Юридические тонкости покупки лофтов

Лофты — это «де-юре» не жилье

Юридически, лофты являются апартаментами-то есть, коммерческой недвижимостью. У неё есть общие свои особенности, которые нужно понимать будущему владельцу до заключения договора купли-продажи, а именно:

• отсутствие возможности зарегистрироваться по данному адресу (в апартаментах возможна временная регистрация, если среди разрешенных назначений здания — гостиница, но именно среди лофтов таких примеров пока нет)
• более высокие ставки налогов и коммунальных платежей, по сравнению с жилыми помещениями
• отсутствие возможности воспрепятствовать проникновению компетентных органов со всевозможными проверками, так как неприкосновенность распространяется только на жилые помещения
• наличие «соседей» в виде ресторанов или производственных цехов (в случае, если речь идёт о бывшем производстве)
• невозможность воспользоваться ипотечным кредитованием, а только потребительскими кредитами или кредитами под залог коммерческой недвижимости, который предоставляют ограниченное количество банков.

Значительная часть проектов с лофт-апартаментами, представленных в настоящее время на первичном рынке, реализуется по двум типам договоров: предварительному договору купли-продажи (или сокращённо, ПДКП) и по договору купли-продажи. Очевидно, предварительный договор предусматривает обязанность сторон по заключению основного договора и не подразумевает возникновение иных прав материального характера, например, передачи имущества.

Виды договоров, заключаемые крупнейшими девелоперами (данные Метриум Групп, справедливы на 23.06.2014 г.)

На что обратить внимание в договоре?

Чтобы понять особенности приобретения лофт-апартаментов, мы обратились к адвокату Андрею Безрядову, и вот на что он рекомендовал обратить внимание.

«Во-первых, земельный участок часто принадлежит городу и находится в долгосрочной аренде — на 25 или 49 лет, а сам объект обременен залогом (ипотека), где залогодержателем выступает учредитель продавца, который может быть зарегистрирован и в оффшорной зоне. В случае банкротства представляется невозможным обратить взыскание как на сам объект, так и на земельный участок, а продавец будет нести ответственность по обязательствам в рамках уставного капитала, часто не превышающий 10000 рублей.

Кроме того, город, как собственник земельного участка, может принять решение о сносе нежилых помещений и возведении на этом месте многоквартирных домов в рамках городских программ, с выплатой неустойки продавцу за расторжение договора аренды. В ряде случаев, как показывает судебная практика, такие действия, в принципе, возможны, даже если объектом является памятник культурного наследия.

Во-вторых, распространенной практикой является отсутствие в договорах условий о финансовой ответственности продавца за задержку по передаче помещения вследствие несвоевременного окончания ремонтных работ.

В-третьих, площадь помещения является проектной, т. е., разделяется на отдельные помещения только архитектурным планом, а отдельные помещения должны образоваться только после реконструкции всего здания. Данные вновь возникшие объекты должны пройти процедуру одобрения в БТИ после проведения соответствующих замеров. Пока у покупателя помещения отсутствует акт передачи (а может быть, и сам объект ещё не построен), невозможно обратиться в суд с иском о переводе прав собственности на покупателя, т. к. обладает правом собственности на всё здание (без разделения его на предполагаемые объекты) продавец.

Таким образом, без оформления помещения в БТИ, которое можно пройти только по завершению всего комплекса ремонтных работ (а именно после них должен появиться самостоятельный объект) обращаться в судебный орган за восстановлением своих прав бессмысленно».

В целом нужно отметить, что правоотношения в этой области урегулированы не полностью. В законодательстве вообще существует норма, запрещающая проживание в нежилых помещениях: «Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается (п.2 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Практика такова, что на данную норму часто ссылаются суды в вопросах о признании ничтожными договоров найма или аренды нежилого помещения. Однако у многих юристов существует иная точка зрения, основывающаяся на ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Что делать, если лофт — бывший завод

Если речь идёт о бывшем производственном помещении, необходимо внести в договор поправку об обязательном предоставлении документов, подтверждающих экологическую безопасность (экологическая экспертиза строения и земли).

Кроме того, необходимо обязать продавца предоставлять покупателю по первому требованию документы, связанные с проведенными работами (чертежи, план с обмерами и т. д.) для осуществления контроля и своевременного исправления недостатков.

И наконец, необходимо обратить внимание на список документов, определяющих существование объекта и наличие прав на него. Кроме свидетельства на право собственности, в котором должен быть указан именно этот объект, не лишним будет потребовать сведения из кадастра.

Что делать, если лофт — объект культурного наследия

Свои нюансы существуют, когда приобретаемый лофт является объектом культурного наследия, т. е. когда девелопер перестраивает старинное здание под современный лофт-комплекс. Примером одного из памятников являются «Кадашевские Палаты», 1905 г. постройки, расположенные в историческом районе Кадаши, между улицами Большая Ордынка и Большая Полянка. Ещё один пример (тоже, кстати, из Замоскворечья, расположенный на Садовнической улице) — это апартаментный лофт-комплекс Wine House, бывшие «Склады «Товарищества водочного завода, складов вина, спирта и русских и иностранных виноградных вин П. А. Смирнова в Москве, 1888—1889 гг. постройки.

Итак, если лофт — объект культурного наследия, то ситуация с его приобретением может быть осложнена наличием определенных требований со стороны государства по проведению ремонтных работ и дальнейшему их одобрению. К сожалению, возможно двоякое трактование закона в данном случае.

Данные отношения регулируются на основании Федерального закона № 73 от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии со ст. 35 указанного закона, проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Таким образом, с одной стороны, если рассматривать реконструкцию через определение, данное в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, то работы по кардинальному изменению строения запрещены.

В то же время, ст. 44 Федерального Закона «Приспособление объекта культурного наследия для современного использования — научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия» проведение таких работ допускает.

«Такая двусмысленность в толковании закона может оказать негативное влияние при регистрации прав собственности, так как фактически произведенные работы могут отличаться от изначально разрешенных и попадать под запрет на объектах культурного наследия», — подводит итог Андрей Безрядов.