Гражданство или квартира? С чего лучше начинать в России

Большинство стран мира приветствуют покупку иностранцами недвижимости на своей территории — ведь это прямые инвестиции в экономику страны. А как с этим обстоит дело у нас?

Российская недвижимость не пользуется повышенной популярностью у иностранных покупателей: по данным «СКМ Групп», на долю граждан других стран приходится не более 10% от общего объема сделок с квартирами, а в «Метриум групп» говорят вовсе о 3%. Учитывая количество иностранных граждан, проживающих в России, ситуация выглядит парадоксальной. Ведь российская недвижимость, за исключением последних лет, дает фантастические прибыли от инвестиций.

И закон не ограничивает иностранцев в приобретении недвижимости (за исключением земель сельскохозяйственного назначения и приграничных территорий). С точки зрения документооборота особых сложностей тоже нет — помимо стандартного пакета документов требуется нотариально заверенный перевод удостоверения личности, документы, подтверждающие легальность пребывания и работы в России и согласие супруга. Правда, как говорит Александр Пыпин, зам. руководителя Аналитического Центра Provereno. Ru, комиссия риэлтора может быть в 1,5–2 раза выше стандартной. Особенно, если покупатель не очень хорошо читает по-русски.

Итак, попробуем разобраться в ситуации.

Топ-менеджеры

Для данной категории на первое место выступают комфорт и безопасность. Эти проблемы можно решить либо арендой апартаментов в 5-зведочном отеле, либо корпоративной недвижимостью.

От вложения денег в личную недвижимость в Москве останавливает нестабильность нашего экономического и политического курса. Наверное, многие брокеры элитной недвижимости помнят роскошную квартиру на Якиманке стоимостью около 15 млн. евро.

Ее владелец, англичанин, стоял у истоков крупнейшей в России сети казино. Для принятия решения о покупке квартиры в Москве ему понадобилось более 10 лет жизни в Белокаменной. Немало месяцев ушло на дизайнерскую отделку. Через год после новоселья в России казино были закрыты. Вывод очевиден.

Западные специалисты

Профессионалы, приехавшие по контракту на какой-то определенный срок и оставшиеся продолжать карьеру в России. Либо иностранные студенты, задержавшиеся после учебы в Москве.

Эту категорию отпугивает от приобретения недвижимости неблагоприятное соотношение между годовой арендой и стоимостью недвижимости. В большинстве городов мира оно не сильно превышает 15 (то есть стоимость квартиры равна стоимости 15-летней аренды). При таком соотношении становится выгодным покупать недвижимость, если ты рассчитываешь жить в ней хотя бы 10 лет — потом можно продать и остаться в большом плюсе.

Но в Москве данный коэффициент равен 26–28. Т. е. аренда однозначно оказывается более выгодной.

Правда, по словам Марии Литинецкой, в последнее время наметилась тенденция: иностранные покупатели стали активно присматриваться к апартаментам, которые выступают в качестве хорошей альтернативы обычной квартире. Прежде всего, это связано с бюджетом покупки — апартаменты обычно дешевле традиционного жилья, как минимум, на 20%. При этом за относительно небольшие деньги они получают целый набор качественных характеристик, которыми не могут похвастаться многие жилые комплексы — наличие огороженной и охраняемой территории, подземного паркинга и т. д. Кроме того, в большинстве случаев постоянная регистрация иностранцев не интересует. Соответственно, этот недостаток апартаментов их не отпугивает.

Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE уверяет, что доля иностранцев среди покупателей апартаментов — около 5%, при этом недвижимость оформляется на физлицо.

А вот Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН, считает, что иностранцы как раз охотнее приобретают именно квартиры. В проектах бизнес-класса доля таких покупателей может достигать 10%.

Граждане СНГ

Отдельная категория иностранцев — это граждан из стран бывшего СССР.

Они чаще всего располагают небольшими накоплениями — не более 2 млн. рублей, на которые нельзя купить полноценную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье, а, по словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», получить ипотечный кредит иностранцам можно далеко не в каждом банке. Вполне логично, что люди почти всегда интересуются приобретением жилья в сегменте эконом- и комфорт-класса или долгое время живут в съемном жилье. Но дело не только в ограниченности средств. Дело в том, что в отличие от многих стран, в России наличие недвижимости не облегчает получение ни гражданства, ни вида на жительства. Более того, если гражданин СНГ планирует все-таки получить российское гражданство, разумнее, сначала решить этот вопрос, а только потом присматриваться к недвижимости. Иначе придется переоформлять все документы!

Лица с двойным гражданством

Понятно, что если российский гражданин живет в России, но имеет «на всякий случай» паспорт Израиля, Германии или Латвии, он ничем не отличается от россиянина.

Но если он живет и работает за границей? Вопрос не праздный. Согласно Налоговому кодексу, если человек находится на территории России менее 183 дней в течение 12 последующих календарных месяцев, то для расчета НДФЛ он является нерезидентом. Резидент России, владеющий недвижимостью менее 3-х лет и желающий продать ее, должен оплатить налог в размере 13%, а для нерезидента налог составляет 30% и не зависит от срока владения недвижимости.

Могут ли обладателя двойного гражданства, тем более работающего за границей, обязать платить 30%-й налог?

Сейчас практика такова: обладатели российского паспорта считаются резидентами автоматически. И повышенного налога на продажу недвижимости опасаться не следует.

Как будет развиваться ситуация в дальнейшем — предсказать сложно.

Автор: Виктория Андреева, специально для kvartiravmoskve.ru