Юрий Кочетков: Прицел инвестирования

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Квартирный рынок на спаде, офисная и торговая недвижимость никак не выходит из затянувшейся депрессии, гостиничный сегмент традиционно ограничен по доходности.

Тем не менее, поиск интересных предложений на «дне рынка» в Москве — это спорт, который никогда не утратит своей привлекательности для капитала.

С разными сегментами недвижимости и инвесторы работают разные — по своему масштабу. Так, крупные институциональные инвесторы предпочитают рынок коммерческой недвижимости, от складов до бизнес-центров. Консервативные денежные фонды интересуются гостиничным сектором. Уличный ритейл в столице обычно находится в собственности богатых физлиц или небольших компаний, ну, а те граждане, чей капитал ограничен, они вкладывают в первичный квартирный рынок.

Столичную недвижимость лихорадит уже который год. Но зададимся вопросом — а где деньгам инвесторов комфортнее? Не лучше себя чувствует фондовый рынок и рынок ПИФов. Национальная валюта стала постоянным источником пессимизма. Привычное решение «все деньги в валюту и в банк» сталкивается с регулярными новостями, что Центробанк отобрал лицензии ещё у трёх банков, а пострадавшие вкладчики теперь могут вставать в общую очередь.

Потому-то, несмотря на отрицательные показатели индексов, рынок столичной недвижимости до сих пор испытывает на себе пристальные взгляды крупных и мелких инвесторов.

Что доходнее квартир?

На своей недавней пресс-конференции специалисты известной компании Knight Frank дали исчерпывающий обзор рынка коммерческой недвижимости. Выделим наиболее интересные цифры: ожидается, что за 2015 год объём общих инвестиций здесь составит около $3 млрд, а это на 14% меньше, чем в 2014 г.

Объём же иностранных инвестиций вообще упал на 40%. Однако при этом ставки капитализации составляют 12–14%, а именно этот показатель рассказывает нам о реальной доходности для инвестора. Для сравнения, в прошлые годы ставки были ощутимо ниже — от 8 до 9,5%. То есть, находясь на своём «дне» офисная, складская и торговая недвижимость стала обещать очень приличный доход. Дело только в том, чтобы найти объект с минимальной вакантностью.

Другая крупная консалтинговая компания, JLL, прямо указывает на очень перспективный сегмент гостиниц среднего класса (это примерно, две-три звезды по международной классификации).

Как отметила Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса в России и СНГ компании JLL, вследствие роста внутреннего туризма в России гостиницы стали надёжным источником дохода в кризисное время. Лучшие показатели, причём, демонстрирует средний сегмент гостиниц, где по сравнению с прошлым годом вакантность стала ниже, а цены на номера выросли.

А что же квартиры?

Квартирный рынок, в свою очередь, испытывает отток частных инвестиций. Крупные денежные фонды и институциональные инвесторы здесь не играют, а обычные наши сограждане, они же «физики» или «физлица» на жаргоне рынка недвижимости, в 2015 году испытали ощутимое сокращение своих доходов. Теперь они склонны скорее сберегать, а не инвестировать.

По мнению специалистов компании «Метриум» около 90% процентов нынешних покупателей приобретают квартиры на первичном рынке для себя. Остаток же делится между теми, кто всё-таки верит в квартирные инвестиции и теми, кто просто сохраняет деньги, не доверяя банкам или фондовому рынку. Тем не менее, интерес к инвестициям в квартиры отнюдь не растворился в кризисном буране.

Существенной особенностью нынешнего рынка является широкий спектр предложений в столичных жилых комплексах с ценником метра ниже 150 тыс. рублей за кв.метр. Еще год-полтора назад это было практически немыслимо, если, конечно, мы говорим о новостройках внутри МКАД. Но 2015 год всё перевернул.

К примеру, последняя новинка рынка — ЖК «Маяковский» в районе Головино (ст.метро «Водный Стадион») — стартует от 125 тысяч рублей за метр. Характерно, что объект вывела на рынок известная по своим подмосковным проектам компания «Текта».

Этот застройщик сознательно решил попытать счастья в столице, понимая что невысокая цена и близость метро станут весомым козырем и для тех, кто решил обзавестись собственным жильём, и для тех, кто готов рискнуть, вложившись на старте.

Достаточно вспомнить, что в прошлый кризис ЖК «Марфино» от «Ведиса» стартовал от 77 тысяч рублей за метр (2009 год), но уже через три года ценник на квартиры там удвоился.

Всё вышесказанное подтверждает старую истину зарубежных биржевых спекулянтов: дно кризиса — лучшее время для новых инвестиций. Вопрос лишь это дно вовремя нащупать и не промахнуться с выбором точки инвестирования. Ну, а что это будет — коммерческая или жилая недвижимость — зависит, скорее от размеров кошелька и амбиций.