Квартиры с отделкой в новостройках Москвы

На рынке жилой недвижимости нередко появляются проекты, готовые предложить покупателю квартиру с ремонтом или меблированную «под ключ». Об основных преимуществах и недостатках этой дополнительной услуги, а так же советами, как выбрать квартиру с качественной отделкой в Москве редакция KVARTIRAvMOSKVE.RU попросила поделиться экспертов столичного рынка недвижимости:

Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Ракова Наталья Юрьевна, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Грейт реалити»
Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED

Вопросы редакции:

1. Какой бывает отделка, что в нее входит и какова примерная стоимость работ?
2. Как проверить качество отделки перед покупкой?
3. Наблюдается ли дефицит предложений с качественным ремонтом от девелопера?
4. У какого класса объектов отделка пользуется большим спросом?
5. Что в этом направлении предлагает рынок элитной недвижимости? Какие преимущества получит покупатель, выбрав элитную квартиру с отделкой? В каких ЖК представлены квартиры «под ключ» — с отделкой и мебелью?
6. Как проверить и принять проведенные в квартире работы? К кому обращаться при выявлении дефектов и брака в отделке? Оформляется ли гарантия на сантехнику и отделочные работы?

Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»

1. В элитном сегменте квартиры в новостройках с отделкой встречаются довольно редко. Чаще всего девелоперы предлагают либо «голые» бетонные стены, либо «черновую отделку», когда производится выравнивание стен, пола, потолков и т. д.

Среди предложенных стилей отделки в проектах Корпорации «Баркли» наиболее востребованными оказались классические варианты, выполненные в светлых и натуральных тонах. В Европе, например, покупатели менее консервативны и предпочитают ар деко, фьюжн, минимализм и лофт.

Стоимость работ по отделке зависит от уровня дома, применяемых материалов и пр. В нашем новом проекте ЖК Barkli Residence (премиум класс) стоимость составляет 1,7 тыс. $ за кв. м.

2. Проверить качество отделки и материалов можно с помощью независимого эксперта в области технического надзора. На рынке существует целый ряд оценочных компаний, специализирующихся в данной области.

3. На сегодняшний день доля квартир/апартаментов с отделкой в элитном сегменте составляет порядка 20–25%. Пока что немногие столичные девелоперы способны предложить покупателям престижного жилья квартиры с отделкой, а 5–6 лет назад таких услуг вовсе не существовало. По данным наших опросов, доля покупателей, рассматривающих возможность приобретения квартир с отделкой, выросла за последние 6 лет с 30% до70%. Выяснилось, что люди устали от хлопот, связанных с ремонтом, а также от бесконечного шума дрелей и отбойных молотков в соседних квартирах. Кроме того, многие покупатели имели опыт приобретения недвижимости за границей, где большинство квартир продаются с отделкой.

В перспективе мы ожидаем рост количества готовых проектов, которые будут конкурировать по качеству. Это приведет к созданию партнерских альянсов с проверенными поставщиками, подрядчиками и дизайнерами.

4. В сегменте высокобюджетного жилья мы отмечаем повышенный интерес покупателей к предложениям квартир с готовой отделкой. Корпорация «Баркли» является флагманом данного движения. Жилой комплекс Barkli Park стал первым домом элитного класса, в котором покупателям были предложены квартиры с отделкой от известного дизайнера Филиппа Старка. В Barkli Residence также предлагаются квартиры с отделкой, разработанной известным американским архитектором Робертом Стерном.

5. На первичном рынке элитной недвижимости квартиры «под ключ» большая редкость. Для компании «Баркли» предложение квартир с отделкой — одно из основных направлений текущего и будущего развития. Понимая, что, как минимум в среднесрочной перспективе практического опыта дизайна квартир в России по-прежнему будет не хватать, а также желая представить рынку не просто квартиры с отделкой, а действительно уникальный продукт, мы будем продолжать свое сотрудничество с всемирно известными зарубежными мастерами.

Покупатели высокобюджетных квартир, как правило, люди довольно занятые. Для них квартира с отделкой — это возможность не тратить свое драгоценное время на бытовые вопросы, связанные с ремонтом.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

1. На первичном рынке жилой недвижимости наиболее распространенной является отделка «под ключ», когда квартира полностью готова к проживанию и хозяевам остается только завезти мебель. Реже встречаются квартиры «под чистовую» отделку, в которых проведены так называемые предремонтные работы. Обычно это объекты в панельных домах, где в квартирах установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки и разведены коммуникации. Существует практика, когда девелоперы совмещают в рамках одного ЖК несколько вариантов отделки квартир. Например, в одном корпусе представлены квартиры «под чистовую отделку», в другом — «под ключ».

Стоимость работ, включая материалы, в среднем составляет 7–10 тыс. рублей за кв. м.

2. Проверить качество отделки квартиры перед покупкой можно двумя способами: нанять технического специалиста либо провести тщательный осмотр самостоятельно. Прежде всего, изучите договор на отделку. На месте убедитесь в отсутствии всевозможных трещин, проверьте ровность потолков и стен, внешний вид пластиковых окон, прочно ли закреплены радиаторы к стене, как прибиты плинтуса, хорошо ли открываются и закрываются двери и проч. Если какие-либо дефекты были обнаружены, то необходимо занести их в акт осмотра и оговорить с застройщиком сроки по устранению. Если же вы найдете недостатки после подписания акта приема-передачи, то вряд ли сумеете заставить застройщика провести работу над ошибками.

3. В целом на первичном рынке жилой недвижимости растет количество новостроек, в которых квартиры предлагаются с тем или иным видом отделки. Прежде всего, это обусловлено конкурентной борьбой за покупателя. Выигрывают те застройщики, которые могут предложить более разнообразные опции по отделке. Думаю, что будущее московского рынка недвижимости — за новостройками эконом-класса с качественной отделкой. Например, в Европе большинство застройщиков передают покупателям ключи от таких квартир, в которые можно тотчас переехать. С этой точки зрения столичный рынок недвижимости отстает от западного, однако, в перспективе будет развиваться именно в этом направлении. Потому что все больше и больше покупателей отказываются от «голых» бетонных стен в пользу готовых для проживания квартир.

4. Больше всего проектов с готовыми квартирами реализуется в массовом сегменте (эконом- и комфорт класс). Стабильный спрос обусловлен тем, что большинство покупателей пользуются ипотечными кредитами. Для них важно приобрести уже готовое жилье, чтобы не тратить деньги на аренду квартиры во время ремонта — это слишком обременительно. В сегменте бизнес-класса отделка от застройщика предлагается очень редко, поскольку покупатели таких квартир имеют своеобразный вкус и угодить им довольно сложно.

6. Если вы приобретаете квартиру с отделкой у застройщика, то при выявлении всевозможных дефектов до подписания акта о приеме-передачи работ необходимо обратиться к застройщику с просьбой устранить недостатки в определенные сроки. Качество отделки, а также гарантии должны быть прописаны в договоре, если таковые отсутствуют, то покупателя защищает закон о защите прав потребителя. Например, если после заселения в квартиру сантехника дала сбой, то претензии необходимо предъявлять застройщику.

Ракова Наталья Юрьевна, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Грейт реалити»

1. Под чистовую отделку — в новом доме, выровненные стены, полы. Проведена электрика и др. коммуникации. Стандартная или, так называемая, муниципальная отделка — в новом доме типовой застройки. Включает в себя поклейку обоев, укладку линолeума на пол, установку необходимого сантехнического оборудования и кухонной плиты.

Часто используется понятие «евроремонт». Официального определения этому термину нет. Но все понимают, что в квартире с «евроремонтом» — ровные стены, потолки, учтены современные тенденции. Планировка квартиры удобная и функциональная. Для чистовой отделки использованы качественные материалы: дерево, камень. И, конечно, на полу не ламинат. Как правило, паркет.

Авторский дизайн — индивидуальный проект, разработанный высококлассными специалистами. Включает в себя не только организацию пространства квартиры, но и подбор мебели, аксесcуаров. Это уже искусство.

2. Качество муниципальной отделки можно определить невооруженным взглядом.

Дешевые материалы, неровные стены. Много недоделок. Хочется переделать.

А для определения качества евроремонта и работ в авторском проекте лучше пригласить специалиста.

Многообразие материалов позволяет недобросовестным строителям и дизайнерам завышать цены на ремонт. Проводить перепланировку квартиры, не учитывая требований законов. Например, вывести отопительный контур за фасад здания, т. е. батареи на лоджию.

3. В сегменте жилья эконом-класса, как правило, квартиры идут без ремонта.

Если квартиры предназначены для очередников и переселенцев, то предусматривается муниципальная отделка, которая существенно не влияет на стоимость квартиры.

В бизнес- и премиум-классе девелоперы, для более успешной реализации построенного жилья, предлагают покупателям дополнительные услуги и возможности. Начиная с предложений «под ключ», когда покупатель мог сразу въехать в купленную квартиру и жить, заканчивая предложением выбрать проект дизайна покупаемой квартиры по желанию клиента.

4. Сегодня на рынке не много девелоперов, предоставляющих своим клиентам возможность приобрести квартиру с отделкой. Часто жилье предлагается с отделкой не очень высокого качества, которая зачастую требует множества переделок, а соответственно дополнительных финансовых вложений.

5. Квартиры с ремонтом пользуются большим спросом. И в эконом-, и в бизнес-, и в премиум-классе.

Почему привлекают покупателя квартиры с ремонтом?

Прежде всего, это экономия времени: купил и въехал сразу в готовую квартиру.

Во-вторых, это экономия средств на ремонте (до 20%).

Это особенно важно для покупателей квартир в сегменте эконом- и бизнес- класса.

Для покупателей квартир в сегменте элитного жилья привлекательно предложение застройщика сделать ремонт по его выбору. Он готов платить за качество, комфорт и эксклюзивность жилья.

Учитывая интересы своих покупателей, рынок элитной недвижимости предлагает различные варианты. Основную массу составляют квартиры свободной планировки без отделки. 10% -квартиры с читовой отделкой. И 10% — квартиры с ремонтом и мебелью.

Квартиры бизнес- класса с отделкой можно приобрести у Донстроя в ЖК «Лосиный остров», у ГК «Пионер», элитные квартиры в «Баркли Резиденции».

Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome

Первичный рынок, где продаются квартиры/апартаменты с отделкой:

1. Барки Парк, Советской Армии, 6 (квартиры) — стоимость 1 кв.м отделки от 4000 тыс. евро
2. Barkli Residence (квартиры) — ул. Орджоникидзе, вл. 1 Новый проект Баркли на ул. Орджоникидзе тоже планируется предлагать в виде квартир с высококачественной отделкой.
3. ЖК Новый Арбат, 32 (апартаменты) — стоимость 1 кв.м отделки от 1800 тыс. долларов (Стоимость отделки кв.м — современная (1600кв\м2), ретро — 1800кв\м2) и Нео-классика (2200 $ там натуральный камень в с\у) Это входит в общую стоимость от 16500 $. Всего 81 апартамент
4. Клубный дом Turandot Residences (апартаменты), улица Арбат 24–26 — стоимость 1 кв.м отделки от 4500 тыс. долларов
5. Москва-Сити (ЖК Город Столиц) — апартаменты
6. МФК Меркурий Сити, Пресненская набережная дом 10 (апартаменты)

В квартирах элитных ЖК качественная отделка от известных дизайнеров представлена только в 10% от общего количества предложений на первичном рынке элитного жилья. До кризиса квартиры с отделкой пользовались меньшим спросом, так как качество отделки и стиль оставляли желать лучшего. Сейчас квартиры с качественным ремонтом в элитных комплексах начинают находить своих покупателей.

Есть ряд преимуществ при приобретении элитной квартиры с отделкой: во-первых, предлагается авторский дизайн и высококачественная отделка (от именитых российских и зарубежных дизайн-бюро), также покупатель экономит свое время, приобретая жилье с отделкой и исключаются неудобства, связанные с шумом от ремонтов в соседних квартирах, что является весомым аргументов в пользу подобной покупки.

Существуют и недостатки в приобретении квартиры с готовой отделкой для покупателя: во-первых по своему стилю и качеству отделка может не устраивать будущего хозяина квартиры, что в итоге обернется для покупателя дополнительными затратами при перепланировке и новом ремонте, во-вторых далеко не все покупатели захотят, чтобы их квартира была похожа на остальные в комплексе, что в итоге приведет к некому усреднению эксклюзивности их жилища.

Что касается стоимости отделки, то она начинается от $2 000 за 1 кв. м и входит в итоговую стоимость квартиры.

Чтобы элитные квартиры с отделкой были востребованы, необходимо предложить покупателю отделку в нескольких вариантах от известного дизайнера, желательно зарекомендовавшего себя на мировой арене. Возможно, там где отделка более типовая, создать дополнительную опцию — некую исключительность отделки, основанную на предложенных вариантах с добавлением отдельных штрихов (компонентов). И, конечно, материалы, которые используются в отделке, должны быть качественными и высокотехнологичными.

На западе большинство квартир во всем сегментах предлагаются с отделкой, по нашему мнению постепенно такой тренд придет и на отечественный рынок.

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED

В элитном сегменте основных вариантов отделки может быть два — с мебелью и без. Мы всегда рекомендуем меблировать квартиру — даже дорогой ремонт без мебели с презентационной точки зрения часто проигрывает полностью меблированной квартире. Эмоционально, полностью готовая к проживанию квартира смотрится привлекательнее просто отремонтированной.

При выборе квартиры огромную роль играет функциональное зонирование и планировки. Например, если в 400-метровой квартире одна спальня, это практически неликвид — каким бы ни была отделка. Если в 200-метровой квартире есть 3 спальни, это лучше, чем 2. Имеет значение количество гардеробных и (уже в зависимости от предпочтений клиента) открытая либо закрытая кухня.

Второй момент — это тот стиль, в котором выполнена отделка. Даже при идеальной функциональности, когда задействован каждый сантиметр площади, неподходящий стиль может решить вопрос о покупке в отрицательную сторону. Здесь важно «попадание» в предпочтения конкретного покупателя. Что касается стоимости отделки, в бизнес-классе это обычно плюс 1500 долларов к стоимости каждого метра, в элитном сегменте — плюс 3000 долларов.

Еще один важный принцип: стоимости ремонта должна соответствовать статусу дома. Шикарный ремонт, сколько бы он ни стоил, не поднимет в полтора раза (максимум — процентов на 10) стоимость метра в квартире, где метр стоит 10 тыс долларов. И, точно также, недостаточно дорогой ремонт в доме премиум-класса будет восприниматься покупателем как отсутствие ремонта.

Что касается дефектов и гарантий — все-таки, это не проблема элитного сегмента. Конечно, покупатель получает гарантии и на джакузи, и на бытовую технику — это норма для рынка.

Примеры первичных ЖК с отличной отделкой — Баркли Парк, Баркли Резиденс, комплекс апартаментов St. Nickolas, клубный дом Course House (отделка от Юдашкина).