Инвестиции в недвижимость традиционно считается самым надежным и прибыльным активом. Количество покупателей квартир в новостройках на стадии котлована неуклонно растет. После окончания строительства такие квартиры перепродаются по более выгодной цене или сдаются в аренду.
Преимущество сдачи инвестиционной квартиры в аренду заключается в том, что появляется источник ежемесячного стабильного дохода, а стоимость актива увеличивается с каждым годом.
Редакторы портала KVARTIRAvMOSKVE.ru задали несколько вопросов относительно покупки инвестиционной квартиры в целях сдачи в аренду:
Каковы перспективы рынка аренды недвижимости?
Будут ли расти арендные ставки?
В каком районе лучше купить квартиру в целях сдачи в аренду?
В каком сегменте и районе инвестиции окупятся быстрее?
На вопросы ответили:
Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимсоть»
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties
Татьяна Крючкова, Генеральный директор Troika Estate
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED
Антонина Логинова, руководитель департаменты аренды Contact Real Estate
Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome
1. На мой взгляд, перспективы рынка аренды столичной недвижимости самые радужные. Стоит отметить, что на сегодняшний момент стоимость аренды жилья, в отличие от большинства развитых стран, в разы дешевле продажной стоимости квартиры. Намного выгоднее арендовать жилье, чем покупать его. Москва — крупный мегаполис, где ситуация с размещением в отелях достаточно напряженная, а спрос на жилье стабильно высокий. Что касается среды арендаторов, то можно говорить как и об иностранных гражданах, которые приезжают на работу по контракту в Москву, жители регионов у кого нет возможности из-за высокой стоимости приобрести жилье в собственность, но, также жители столицы, кому необходимо большие площади для проживания, чем у них уже есть в собственности, либо аренда ориентирована на близость от работы.
2. Да, несомненно, стоимость жилья стабильно растет на 7–10% в год. Это связано с экономическими предпосылками и инфляцией. Соответственно, и стоимость аренды будет только расти.
3. Если говорить о рынке элитной недвижимости, то мы бы рекомендовали обратить внимание на район Хамовники, а также район Красной Пресни, где сейчас активно ведется строительство жилья элит и бизнес-класса. Что касается жилья эконом-класса, то здесь мы рекомендуем обратить внимание на районы, где ведется активное строительство новых линий метро. Наличие этой важной транспортной инфраструктуры всегда положительно влияет на спрос в конкретном месте.
4. Наиболее выгодные предложения в сегменте недвижимости премиум и бизнес-класса с высоким инвестиционным потенциалом сосредоточены в районе Красной Пресни, а также стоит обратить внимание на новостройки в ЗАО и ЮЗАО столицы.
Дополнение:
Если рассматривать все сегменты недвижимости, то, несомненно, наиболее привлекательными для инвесторов являются элитные квартиры, так как рост цен на них стабилен и прибыль в денежном эквиваленте достаточно весома. На данный момент самыми популярными у потенциальных покупателей являются клубные дома, либо новые элитные проекты квартальной застройки. Причем более инвестиционно-привлекательной считается покупка, совершенная в момент выхода объекта на реализацию. В условиях нестабильной экономики инвестиционный рост цен возможен преимущественно за счет увеличения стадии готовности строящегося объекта. Таким образом, среднерыночный рост цен может составить за год порядка 10 — 15%. В качестве примера можно привести такие проекты, как ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Четыре солнца», клубный дом Virgin House, ЖК Knightsbridge Private park, ЖК «Садовые кварталы», где рост цен за 2011 — 2013 гг. варьировался в вышеуказанном диапазоне.
Если рассматривать временные рамки инвестиций в элитную недвижимость, то наибольший экономический эффект достигается в среднесрочной и долгосрочной перспективе, более 3-х, а то и 5-ти лет.
Сейчас при покупке элитной квартиры на первичном рынке недвижимости на начальном этапе строительства и при последующей продаже перед получением права собственности можно получить доход около 50% или 10,67% годовых (примерно за 4 года). В этом случает надо не забывать и о сроках экспозиции, которые весьма длительные на рынке элитной недвижимости.
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter
1. На сегодняшний день рост арендной стоимости квартир на рынке недвижимости находится на уровне инфляции. В условиях стабильной экономической ситуации в стране и мире, арендные ставки продолжат тенденцию умеренного роста с началом нового делового периода.
2. В настоящее время популярностью пользуются перспективные районы с высоким уровнем инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью. Если говорить о квартирах высокого ценового сегмента, то наибольший объем спроса приходится на районы Арбат и Хамовники, а также Тверской район. Кроме того, популярность пользуются апартаменты, расположенные в ММДЦ «Москва-Сити».
3. Дело в том, что окупаемость арендного бизнеса — длительный процесс, который растягивается на многие годы, и не зависит от класса приобретаемого объекта и суммы вложений. Так, например, инвестор может приобрести квартиру за $1 000 000 в центральном административном округе, и сдавать ее за $5 000в месяц, или приобрести квартиру за 5 000 000 руб. в Подмосковном городе, и сдавать ее за 30 000 руб. в месяц. И в том, и в другом случае сроки окупаемости составят более 15 лет.
Наиболее перспективным вариантом станет приобретение квартиры в новостройке на начальном этапе строительства. Рост стоимости квадратного метра в таких домах гарантирован по мере их возведения даже в период стагнации рынка.
Большой популярностью на рынке высокобюджетной аренды пользуются квартиры, расположенные в ЦАО, а также квартиры в элитных жилых комплексах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО.
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимсоть»
1. Аренда квартир будет пользоваться большим спросом, как и раньше. Однако мы замечаем снижение спроса и проседание цен в сегменте аренды элитной недвижимости, особенно страдают переоцененные квартиры. Арендные ставки по некоторым объектам в этом году ощутимо упали, снижение составляло до 30%.
Помимо эконом-класса, огромной популярностью пользуется комфорт-класс благодаря приемлемым ценам и хорошему качеству. Спрос на него стабилен и, как правило, если квартира ликвидная и сдается по рыночной стоимости, то срок ее экспозиции составит от 1 до 5 рабочих дней.
С точки зрения вложения средств покупают квартиры и в массовом сегменте, и в более дорогих классах, а чтобы метры не простаивали, их сдают. Некоторые предпочитают покупать квартиры бизнес-класса, чтобы потом их сдавать в аренду транснациональным компаниям. Последние снимают жилье для своих сотрудников, при этом срок договора найма может достигать 10 лет. Такой доход является стабильным и не требует лишних трудозатрат.
Также отмечу, что сейчас наблюдается сезонный ажиотаж в сфере Новогодней аренды.
2. Арендные ставки будут повышаться в сегментах «эконом» и «комфорт», но незначительно. В январе цены останутся на прежнем уровне. Рост можно ожидать в преддверии майских праздников, когда начнется очередной «горячий сезон».
3. Выбирая квартиру в целях сдачи в аренду, стоит изучить инфраструктуру в предлагаемом районе. В первую очередь нужно обратить внимание на близость школ, детских садов, станции метро. Если говорить о комфорт-классе, то здесь для арендаторов играет роль и атмосфера в квартире, качество ремонта и т. д. Также для некоторых важен факт охраны территории, но таких арендаторов в комфорт-классе единицы.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties
1. Аренда жилья в Москве, пожалуй, всегда будет востребована. Та или иная ротация арендаторов будет происходить постоянно. Причин тому несколько. Одни арендаторы, не имея возможности купить собственное жилье, продолжат снимать квартиры, другие — более состоятельные — будут арендовать бизнес-жилье рядом с местом работы, а постоянно жить, вероятнее всего, предпочтут за городом или даже за границей. Москва в принципе плохо подходит для постоянного проживания, особенно если говорить о семьях с детьми. Поэтому процент находящихся здесь временно продолжит увеличиваться, и перспективы рынка аренда на этом фоне выглядят весьма радужно.
2. Все зависит от макроэкономической конъюнктуры. Если в будущем году сохранится относительная стабильность, которую мы сегодня наблюдаем, то умеренный рост ставок аренды продолжится. Вообще очевидно, что в Москве планомерно нарастает дефицит жилья, особенно качественного и в хороших локациях. Поэтому падения ставок ждать не приходится.
3–4. Инвестору, рассчитывающему на получение хорошего арендного дохода, я бы рекомендовал рассматривать районы, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество деловых комплексов, в том числе престижных. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платежеспособных клиентов. Если говорить о наиболее инвестиционно привлекательном формате — это квартиры бизнес-класса или апартаменты, причем последние интереснее для инвестора, так как на старте продаж апартаменты на 15–20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в соседних жилых комплексах. То есть порог входа для инвесторов в апартаментных проектах ниже. В то же время, апартаменты, особенно нестандартные — лофты, мансарды, двухуровневые — сегодня пользуются повышенным спросом среди арендаторов жилья верхнего ценового сегмента, в частности — среди экспатов. Экспаты — это вообще аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей. Во-первых, они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жилье, во-вторых, иностранцы очень аккуратно и бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает конкретная компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это очень удобно в случае возникновения спорных ситуаций.
Также стоит отметить, что апартаменты не несут арендодателю никаких дополнительных сложностей, связанных с пропиской, временной регистрацией, ТСЖ и т. п. Поэтому в перспективе 3–5 лет этот формат, с большой долей вероятности, сможет завоевать значительную, если не превалирующую часть рынка аренды высокодоходной недвижимости.
Татьяна Крючкова, Генеральный директор Troika Estate
Вопрос окупаемости в сегменте дорогой недвижимости достаточно простой.
Всегда будет востребована недвижимость высокого качества, расположенная в правильном месте! На московском рынке недвижимости есть районы, которые всегда будут на пике популярности.
Например, проект «Литератор» с начала продаж показал рост цены 15% годовых, хотя проект еще находится в стадии реализации и это не окончательная цена. Продажи стартовали от стоимости300 000 руб. за квадратный метр, сейчас стоимость от 550 000 руб. за квадратный метр.
Еще один пример — проект апартаментов St. Nickolas. Мы уверены в высоком инвестиционном потенциале этого проекта. Т. к. он находится в исключительном месте: самый центр Москвы, на пешеходной улице. За последнее время, в этом районе на рынке элитной недвижимости не было ни одного нового предложения! В случае инвестиционной покупки — колоссальный потенциал роста стоимости, и хорошая доходность от сдачи в аренду. Динамика продаж очень высокая.
Мы не видим особых предпосылок для роста ставок в сегменте аренды дорогой недвижимости.
Отмечаем появление интересных проектов для арендного бизнеса. Сейчас появляются предложения на стадии строительства с готовым ремонтом по интересной цене. Будущему собственнику такой квартиры нет необходимости тратить время на отделку, квартиры сдаются готовыми для заселения арендатора. Дом готов единовременно и это большой плюс.
Одним из таких предложений являются апартаменты в проекте ЖК Сады Пекина.
Очень интересным среди арендаторов являются комплексы ЖК Шуваловский и ЖК Доминион, а так же ряд домов на Мичуринском проспекте. В этих комплексах пользуютсяспросом двух и трех комнатные квартиры.
Эти комплексы удобны для комфортного проживания.
Наблюдается стабильный спрос на апартаменты с отделкой в Москва Сити, обусловленный сосредоточением бизнеса в этом месте.
Владельцы апартаментов не спешат их продавать, отдавая предпочтение сдаче в аренду.
К примеру, апартаменты в башне ОКО готовые к проживанию стоят от 265 000 руб. за кв.м. а в башне IQ под чистовую отделку от 325 000 руб. за кв.м.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED
Для частного инвестора идея покупать элитную квартиру специально под сдачу в аренду выглядит сомнительно. Не говоря о сравнительно долгих сроках окупаемости, квартира потребует еще и существенных вложений в ремонт. Поэтому арендный бизнес — в основном, удел тех собственников, кто уже владеет несколькими квартирами.
Что касается форматов, могу сказать, что, например, апартаменты в Сити, при всех положительных чертах проекта, стоят в плане аренды в полтора-два раза дешевле элитной квартиры в центре города. При этом качество жизни, в принципе, будет сопоставимым. Аренда в загородных элитных ЖК — бесперспективная затея, доходность будет ниже, чем от депозита. Городское элитное жилье в аренду всегда будет востребовано, хотя предпосылок для заметного роста ставок на рынке и в экономике сейчас нет.
Антонина Логинова, руководитель департаменты аренды Contact Real Estate
Как правило, всегда можно подсчитать среднюю стоимость арендной ставки объекта, которая формируется в зависимости от определенных параметров (месторасположение, тип дома, качество ремонта, метраж)
Рост этой ставки будет зависеть от следующих показателей:
1) Насколько будут востребованы предложения в определенном ценовом сегменте.
На сегодняшний день наблюдается стабильный рост арендной ставки в год на жилье эконом класса, из-за повышенного спроса арендаторов, которые не имеют высоких доходов. Здесь для арендаторов качество играет последнюю роль.
Стагнация цен на протяжении 2–3 лет на стоимость квартир бизнес класса в престижных районах Москвы, т. к. по-прежнему спрос на квартиры стоимостью 4–7 тыс. долларов стабилен, а выбор довольно широкий.
2) Насколько конкурентными будут предложения между собой в определенном ценовом сегменте
На сегодняшний день отмечается довольно большое количество однотипных предложений класса Бизнес и Премиум, особенно в центральных районах Москвы.
Увеличение арендной ставки квартир бизнес и премиум класса в центральных районах будет возможно только с улучшением качества отделки, что создаст конкуренцию между объектами. По-прежнему не хватает квартир с действительно качественным ремонтом европейского уровня. Собственники неохотно идут на затраты по ремонту, предпочитая ничего не переделывать, при этом сохраняя прежнюю стоимость квартиры. Умудренный опытом арендатор, повидавший практически все предложения на рынке, выбирает лучшее, а остальным собственникам приходится торговаться и опускаться в цене, дабы задержать редкого гостя.
Если собственник угадал с месторасположением, на совесть выполнил ремонт, идущий в ногу со временем и отвечающий всем строгим требованиям искушенного клиента — можете быть уверены, стоимость такой квартиры уж точно не упадет, и тем более может себе позволить в силу уникальности объекта быть выше своих конкурентов.
3) Зависимость от роста квадратного метра в год, изменения на валютном рынке
Особенно это актуально для новостроек за Садовым, и в большинстве, за ТТК.
Здесь уже не существует явных проблем с качеством ремонта, дизайном квартир. Квартиры все конкурентоспособные, цена имеет довольно четкие рамки и на ее рост влияют больше экономические показатели, т. к. в большинстве случаев квартира рассматривается как инвестиция.
По-прежнему остаются популярны квартиры в аренду в престижных районах Москвы, с бурной общественно-политической и культурной жизнью. Приезжие хотят находиться в самой гуще событий, быть мобильны и везде успеть, что полностью обеспечивает «жизнь в Центре». Естественно, очень популярны апартаменты в Москва-Сити, так как жить там сейчас модно и престижно, а обширная внутренняя инфраструктура позволяет вообще не выезжать за пределы «дома», особенно если и офис располагается в одной из башен. Стоимость апартаментов на начальном этапе в Москва-Сити -от 9000 $/кВ.м. инвестиционно выгодно покупать апартаменты стоимостью до 11 000 $ за метр. Стоимость аренды в башнях Капитал Групп «Город Столиц», к примеру, от 230 000 за апарты 110 кв.м и от 350 000 за апарты около 200 кв.м.
В элитном сегменте новостройки в престижных районах Москвы окупаются за 15–20 лет. При условии вложений не менее 1,5–2 млн. и доходности около 5% в год.
Комментировать