Хорошево-Мневники: окраина превращается в престижный район

Район Хорошево-Мневники имеет несколько особенностей, сформировавших его контингент. Исторически, часть жилых кварталов была отдана военнослужащим, другая - сотрудникам научных институтов и окрестных предприятий (по большей части «закрытых»).

Очевидно, сложившийся уклад жителей неизбежно изменится после завершения заявленных сегодня проектов развития территории. И не все перемены могут оказаться к лучшему.

Хорошево-Мневники — один из крупнейших по площади районов Москвы. Однако его территория 1,5 тыс. га даже на половину не состоит из жилой застройки (занимает всего 520 га). Остальное - это Серебряный бор, Нижние Мневники и промзона. Район относится к Северо-Западному АО и непосредственно граничит лишь с 3-мя районами: Щукино, Хорошевским и Пресненским. Районы Филевский парк, Кунцево и Строгино находятся на противоположном берегу Москвы-реки и соединены с Хорошево-Мневниками несколькими мостами.

Границы района Хорошево-Мневники

Район можно назвать изолированным: его естественными границами являются Москва-река и железнодорожные пути МКЖД.

Хорошево-Мневники — настоящий «оазис» столицы

На сегодняшний день Хорошево-Мневники — один из самых экологически благоприятных районов Москвы. Благодарить за это надо лесопарковую зону Серебряного Бора, отнесенной к особо охраняемым природным территориям города.

Серебряный Бор — главное богатство района

Район находится на cеверо-западе Москвы возле еще относительно чистой Москвы-реки, и именно здесь пляжи считаются одними из лучших. И, наконец, здесь много зеленых дворов и скверов в районах старой застройки. В жаркие летние месяцы, когда большая часть столицы чувствует себя как в парнике, близость Москвы-реки очень выручает.

Мнение жителей:
«Я живу в доме на стыке пр. М. Жукова и Народного Ополчения. Здесь сильный шум, загазованный воздух и быстро скапливается пыль». Людмила, пенсионерка
«Экология стала хуже из-за сильной загазованности и потому что при строительстве развязки срубили много деревьев, а восполнить „забыли“». Инна, 28 лет

Пожалуй, наименее «зеленые» участки — это территория промзоны (находится на окраине района и не причиняет жителям дискомфорт) и область транспортной развязки на пересечении проспекта Маршала Жукова и ул. Народного Ополчения.

На 3-й Хорошевской улице находится ТЭС, которая хоть и не оказываетсильного негативного влияния, губительного все же отрицательно сказывается на состоянии атмосферы.

Теплоэлектростанция на 3-й Хорошевской ул. и автозаправка

Район без метро

Как ни удивительно, но в районе Хорошево-Мневники нет ни одной станции метро. Ближайшие станции подземки, куда устремляются жители, Полежаевская и Октябрьское поле. Одновременно с наземным транспортом в сторону центра направляется и поток автовладельцев. Поэтому не удивительно, что в часы пик время в пути увеличивается. Стандартно пробка образуется на пересечении пр. М. Жукова и ул. Мневники в сторону м. Полежаевская. Перекресток печально известен частыми ДТП, усугубляющими и без того загруженный трафик.

В районе сквера Маршала Жукова частые пробки

В часы пик так же замедляется движение на улицах внутри жилых кварталов — ул. Маршала Тухачевского и ул. Генерала Глаголева. Аналогичная, порой даже более критичная, ситуация возникает в направлении м. Октябрьское поле. Дорога в пробках занимает в три раза больше времени. По состоянию на осень 2015 г. по ул. Народного Ополчения ведется масштабная реконструкция дороги, поэтому в сторону метро движение ограничено.

Реконструкция ул. Народного Ополчения

А вот широкое Звенигородское шоссе практически всегда свободно, поэтому на личном транспорте в центр лучше всего добираться по нему.

Звенигородское шоссе было относительно недавно реконструировано

В районе Хорошево-Мневники около пяти лет назад была проведена масштабная реконструкция дорог. Расширены пр-т Маршала Жукова и ул. Мневники, построена крупная развязка на ул. Народного ополчения. Уже больше года здесь ведутся дорожные работы, связанные со строительством станции метро Хорошевская (пересадочной станции м. Полежаевская). На ул. 3-я Хорошевская и Зорге временно введено одностороннее движение.

Сегодня наземным транспортом из Хорошево-Мневники можно добраться не только до ближайших станций Таганско-Краснопресненской линии. На 20-м троллейбусе можно доехать до Беговой и Белорусской, на 35-м можно доехать до м. Савеловская и Тишинской площади. Троллейбусы № 65 и 43 довезут до м. Сокол и Аэропорт, а автобус № 155 едет в сторону м. Филевский парк. До станции м. Молодежная можно добраться на 271-м автобусе. По Живописной улице на трамвае можно добраться до ст. м. Строгино или Щукинской.

Общественный транспорт ходит регулярно, в том числе и маршрутки, для удобства навигации уже работает электронное расписание.

Живописная улица в часы «пик» бывает часто загружена

По плану транспортного развития здесь должны будут появиться станции метро Улица Народного Ополчения, а так же Мневники и Терехово, которые будут строиться одновременно с благоустройством территории Нижних Мневников. Станции войдут в линию Третьего пересадочного контура, открытие которого запланировано на 2018 г., хотя есть основания предполагать, что фактический ввод состоится позже. Кстати, вероятнее всего, строительство станции «Ул. Народного Ополчения» на время проведения работ ощутимо скажется на дорожной ситуации для всего района, т. к. будет находиться фактически в центре заселенных кварталов на основной магистрали.

Мнение жителей:
«Парковка хаотичная и найти место бывает трудно. Плохо, что этим управа района пока не занимается». Инна, 28 лет
«Пробки не протяженные, поэтому вполне сносно». Елена, 47 лет

Район, где до сих пор нет ТРЦ

В Хорошево-Мневники уже давно сформировался основной пласт инфраструктуры, изменения происходят нечасто. Здесь всегда было в достатке продуктовых магазинов на первых этажах жилых домов. Их уровень отражает средний бюджет жителей окрестных кварталов.

Так, один из ключевых инфраструктурных центров на перекрестке пр. Маршала Жукова и ул. Демьяна Бедного — с супермаркетами эконом-класса, «Дикси» и «Пятерочка». Там же расположен небольшой крытый рынок, где всегда есть большой ассортимент свежих овощей, мяса, рыбы, молочной и хлебобулочной продукции, а так же хозтовары. А уже ближе к Серебряному бору, где происходит активное обновление жилого фонда, открыли свои магазины сети «Азбука Вкуса», «Перекресток» и «Магнолия».

Пиццерия на углу ул. Демьяна Бедного

Недостаток района Хорошево-Мневники в отсутствии крупных торговых центров. Большинство магазинов сосредоточено в окрестностях ул. Народного ополчения. Здесь есть «Спортмастер», «М.Видео», «Л’Этуаль», «Детский Мир», «ЦентрОбувь». Пользуется популярностью торговый дом «Московские товары». Многие жители ездят в гипермаркеты за МКАД — в Химки или Мякинино, или же в ТЦ «Авиапарк» в соседнем районе.

Ул. Народного Ополчения — главная торговая артерия района

Выбрать, куда пойти в свободное время в Хорошево-Мневники, особо не из чего. Развлекательных центров здесь нет, как и кинотеатров. Единственный старый к/т «Патриот» закрыт на реставрацию на неопределенный срок. Можно посетить Музей Самоцветов на ул. Народного Ополчения, но это «развлечение» на один раз. В районе есть несколько ресторанов известных сетей «Шоколадница», «ElPatio», «Япоша», «Тануки», из фаст-фуда разве что Макдональдс. Среди дорогих ресторанов довольно известный ресторан «Жуковка».

Из банковских отделений в районе Хорошево-Мневники превалирует Сбербанк, есть отделения Абсолют банка, Росбанка, ВТБ 24, Банка Москвы и Союз банка, а так же терминалы нескольких других банков.

Близость к Серебряному бору дает возможность жителям чаще отдыхать на природе, заниматься спортом. Кроме того, в районе достаточно много качественных спортивных клубов, в том числе крупный стадион «Октябрь» с бассейном, фитнес центров и творческих детских кружков, самый большой из которых Дворец молодежи. Тут так же есть два храма — Живоначальной Троицы на набережной и Великомученика Федора Тирона.

Храм Живоначальной Троицы на набережной Москвы реки

Из уникальных сооружений здесь располагается Радиотелевизионная башня Октод- Ходынка, с которой транслируются такие известные станции как «Серебряный Дождь», «Loveрадио», «Маяк» и т. д.

Радиовышка Октод — Ходынка, которая в свое время сдерживала высотное строительство в районе

Кроме того, в районе находится одна из известных архитектурных достопримечательностей — Живописный мост (интересен тем, что построен «по косой» к направлению русла Москвы реки, а так же уникальной арочно-вантовой технологией строительства).

Живописный мост — одна из современных архитектурных достопримечательностей столицы

Высокий уровень образования и низкий — медицины

Так как большая часть района представлена старым жилым фондом, имеющиеся социальные учреждения не слишком перегружены. Особых проблем пристроить ребенка в садик или отдать в школу не возникает. Что отдельно стоит отметить, так это довольно высокое качество образования, так как в районе несколько «сильных» государственных школ. Даже после недавно проведенной реорганизации особых перемен к худшему не наблюдается.

Что касается высшего и профильного образования, то здесь несколько колледжей, Налоговый институт и МТУСИ (университет связи и информатики). В районе работает пара музыкальных школ с многолетним опытом подготовки и большим выбором направлений.

С медицинским облуживанием все не так хорошо. Причем ситуация в детских поликлиниках обстоит несколько лучше, чем во взрослых. В последних жители отмечают не слишком квалифицированный персонал, специалисты «разбросаны» по разным отделениям в районе. Так же в районе располагается городская больница № 67 и Главный клинический госпиталь МВД России.

Мнение жителей:
«У меня не возникло проблем устроить детей в сад и школу по месту жительства. Я не довольна отсутствием специалистов в нашей поликлинике, но по крайней мере теперь ко врачу можно записаться через интернет». Ольга, 33 года
«В свою поликлинику не хожу, т. к. часто теряли карту, нет личного внимания, и доверия не вызывают. Обращаюсь в платную». Инна, 28 лет
«В детской поликлинике есть дежурный врач, который принимает по необходимости всех независимо от участка». Елена, 47 лет

Безопасность и благоустройство

В последнее время заметны существенные подвижки в области благоустройства района. Парки и скверы приведены в порядок — обновлено освещение, проложены дорожки для пешеходов и велосипедистов, установлены скамейки, оборудованы и детские и спортивные площадки. Есть даже сквер с небольшой скейт-площадкой.

Детская площадка в квартале Новохорошевского проезда

Хорошево-Мневники считается одним из безопасных районов Москвы, с невысоким уровнем преступности. Этим он обязан ималочисленности мигрантов, и сформировавшемуся контингенту жителей, значительная доля которых — военная и научная интеллигенция.

На набережной Москвы-реки открывается замечательный вид, но сама она пока в запущенном состоянии. Здесь собираются нетрезвые компании и обитают бомжи. Тем не менее, в перспективе тут будет создана прогулочная зона с кафе и развлекательной составляющей.

 Дорога на Нижние Мневники и шлюз

Мнение жителей:
«В некоторых дворах плохое освещение и страшно ходить там вечером с детьми». Ольга, 33 года
«Дворы оборудованы хорошими детскими площадками», Елена, 47 лет
«Полиция района недостаточно оперативна». Михаил, 28 лет
«В скверах вечерами регулярно можно встретить пьяные компании, видел и наркоманов. Неприятные инциденты случаются, но редко». Василий, 20 лет.

Вторичная недвижимость Хорошево-Мневники

Основная доля жилого фонда представлена панельными пятиэтажками. В очереди на снос сейчас находятся дома серий К-7 и II-32, построенные в 1959–61 гг. Жители неоднозначно относятся грядущему расселению. Конечно, здания уже в аварийном состоянии, но на форумах многие выказывают недовольство кварталами, куда переселяют жильцов.

На месте первых снесенных «панелек» уже построены современные многоэтажки, но теперь здесь стало гораздо меньше зелени. Повторения ситуации опасаются жители оставшихся кварталов Хорошево-Мневники.

С обновлением жилого фонда район становится все менее «зеленым»

Квартал на проспекте Маршала Жукова и Новохорошевском проездепредставлен сталинскими домами. Это кирпичные здания, с толстыми стенами и высокими потолками, в них, в основном, многокомнатные квартиры. Цены на квадратный метр тут около 150–160 тыс. рублей. Пожалуй, это один из лучших вариантов вторичного жилья старого фонда в районе. Недостатком можно считать разве что отсутствие лифта. Кстати, кадастровая стоимость здесь составляет 197 тыс. рублей за кв. м.

Сталинские дома Хорошево-Мневники

Микрорайон «Атом», расположенный на ул. Мневники, застроен в 70-80гг. 17-ти этажными панельными домами серии П-44. Здесь цены в диапазоне 145–160 тыс. рублей за кв. м, а кадастровая стоимость — 184 тыс. рублей. Так же в конце нулевых тут было построено первое нетиповое монолитное здание на 22 этажа с собственной инфраструктурой. До сих пор на первом этаже этого дома располагается фитнес центр. Тут стоимость кв. м составляет свыше 300 тыс. рублей.

Жилые дома в МЖК «Атом»

В квартале на Карамышевской набережной между ул. Народного Ополчения и Д. Бедного много блочных домов, построенных в 60-м году. Здесь квартиры продаются по цене 104 тыс. рублей за кв. м, а кадастровая стоимость 179 тыс. рублей.

Обновленный жилой фонд — монолитные, монолитно-каркасные дома, построенные в 2000-х годах, находятся на Карамышевской набережной и Новикова-Прибоя. Здания имеют довольно привлекательную, иногда неординарную архитектуру.

Жилые комплексы Хорошево-Мневники

Квартиры в недавно сданных жилых комплексах, например ЖК «Вилланж» или построенных корпусах WelltonPark продаются дороже 7 млн. рублей. Цены за квадратный метр от 215 до 300 тыс. рублей.

ЖК «Вилланж» и инфраструктура высокого класса

По словам аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ, кадастровая стоимость сегодня, несмотря на желание законодателей, сегодня не отражает реальную рыночную картину. Однако кадастровая цена квартиры непосредственно участвует в расчете налога.

Сегодня, когда вторичный рынок жилья «просел» в стоимости, цены на квадратные метры «вторички» особенно старого жилого фонда, могут быть ниже кадастровых. В этом случае при покупке квартиры нужно помнить, что налог будет рассчитываться именно по кадастру. Более того, если вы вдруг будете продавать квартиру, меньше, через 5 лет после продажи, то платить налог придется именно с цены кадастра, а не суммы сделки. Подробнее о налогах смотрите здесь.

Кстати, значительная доля сделок на вторичном рынке совершается в пределах Хорошево-Мневники, что является положительной характеристикой для любого района.

Новостройки района Хорошево-Мневники

Ценность района Хорошево-Мневники для девелоперов в том, что здесь есть возможность застраивать драгоценные территории вблизи «большой воды». Часто и переселять никого не надо: ранее эта территория была под промзонами. По состоянию на осень 2015 г. на стадии строительства находятся пять новостроек.

В крупном проекте Wellton Park от «КРОСТ» достраиваются последние корпуса. Этот монолитно-кирпичный жилой комплекс имеет удачное расположение у набережной близ крупной развязки, а в перспективе и в шаговой доступности от новой станции метро. Цена в строящихся корпусах начинает от 240 тыс. рублей за кв. м. Причем, корпус 15 уже в активной стадии строительства, а квартиры в домах 39к1 и 39к2 только поступили в продажу. В зависимости от условия покупки и акций цена может быть снижена до 15%.

ЖК «WelltonPark»

Остались предложения и в уже сданных корпусах, но цены начинаются от 300 тыс. рублей за кв. м. Так маленькую «двушку» на 40 кв. м. можно купить по цене от 10 млн рублей. Кстати, кадастровая стоимость соизмерима с ценами продаж на начальных стадиях и составляет 192 тыс. рублей за кв. м.

В завершающей стадии строительства находится ЖК премиум-класса «Утесов». Здесь цены за кв. метр варьируются от 200 до 300 тыс. рублей в зависимости от видовых характеристик. Преимущества этого комплекса в легкости съезда/выезда на Звенигородское шоссе, в расположении на «первой линии», что гарантированно обеспечивает выигрышные видовые характеристики. К тому же набережную планируется развивать. Кадастровая стоимость «панелек», соседних с «Утесовым» составляет 184 тыс. рублей за кв. м.

Строительство ЖК «Утесов»

В начале 2015 года началось строительство монолитного ЖК «Хорошевский», который находится недалеко от м. Октябрьское поле. Здесь цены пока стартовые — в среднем 175 тыс. рублей за кв. м, что даже меньше кадастровой стоимости в окрестных домах (197 тыс. рублей за кв.м).

Строительство ЖК «Хорошевский»

Все новостройки сразу снабжаются парковками, т. к. соседние дворы и так заставлены автомобилями.

Еще две новостройки обособлены от остального района и пользуются инфраструктурой Пресненского. Комплекс апартаментов ЖК «Сердце столицы» — масштабный проект от «ДОНСТРОЙ», сдача первой очереди которого намечена на 2017 год. Тут цены за квадратный метр в диапазоне от 200 до 300 тыс. рублей.

А вот МФК «Новая Пресня» уже готов к сдаче и пока еще располагает неплохим ассортиментом сюитов разных площадей и планировок. Стоимость кв. м здесь составляет около 200 тыс. рублей.

Данные проекты интересны скорее с точки зрения инвестиций, т. к. в перспективе район должен стать привлекательным и комфортным для жизни, но сейчас локальная жилая застройка перемежается с участками промзон и затяжных строительно-ремонтных работ.

Что ждет район в обозримом будущем

Судя по всему, район находится на самой первой ступени грядущих преобразований. Хорошево-Мневники затронет и проект благоустройства набережных, и строительство метро и МКЖД. Но самой масштабной будет работа по реорганизации Нижних Мневников. На сегодняшний день здесь находится большая свалка, пустырь и старая деревня Терехово- поистине нетипичное место для перенаселенной столицы. В планах построить на этом месте Парламентский центр, зеленую зону с серфинг-парком и стадион ЦСКА.Планируется тут и жилая застройка, которая, скорее всего, будет премиум-класса.

Территория Нижних Мневников

Проект направлен на снижение нагрузки на центр Москвы, но определенно это в обратную сторону скажется на трафике дорог Хорошево-Мневники.

Проблемы с парковками, пробками и социальной инфраструктурой есть у любого района Москвы. Поэтому на выбор района для покупки квартиры скорее повлияют другие факторы. Так в Хорошево-Мневниках сравнительно высокие показатели экологии, безопасности и инфраструктуры. Наибольшее недовольство у жителей вызывают вот уже несколько лет продолжающиеся строительно-ремонтные дорожные работы, которые привели к изменению маршрутов общественного транспортаи осложнили передвижение для пешеходов.

Район Хорошево-Мневники по многим критериям — удачный выбор для семей с детьми, однако специально ориентированных на эту категорию новостроек тут нет, как нет под них в достаточном количестве и площадок.

Кроме того вблизи набережных девелоперы практически без исключений предпочитают возводить проекты высокого класса, привлекая состоятельных покупателей живописными видами и перспективой развития водного транспорта.

Поэтому сегодня жилые комплексы Хорошево-Мневники представляют собой компромисс между потребностями района в обновлении доступного жилого фонда и бизнес-форматом для тех, кто может позволить оптимальное соотношение комфортной среды и удаленности от центра Москвы. И судя по намечающимся проектам преобразования района, акценты будут все сильнее смещаться в сторону делового сегмента.