир на продажу, но это исключение из правила.
Существует совсем другой тип аукционов — это продажа ипотечных квартир, по которым квартировладельцы-ипотечники претерпели дефолт. Квартира в таком случае отходит к банку, однако банк, как правило, старается перебросить такую квартиру фирмам-коллекторам, чтобы не иметь «плохой актив» на балансе. Коллекторы же, в свою очередь, стараются организовать аукцион по быстрой продаже квартиры. На Западе подобные ипотечные квартиры обозначаются термином foreclosure и составляют важнейшую часть рынка. Именно они в случае кризиса обеспечивают быстрое снижение цен на квартиры по всему рынку.
К сожалению, для Москвы аукционы по ипотечным квартирам не характерны. Просто не сложилась практика. В отличие, скажем, от области, где время от времени объявляются подобные квартиры. По всей видимости, в столице проще и эффективнее сбросить такую квартиру «своим людям». А таких хватает. По крайне мере автору этой заметки известен один профессионал, скупавший у банков ещё до коллекторов дефолтные ипотечные квартиры в кризисное время 2009 года.
Однако в последнее время появился ещё один тип аукционов, которые наиболее интересны сейчас потребителю. Речь идёт об аукционах на Единой электронной площадке, созданной при участии Правительства Москвы.
Электронные торги-аукционы
Что это такое и чем отличается от более привычных аукционов, проводимых в рыночном поле?
Во-первых, здесь строгая и прозрачная организация торгов на сайте https://www.roseltorg.ru. Никаких «котов в мешке». Есть вся документация, результаты торгов фиксируются в протоколах.
Во-вторых, пока на торги выставляются только объекты муниципальной и государственной собственности. Впрочем, ничто не мешает расширить список и до квартир из запасов надёжных девелоперов.
В-третьих, торги проводятся он-лайн и не требуют прямого участия покупателя в зале. Фактически, за покупателя действует фиксированный представитель, выражающий его волю.
Наконец, ведётся архивация результатов торгов. Это означает, что потенциальный покупатель может проанализировать прошлые торги и спрогнозировать свои шансы по приобретению квартиры по той или иной цене в будущем.
Кстати, анализ прошедших торгов по квартирам в Солнцево и Некрасовке демонстрирует полное разнообразие результатов. Какие-то квартиры уходят по стартовой цене, какие-то не находят интересантов, а где-то разворачивается настоящая битва с повышением цены на 5–10%. Наибольшим спросом естественно пользуются 1- и 2-комнатные квартиры. Но это связано с тем, что текущий поставщик квартир — «Управление гражданского строительства» — располагал в прошлые месяцы только квартирами из «замкадья». По сути, многокомнатные квартиры покупаются лишь по стартовой цене. Если вообще находятся желающие их приобрести.
Впрочем, в мае на площадке электронных торгов появились квартиры и внутри МКАД — в квартале на Базовской. С учетом намеченной к строительству станции метро «Селигерская» здесь вполне может возникнуть ощутимый спрос и на семейные, многокомнатные квартиры.
.jpg)
Перспективы торгов-аукционов
Можно задуматься — чем для покупателя хороши электронные торги-аукционы по сравнению с обычным предложением от застройщика? Вроде бы, гораздо проще просмотреть список квартир, ткнуть пальчиком и купить. На самом деле есть одно неявное преимущество. Особенно сейчас, в пору начального развития идеи.
Традиционно муниципальные застройщики (что ДИПС, что строители ещё «воронинского» времени) выставляли квартиры по заниженным по сравнению с рынком ценам. Они хорошо понимали, что конкурировать с рыночными риэлторами-«акулами» были не способны. Естественно, такие квартиры активно раскупаются задолго до того как вы наткнулись бы на них.
Электронный аукцион — это возможность заранее подготовиться и чётко нацелиться на интересующую квартиру. Особенно в условиях, когда выставляется большое число квартир. Ведь можно сыграть на нескольких следующих друг за другом торгах. Перебили вашу ставку на одном — выиграете на другом аукционе.
Для казённого застройщика аукционы также вполне перспективное направление. С развитием системы здесь создастся критическая масса игроков, которые в конечном итоге позволят выходить на предел рыночной цены. Причём, всё это без насыщенной рекламы объекта и объёмного отдела продаж.
Словом, форма торговли новая и небезынтересная. Последить за её развитием однозначно стоит всем участникам рынка.
Читайте также: Электронные торги - новая технология покупки квартир в Москве
Комментировать