Кроме того, закончилась программа субсидирования ипотеки, в прошлом году произошло рекордное увеличение предложения по продаже квартир и апартаментов в Москве. В связи с этими факторами многие потенциальные покупатели рассчитывают приобрести жилье по привлекательной цене, но мнения экспертов разделились.
Портал KVARTIRAvMOSVKE.ru узнал у о прогнозах стоимости в 2016 году и методах привлечения покупателей на новые объекты. На вопросы ответили эксперты рынка недвижимости:
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ- Новострой»
Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой»
Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент»
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
Подобное увеличение предложения связано с тем, что начиная с 2013 года, когда урегулирование в сфере строительства и недвижимости в Москве стабилизировалось, город стал привлекательным для девелоперов и инвесторов. Следовательно, новые проекты стали запускать в массовом порядке.
Тот результат, который мы видим сегодня, это отголоски тех времен, своеобразная инерция, при которой реализацию многих перспективных проектов уже нельзя было остановить. К тому же свои плоды принесла программа реновации промышленных зон, ярким примером служат проекты освоения территорий завода ЗИЛ, «Серп и молот» и другие.
Данная ситуация на стоимости уже отразилась: именно за счет новых предложений среднерыночные цены снизились. Выводимые на рынок, новые объекты предлагаются порекордно низким ценам, в противном случае на них просто не будет спроса. Думаю, эта тенденция будет продолжаться до определенного момента. Но, в конце концов, инфляция потянет цены вверх.
В плане привлечения клиентов ситуация существенным образом не меняется: компании используют проверенные инструменты продаж.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
В целом потенциальный спрос на жильё в нашей стране остается на достаточно высоком уровне, однако, в условиях нестабильной экономической ситуации позволить себе купить квартиру могут немногие. А те люди, которые задумываются о приобретении жилья, предъявляют серьезные требования к качественным характеристикам объектов недвижимости.
При увеличившемся объеме предложения на первичном рынке жилья спросом пользуются только качественные проекты с проработанной концепцией, наличием объектов социальной инфраструктуры, хорошей транспортной доступностью.
Не стоит забывать и о ситуации в финансовом секторе – такие факторы, как отсутствие дешевых кредитов, скачки курсов валют могут стать причиной снижения объемов строительства в этом году. Поэтому говорить о затоваривании рынка пока что не приходится.
Касательно ценообразования на первичном рынке жилья, предпосылок для рыночного роста цен на сегодняшний день нет. Однако, стоимость квадратного метра в сегменте новостроек будет расти по мере увеличения стадии строительной готовности.
Не будем преждевременно сгущать краски. Сегодня правительство занимается проработкой комплекса мер, которые будут направлены на поддержание платежеспособного спроса на рынке жилья. Например, обсуждается возможность субсидирования первоначального взноса по программам ипотечного кредитования.
При самом плохом сценарии развития событий, то есть при отсутствии альтернативы программе господдержки, размер процентной ставки будет находиться в диапазоне от 13,5 до 15%, увеличится и размер ежемесячных платежей по ипотеке, все это приведет падению объемов ипотечного кредитования. Соответственно произойдет и снижение объемов продаж в сегменте новостроек, где доля ипотечных сделок по отдельно взятым проектам достигает 90%.
Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест»
Действительно, сегодня на рынке анонсировано рекордное количество проектов в Москве, при этом отмечается существенное увеличение объёмов жилья комфорт-класса. Это связано с тем, что люди стали отдавать предпочтение более экономичным вариантам.
Также в сегмент новостроек переместился спрос со вторичного рынка жилья. Предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья мы не видим. Наоборот, многие факторы говорят о том, что в 2016 году цена квадратного метра будет расти.
Среди них и нововведения, которые планируется ввести в этом году, и увеличение транспортных расходов из-за роста стоимости бензина и взимания с большегрузов дополнительных платежей, и увеличение стоимости стройматериалов, а также ряд других экономических факторов.
В случае завершения программы госипотеки доля ипотечных сделок в сегменте доступного жилья сразу может сократиться примерно на 20-30%. Если сегодня ипотека на рынке составляет более 50%, то с ростом ипотечных ставок мы можем увидеть снижение количества ипотечных сделок до уровня начала 2015 года.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ- Новострой»
Средневзвешенная цена 1 кв. метра может уменьшиться, как всегда происходит при поступлении на продажу большого объема жилья на низкой стадии готовности. Однако в отдельно взятых ЖК, которые находятся на более высокой стадии строительной готовности, средняя цена метра будет, конечно же, выше. Застройщики будут конкурировать не только и не столько за счет ценовой игры.
Покупатель не станет экономить на качестве, поэтому даже объекты в массовом сегменте должны будут «зацепить» чем-то еще, помимо привлекательного ценника. Это могут быть вариации с планировками, с квартирографией, какие-то дополнительные решения по части инфраструктуры.
Например, в Подмосковье появились квартиры евростандарта – с большой кухней (почти 18 кв. м) и небольшой спальней (10-12 кв. м) – в ЖК «Столичный». В ЖК «Белые Росы» (корпуса 1 и 2) предлагаются апартаменты с отдельным входом. В ЖК «Марьино Град» со скидками предлагаются апартаменты с мансардой.
Большую роль будет играть наличие разных схем оплаты – удобных рассрочек и так называемой «ипотеки от застройщика». Очевидно, будут снова проводиться различные акции, и покупатели квартир смогут бонусом получить машино-место, кладовку или балкон. А может быть, мы увидим абсолютно новые маркетинговые инструменты и форматы недвижимости, которых раньше не было.
На рынке будут предлагаться ипотечные кредиты со ставкой около 13,5 – 14% годовых, и они тоже найдут своего заемщика. Кроме того, правительство разрабатывает новую программу поддержки ипотечного рынка. Напомним, что, в сравнении со стабильным 2013 годом, в 2015 году количество выданных ипотечных займов оказалось меньше всего на 4%.
Еще один важный факт: по данным Росстата, в 2015 году уровень безработицы в Москве и Санкт-Петербурге остается низким (порядка 0,5%, а в других регионах в среднем около 5,5%). Высокий уровень занятости внушает определенный оптимизм, так как немалая часть людей с постоянными доходами сможет воспользоваться ипотекой.
Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой»
Последнее время спрос является довольно волнообразным и зависит в основном от экономических факторов – курсов валют и прочих событий. В начале года драйвером был валютный курс, в конце прошлого и начале нового года – завершающаяся в марте 2016 программа господдержки ипотечного кредитования первичного рынка.
Произойдет ли снижение в следующем году? Это во многом будет зависеть от новых ипотечных программ банков, которые уже прорабатываются основными игроками ипотечного рынка. Не секрет, что для банков ипотечные заемщики являются наиболее дисциплинированными клиентами, и просрочка по сравнению с другими сегментами кредитования минимальна (потребкредитование).
Правительство отменяя одну программу, тем не менее озабочено вопросом разработки новых мер поддержки ипотечного кредитования. На сегодняшний день Правительством Российской Федерации и конкретно министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства во главе с Михаилом Менем рассматривается несколько вариантов стимулирования и поддержки ипотечного кредитования. Один из предполагаемых вариантов – субсидирование первоначального взноса. И рынок ждет этих альтернатив.
В следующем году, скорее всего, произойдет естественное снижение в переходный период запуска новых программ, ведь те, у кого были средства уже их истратили, а рынок ипотеки находится не в самом лучшем состоянии.
Однако, можно предположить, что новые программы поддержки как со стороны государства, банков, а также акции и скидки девелоперов удержат спрос на приемлемом уровне.
Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент»
В 2015 году московские застройщики вывели на рынок большое количество новых объектов. В ситуации, когда общерыночный спрос находится на низком уровне и конкуренция между объектами высокая, покупатели будут выбирать наиболее конкурентоспособное предложение по цене и качеству.
Девелоперы будут оптимизировать строительный процесс и включать в проект дополнительные опции, которые будут выгодно отличать его от конкурентов.
Сегодня покупатели приобретают не инвестиционное жилье, а квартиру для себя, поэтому в первую очередь рассматривают проекты в высокой стадии готовности.
В 2016 году «Галс-Девелопмент» сдает в эксплуатацию 4 таких объекта общей площадью более 500 тыс. кв. метров – первая очередь ЖК «Наследие», жилой квартал Wine House, комплекс апартаментов «Сады Пекина», апартаменты в проекте «IQ-квартал» в ММДЦ «Москва-Сити».
Доля ипотечных сделок в элитном сегменте небольшая и составляет 5-7%. В проектах бизнес-класса ЖК «Наследие», «Искра-парк» доля ипотечных сделок составляет порядка 30%, из которых на государственную программу приходится около 10%. Невысокий процент участия в госпрограмме объясняется ее условиями, ограничивающими бюджет покупки квартиры 8 млн. рублей.
Свертывание программы ипотечного кредитования с господдержкой на премиальных проектах и новостройках бизнес-класса отразится минимально ввиду низкого ценового порога покупки.
Комментировать