Уходящий год не преподнес сюрпризов рынку жилья в Москве: цены на квартиры в новостройках к великому сожалению потенциальных покупателей за год не снизились, но и, к их же радости, не выросли больше, чем на уровень инфляции. Следующий год по ценовой динамике будет очень похож на уходящий, считают эксперты. Помешать сбыться прогнозам может лишь очередной виток экономического кризиса, которого, впрочем, ждут уже довольно давно.
В Москве все спокойно
Ничто не стоит на месте и стоимость жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, тоже, поэтому в 2013 году цены на квартиры в новостройках Москвы показали хоть и небольшой, но стабильный рост. «За прошедший период средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте бизнес-класса выросла на 9,4%, в эконом-классе — на 5,9%, а в комфорт-классе — на 3,7%», — рассказывает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Некоторые округи столицы все же показали отрицательную динамику, однако, в основном это было связано с тем, что в старых проектах, расположенных в этих районах, выходили новые корпуса на начальной стадии строительства, которые отличаются минимальным уровнем цен. Напротив, увеличение цен на конкретные проекты было обусловлено в первую очередь ростом строительной готовности и улучшением качественных характеристик самих проектов, отмечает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Кроме того, по ее словам, локальный рост стоимости квартир на 10–15% наблюдался в отдельных районах, где правительственные планы по развитию транспортной системы перешли в стадию непосредственного осуществления. К примеру, после открытия новых станций метро Таганско-Краснопресненской линии «Жулебино» и «Лермонтовский проспект» транспортная доступность этих районов существенно увеличилась, что привело к всплеску цен на новостройки и вторичное жилье.
По данным Марии Литинецкой, на начало декабря средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе составляла 109,1 тыс. рублей, а средний бюджет покупки — 6,72 млн. рублей. В комфорт-классе эти показатели находились на уровне 142,25 тыс. рублей и 8,65 млн. рублей соответственно. В сегменте бизнес-класса цена за квадратный метр, в среднем, составляла 220,15 тыс. рублей, а бюджет покупки — 21,5 млн. рублей.
Особняком стоит территория новой Москвы, где средняя стоимость квадратного метра, по данным генерального директора ЖК «Новые Ватутинки» Александра Зубца, составляет 82,6 тыс. рублей за кв. м, снизившись с начала года на 2,5%. «Изменение обусловлено появлением на рынке новых объектов, отличающихся минимальными ценами. Если же рассматривать динамику цен в проектах, которые вышли на реализацию в прошлом году и находятся сейчас в продвинутой стадии, то прирост составляет 10–15%», — объясняет эксперт.
Другой тенденцией для присоединенных к Москве территорий является ввод объектов, многие из которых удалены от города и не отличаются удобной транспортной доступностью, добавляет руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков, отмечая, что поскольку большинство потенциальных покупателей работает в Москве, то этот фактор значительно снижает среднюю цену жилья. «Но внутри проектов стоимость квадратных метров растет и может достигать 15% в год», — говорит он.
Надолго ли спокойствие
Несмотря на относительно спокойную ценовую ситуацию, покупатели жилья за год стали более осторожными, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «На рынке наблюдается сокращение числа инвестиционных покупок: по нашим наблюдениям, доля инвесторов в эконом- и комфорт-классе составляет 20%, в бизнес-класс еще меньше — до 10–15%», — говорит она. Наращивание объемов ипотечного кредитования также указывает на то, что большая часть новостроек приобретается для собственного проживания, утверждает эксперт.
И все же опасаться пока рано — при отсутствии глобальных экономических потрясений, рынок в 2014 году продолжит развиваться в том же русле, единодушно полагают участники рынка. «Предпосылок для резкого роста или падения цен определенно нет», — уверен руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель. Как обычно, рост цен будет отмечаться на отдельные объекты по мере повышения строительной готовности, но в целом изменение среднего уровня будут не существенными, уверен он.
Очередной экономический кризис прогнозируется из года в год и его вероятность тоже нельзя исключать. Рубежом для экономики нашей станы может стать и Олимпиада, после проведения которой не исключен новый поворот развития событий, считает Мария Литинецкая. "Тем не менее, отечественный рынок недвижимости довольно инертный, поэтому пожинать плоды кризиса (если он случится) мы будем уже во втором полугодии», — успокаивает она.
В первом полугодии же ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, останется стабильной, полагает эксперт, а цены вырастут примерно на 5–8%, что, в принципе, соответствует уровню инфляции. «Столь невысокий рост с одной стороны обусловлен нездоровой экономической ситуацией, а с другой — тем, что цены и так уже приблизились к своему потолку, что связано с ограниченной платежеспособностью населения», — считает Мария Литинецкая. Точеный рост цен на жилье в 2014 году все же возможен, но, как и в этом году, он произойдет в районах, где планируется улучшение транспортной доступности, например, открытие метро или реконструкция основных магистралей, добавляет Софья Лебедева.
На уровень инфляции или чуть больше могут подрасти и цены в новой Москве, считает Александр Зубец. У жилья на этих территориях есть и больший потенциал для роста — после реализации программы улучшения транспортной доступности Новой Москвы цена квадратного метра в некоторых районах повысится, в среднем, на 15–20%. «Однако данный прогноз рассчитан на более долгосрочную перспективу», — подчеркивает Зубец.
Скучно точно не будет
Следующий год обещает быть богатым на новые площади и, по мнению Ирины Доброхотовой, есть вероятность некоторого затоваривания рынка в Москве. «В 2014 году, по нашим подсчетам, выйдет на продажу 1,3 млн. кв. метров недвижимости в новых проектах, в том числе за счет редевелопмента промзон. А в 2015 году должно выйти из экспертиз достаточно большое количество масштабных проектов, свыше 4 млн. кв. метров», — говорит она.
При этом, по словам Дениса Бобкова, объемы предложения апартаментов будут снижаться. «Это связано с тем, что в 2014 г. планируется внести поправки в градостроительные нормы и четко развести понятия жилье, апартаменты и гостиницы и обязать застройщиков отдельностоящих зданий с апартаментами создавать всю социальную инфраструктуру, которую сейчас обязаны создавать застройщики жилья», — комментирует эксперт.
Много перспектив и у рынка Новой Москвы, где сейчас, по данным учредителя компании Urban Realty Нины Кузнецовой, продаются квартиры в примерно 20 проектах, а нижняя планка стоимости типовой однокомнатной квартиры в пределах 40 кв.м. находится на уровне 4,1 млн. рублей. «Очевидно, что в 2014 году в этом регионе будет продолжено массовое строительство, и по количеству новых квадратных метров Новая Москва будет обгонять Старую», — считает она.
Хорошее качество предложение будет поддерживать высокий спрос на жилье. По мнению Александра Энгеля, в 2014 году он будет держаться на высоком уровне, особенно на проекты, обеспеченные развитой социальной инфраструктурой и с хорошей транспортной доступностью. Однако при выборе таких проектов следует поторопиться, так как, по данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, в среднем рост цены квадратного метра от момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию составляет порядка 30%, а по некоторым проектам может достигать 35–40%.
Автор: Виктория Михайлова
Комментировать