Новые тенденции в сегменте апартаментов

Формат развивается

Некоторые эксперты предрекали, что в скором времени новые апартаментные проекты перестанут появляться. Поэтому те, кто купит апартаменты сейчас, останутся с малопонятной и потому низколиквидной недвижимостью. Но по данным «БЕСТ-Новострой», сегодня апартаменты предлагаются в рамках 90 проектов. Объем предложения во всех сегментах составляет 10 202 лота общей площадью 630 233 кв. м.

То есть, как говорит Эвелина Ишметова, зам. генерального директора компании RRG, рынок апартаментов составляет от 25% до 50% (по разным системам подсчетам) от общего числа предложения столицы.

Юридический статус

Мы уже писали о том, что несмотря на широкое использование слова, термина «апартаменты» в российском правовом поле нет.

Это всегда вызывало опасения специалистов. Скептики высказывали предположения, что в нежилой недвижимости будет запрещено проживание. С другой стороны, было много надежд на то, что апартаменты приравняют к жилью (не к квартирам, но к жилью).

Ни первого, ни второго не произошло. Хотя появилась внятная процедура перевода апартаментов в жилье. В частности арх-проект «Лица» стал жилым. А вот МФК Match Point («Матч Пойнт») перевод из статуса апартаментов «не потянул».

Арх-проект Лица

Развитие апартаментов эконом-сегмента

Хотя один из первых проектов апартаментов принадлежал как раз к эконом-классу (дом серии КОПЭ-Парус на Ярославском шоссе от ГК «ПИК», сдан в 2004), долгое время апартаменты развивались в премиальном сегменте. Это понятно. Именно покупателям недвижимости классов «бизнес» и «де-люкс» менее всего важна формальная регистрация и прикрепление к районной социальной инфраструктуре.

Но теперь проектов в сегменте «эконом» появляется все больше и больше. «В 2013 г. вышли первые проекты массового сегмента МФК «Водный» и «Фили Град».

Таким образом, начиная с 2013 года доля проектов апартаментов «эконом-» и «комфорт-» класса увеличивается, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Сегодня количество лотов массового сегмента апартаментов достигает четверти от всего предложения, тогда как в 2012 года их доля была равна менее 2%».

МФК Водный

Кстати, согласно данным компании «БЕСТ-Новострой», минимальная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов комфорт-класса составляет на данный момент 111 тыс. руб., а минимальный бюджет покупки – 2 млн 280 тыс. руб.

Возглавляет рейтинг самых бюджетных апартаментов новый проект комфорт-класса «Восток» с лотами от 16 кв. м и стартовыми ценами от 2,2 млн руб. (Проект реконструкции гостиницы «Восток» в районе гостиниц ВДНХ). К наиболее доступным предложениям по-прежнему относятся проекты Cleverland (от 2,4 млн руб.), «Янтарь-Apartments» (от 2,8 млн руб.) и «Березовая аллея» (от 3,1 млн руб.).

Изменения в рейтинге наиболее дорогих апартаментов в I квартале 2016 г. связаны с выходом в продажу нового проекта Nabokov и возобновлением продаж в проекте NегоцiaнтЪ.

Клубный дом Набоков

В списке лидеров свои позиции сохранили комплекс апартаментов Golden Mile Private Residence и резиденция «Знаменка». Сегодня бюджет покупки самого дорогого апартамента в комплексе Golden Mile Private Residence достигает 2,5 млрд рублей – это в 1133 раза больше самого дешевого апартамента.

Появление разных групп внутри апартаментов

Эвелина Ишметова замечает, что у нас по-прежнему нет единой системы в определении понятия «апартаменты», то есть под одну гребенку с проектами для постоянного места жительства без разбора попадают и апарт-отели, которые просто предоставляют возможность долгосрочного проживания, а также обладают таким немаловажным элементом, как небольшая кухонная зона. То есть апартаменты – как вид гостиниц. Наиболее понятный всем пример тут - апартаменты Adagio.

Далее идут проекты, где апартаменты появляются вследствие невозможности построить жилье. Тут есть предложения с апартаментами на продажу (по сути, те же квартиры, но без возможности прописки), а также апартаменты в аренду (чаще всего от конкретного УК).

Вот они начинают комбинироваться с первой группой, являя рынку такие странные сочетания, как апарт-отель YE'S, где по сути есть гостиница, есть апарты для проживания и для сдачи в аренду и все такое.

Апарт-отель Yes

Появление данных групп внутри формата – это достижения последнего времени.

Наличие выбора

Поскольку число апартаментов растет, у покупателей появляется возможность выбора. И, как говорит Эвелина Ишметова, покупатели сравнивают уже не апартаменты с квартирами, а апартаменты с апартаментами, причем, в том же районе. Это заставляет уже строителей апартов думать над качеством предложения, раньше они просто были готовы на дисконт 15-20% по отношению к квартирам, более ничего особенного не предлагая. А теперь меж ними тоже появляется конкуренция.

Структура предложения апартаментов по сегментам

Источник: «Метриум Групп»

Высокие коммунальные платежи

Еще пять лет назад людей перед покупкой апартаментов останавливали три фактора: повышенные коммунальные платежи и налоги, а также отсутствие прописки. Но пока что большинство опасений не оправдалось.

Мария Литинецкая обращает внимание, что есть примеры, когда в проектах МФК, где есть и квартиры и апартаменты, размер коммунальных и эксплуатационных платежей одинаковый для всех собственников (например, ЖК «Маршал»).

Многих пугает до сих пор угроза платить повышенный налог на имущество в случае владения апартаментом – от 0,5% до 2% в зависимости от статуса вместо 0,1% как на квартиры. Как известно, с 1 января 2015 налог на имущество рассчитывается  исходя из кадастровой стоимости. И оказалось, что во многих проектах апартаментов она ниже, чем в жилых комплексах.

Парадоксально, но получается, что даже с учетом повышенной налоговой ставки при меньшей кадастровой стоимости, размер налога на апартаменты во многих случаях сравним или даже ниже, чем на квартиры.

Третий момент, который ограничивал спрос на апартаменты – это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Однако на сегодняшний день в этом сегменте сформировалась очень четкая целевая аудитория, которой «прописка» не нужна.