В январе 2014 года курс рубля по отношению к евро и доллару значительно снизился. Ослабление рубля вызывает опасения у россиян и поиски новых вариантов инвестирования. Редакция сайта KVARTIRAvMOSKVE.ru выяснила у экспертов рынка недвижимости повлияет ли снижение курса рубля на рынок жилой недвижимости Москвы и связан ли повышенный спрос в декабре и в начале января с ожиданием россиянами повторения кризиса 2009 года?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Александр Хрусталев, генеральный директор компании
Наталья Бланкова, маркетолог компании
Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
То, что происходит с рублем вполне закономерные рыночные тенденции, которые были известны на рынке еще в прошлом году. Долго идти против рынка и поддерживать определенный курс рубля ЦБ не мог — иначе все закончилось бы огромными денежными интервенциями в поддержку рубля, что в свою очередь, привело бы к вымыванию стабилизационного фонда и общей дестабилизации.
Учитывая, что сейчас весь мир находится в ожидании очередного кризиса в экономике, инвесторы ищут якорь на который можно было опереться — этим якорем в очередной раз выбран доллар США. Поэтому в этом году обывателю стоит ожидать дальнейшее укрепление доллара, большими темпами, чем евро или золото.
Я думаю, что в краткосрочной перспективе, в течение 1–1,5 месяцев застройщики никак не отреагируют на эти колебания, цены будут прежними. Но если эта тенденция станет долгосрочной и сохранится в течение трех месяцев, то можно ожидать повышения цен на жилье. Однако нельзя забывать также и то, что в Москве стоимость жилья и без того довольно высокая, а уровень платежеспособного спроса низкий. Поэтому если долгосрочные колебания курса валюты приведут к существенному росту цен, тогда это автоматически приведет и к снижению спроса на квартиры.
У нас вся экономика так или иначе зависима от курса доллара, поэтому такая дестабилизация курса рубля в долгосрочном периоде, как правило, приводит к росту инфляции, подорожанию цен на ряд услуг, продуктов и общему повышению стоимости жизни. По сути это станет началом нового кризиса.
Как правило, когда в стране происходит дестабилизация курса рубля и повышение цен, то покупатели разделяются на две категории. Часть клиентов захотят приобрести недвижимость для того, чтобы просто сохранить свои деньги, потому что в долгосрочном периоде недвижимость все равно показывает рост. Другая часть, наоборот, займет выжидательную позицию и будет ждать падения цен.
Да, действительно, при подобных резких колебаниях многие стремятся сохранить имеющиеся сбережения и в первую очередь обращают внимание на рынок недвижимости. Именно недвижимость практически при любой погоде дает возможность если не приумножить, то именно сохранить средства. Всплеск спроса мы почувствовали еще в декабре, сейчас он продолжается.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании
Любые заметные колебания курсов валют приводят к повышению числа инвестиционных сделок. Данный сценарий повторялся, и мы наблюдали в такие периоды увеличение уровня спроса в реализуемых новостройках Москвы. Люди стремятся сохранить свои сбережения, и в качестве безопасного актива выбирают недвижимость. Особенный интерес покупатели проявляют к новостройкам, так стоимость квадратного метра за период строительства дома значительно возрастает и можно в среднем заработать 30–35%.
Стоимость новостроек, как правило, фиксируется в рублях, к тому же нельзя не учитывать другие факторы. Например, дефицит или излишек предложения. Например, выход новых объемов в Москве, которая является для всех центром притяжения, подхлестнет спрос. В то же время в Подмосковье, в перенасыщенных предложением районах, логично ожидать коррекции цен в сторону снижения. Больше всего могут пострадать города, которые не отличает близкое расположение к Москве (Домодедово, Истра, в том числе Троицк в Новой Москве
Наталья Бланкова, маркетолог компании
Ценовая ситуация на столичном рынке на протяжении 2013 года была достаточно стабильной, резких ценовых колебаний не фиксировалось. А итоговая годовая динамика в рублях была даже ниже официального уровня инфляции — м2 подорожал лишь на 5,7% (без учета элитных проектов в ЦАО).
В основном на протяжении последних лет столичные застройщики практически полностью перешли на рублевый эквивалент цены м2 (исключение составляют лишь некоторые элитные проекты). В связи с этим существенных колебаний именно рублевой цены м2 ждать вряд ли стоит.
Однако если на фоне колебания курса доллара будет расти цена на стройматериалы (в первую очередь на металл и цемент), то это сможет привести и к росту стоимости жилья. Но в целом это будет носить не резкий скачкообразный характер, а отразится в увеличении годовой динамики (вероятно, в 2014 году рост цены м2 в Москве будет на уровне 8–10%).
Традиционное увеличение спроса в декабре связано с многочисленными акциями и скидками, которые все застройщики предоставляют в конце года. Это явление уже давно стало закономерностью рынка.
Кроме того, после кризиса 2008 года рынок стал более равновесным. Покупатели уже не готовы покупать по завышенным ценам. А если вспомнить ситуацию начала 2009 года (разгар кризиса), то цена м2 в большинстве случаев значительно снизилась, некоторые застройщики предлагали скидки до 20–25%.
Таким образом, при сохранении текущей макроэкономической ситуации в стране в целом, рынок недвижимости столицы также останется достаточно стабильным.
Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»
В наибольшей степени снижение курса рубля влияет на рынок элитных квартир, поскольку они всегда продавались за доллары или евро. Что происходит? Продавец желает получить деньги в долларах, но не готов торговаться. А покупатель искренне считает, что логичнее было бы купить жилье по старому курсу. Таким образом, рынок на некоторое время погружается в болото.
Но элитная недвижимость (квартиры по цене выше 30 млн рублей) — это всего 15% рынка вторичных квартир в городе. Самый обширный сегмент —
В целом, за последние два месяца мы зафиксировали резких рост числа сделок, что не характерно для этого сезона. При этом цены остались примерно на том же уровне. Люди выводят деньги из банков и поторопились в недвижимость, словно в тихую гавань. Это касается и новостроек и вторичного рынка. Всплеск, скорее всего, перекинется и на февраль. В дальнейшем, я думаю, активность покупателей немного спадет и рынок примет свое традиционно стабильное состояние. В целом число сделок в 2014 году предположительно будет таким же, как в 2013.
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE
Валютные колебания всегда негативно отражаются на рынке жилья. Создается атмосфера нервозности, неустойчивости. Причем, нервничают как покупатели, так и продавцы. Дело в том, что сбивается баланс спроса и предложения, что приводит к значительному снижению количества сделок. Так было и в прошлом году, а особенно это выражено сейчас, когда падение национальной валюты превысило 10%.
В сегменте элитного жилья цены практически всегда заявлялись в валюте, как бы это ни было завуалировано. Понятно, что в этом плане изменений не предвидится. Другое дело, что для потенциальных покупателей, получающих доходы в рублях, ситуация несколько усложнилась. Только что проводили расчеты с желающими приобрести квартиру в одном из жилых комплексов центра Москвы за $3600 тыс. Так вот, за последний месяц при неизменной долларовой цене квартира прибавила в стоимости около 10 млн.800 тыс. руб, сумма, за которую вполне можно купить неплохую однушку в центре, а в валютном выражении это больше $300 000. Собственник долларовую цену снижать не хочет, покупатель к серьезным дополнительным расходам тоже не готов.
Если говорить о сегменте комфорт и эконом, где практически все цены в рублях, то тоже наблюдаем проблемы, особенно при прямых продажах. Например, собственники трехкомнатной квартиры в отдаленном спальном районе столицы спешили продать трехкомнатную квартиру примерно за10 млн. руб. Причем, сумму впоследствии хотели перевести в евро и использовать для своих нужд в Европе. Покупатель нашелся на прошлой неделе, но вот незадача — евро почти достиг исторического максимума. Потери — примерно 19000 евро, жалко — продажа приостановлена.
И большой вопрос — вернется ли к продавцам сумма, о которой мечталось, а покупатели смогут купить квартиру по цене, на которую рассчитывали? Думаю, что ответ не знает никто, в том числе и ученые представители наших финансовых структур. А пока рынок жилья тормозит, по крайней мере на вторичке. Может быть, имеет смысл быстро покупать не подорожавшую первичку за стремительно падающие рубли?!
Комментировать