Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В то же время докладчики не раз повторялись — «…в условиях кризиса, … кризисные явления», создавая впечатление, что застройщики и риэлторы ведут тяжелейшую борьбу за выживание.
К примеру, взять смежный сегмент — коммерческую недвижимость, вот там действительно кризис: вакантность растёт, а рублёвые ставки падают. Сделок там по покупке практически не наблюдается, а вот число желающих расстаться с арендным бизнесом только растёт.
А что же происходит на рынке квартир в 1-м квартале года?
Итоги первого квартала
Скажем сразу, не всё ладно в королевстве датском. Переходов прав на квартиры Росреестр в прошлом квартале насчитал на 23% меньше, чем год тому назад за тот же период. Ипотека провалилась ещё сильнее — почти в два раза. Договоров долевого участия (ДДУ) убыло на 20%. Всё это понятно — резко свернулось ипотечное кредитование и два месяца рынок ипотеки жил лишь на кредитных линиях, открытых ещё до валютного шока декабря.
Вместе с тем рынок отыгрался на обычных продажах, без привлечения ипотечных средств. Ощущение ненадёжности денег (хоть рубля, хоть доллара), бесконечные проблемы у банков, упадок бизнеса заставили потребителей лишний раз вспомнить про надёжные квадратные метры.
И не то чтобы кто-то надеется на арендный доход или дальнейшую выгодную перепродажу, тут дело в ином: потрясения конца прошлого года заставили людей принимать решительные действия. В этом есть и плюсы, и минусы. Минус в том, что это израсходованный накопленный спрос. Плюс — в несомненно своевременной поддержке рынка. Субсидированной Минфином ипотеки пока нет (всё лишь на уровне заявок), так что наличные деньги из зашатавшихся банков и из-под старых добрых подушек пришлись более чем кстати в нынешнем году.
В марте стали возвращаться на рынок те, кто отложил квартирные дела «до весны». Это заметно по резко выросшему предложению. Психологически проще начать продавать квартиру за рубли при курсе 57р./доллар, чем при, скажем, 70р./доллар как это было в декабре.
Интересно, что рублёвый ценник квадратного метра практически не изменился: по данным расчетов инвестиционно-строительной компании ФОРТ в 1-м квартале нынешнего года средняя цена на вторичном рынке составила 226,5 тысяч рублей/кв.метр против 221 тысяч рублей/кв.метр.
Первичный рынок
На рынке новостроек на наших глазах произошла маленькая революция. Почти одновременный выход в старой Москве целого списка жилых/апартаментных комплексов комфорт-класса по либеральным и сверхлиберальным ценам «от 130 тысяч за метр» привел к тому, что к ним за квартирами устремились почти все, кто ранее просто присматривался к более дорогим предложениям. В результате отток спроса ощутили более старые проекты с ценниками в районе 200 тысяч рублей за метр.
По предварительным данным новые проекты за первый-второй месяцы продаж привлекли сотни покупателей, что по меркам столицы — просто феноменальные продажи. Фактически, новые проекты, такие как ЖК «Ботанический Сад», «Тушино-2018», «Мичурино-Запад», «Варшавское ш. 141», «Терлецкий Парк», «Парк Легенд», «ТехноПарк», V-house создали собой субрынок новостроек, который можно охарактеризовать так: недорого и нескоро. Кстати, то, что в такие проекты повалил покупатель, говорит о высокой степени доверия московской стройке. Всё-таки работа с проблемой обманутых дольщиков в столице даёт свои плоды.
Ориентировочно, в 1-м квартале 2015 года на рынок поступило около 350 тысяч кв.метров нового жилья, из которых около трети составляют апартаменты того или иного вида.
Проекты 2013 и 2014 года, которые остаются в активной продаже, не претерпели в этом году значимых изменений в ценах. Те скидки и акции, что мы увидели этой зимой, носили в большей степени косметический характер, особенно на фоне того резкого поднятия цен (~ 5–15%), который состоялся на рынке новостроек в прошлом декабре.
Итог
В целом, первый квартал 2015 года против ожиданий не стали ни кризисным, ни депрессивным. Негативные ожидания отразились только в ценниках новых проектов, однако и здесь застройщики, быстро сориентировавшись, провели оперативное повышение цен по ряду квартир. Вторичный рынок, хоть и испытал определённые трудности в связи со сворачиванием ипотечного кредитования, однако мы наблюдаем как удовлетворительные результаты по числу сделок, так и минимальное изменение цен.
Комментировать