ЦБ РФ выступил с инициативой посвятить особенностям ипотечных кредитов отдельную главу проекта закона о потребительском кредитовании. При этом банки планируют ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов, запретить заемщику отказываться от кредита после одобрения и ввести запрет на досрочное погашение.
Банкиры считают, что мораторий на досрочное погашение ипотеки будет способствовать снижению процентной ставки, так как банк гарантированно будет получать доход на который рассчитывал при выдаче кредита. Редакция портала KVARTIRAvMOSKVE.ru обратилась к участникам рынка недвижимости с вопросом о том окажут ли подобные меры влияние на снижение процентных ставок?
На вопрос ответили специалисты рынка недвижимости:
Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс»
Софья Старкова, генеральный директор Агентства недвижимости «Лидер»
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
Николай Письменный, исполнительный директор агентства недвижимости "Таунхаус.РФ"
.jpg)
Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Сначала разберемся, зачем заемщикам требуется досрочное погашение ипотечных кредитов в течение первого года.
Может быть так, что клиент разобрался во всех условиях кредита, просчитал все платежи и понял, что данный вариант его не устраивает и можно перекредитоваться в другом банке. В таком случае совет один — делать для клиентов более прозрачные условия кредитования и не задирать неосновательно ставки.
Другой вариант, клиенты изначально планировали погасить кредит, продав имеющуюся недвижимость. С учетом таких ситуаций нужно разрабатывать удобные программы кредитования на короткий срок при переезде из одного жилья в другое.
Дальше интереснее: Если госчиновник купит квартиру за 20 млн рублей, к нему сразу придут «люди в штатском» и мягко поинтересуются «откуда деньги?». Но если им показать кредитный договор, то все вопросы отпадут практически сразу. Никто не спросит, откуда у чиновника доходы, чтобы погашать кредит в размере 20 млн рублей (срок 15 лет, ставка 12% годовых, ежемесячный платеж 240 034 рублей). Ответ в этой ситуации — обращаться в правоохранительные органы, которые применят к таким заемщикам соответствующие статьи уголовного кодекса.
И четвертый вариант — это небольшая группа граждан, оформляющая небольшие суммы кредита (1-2 млн рублей). Выбор в пользу ипотеки очевиден: ставка по ней составляет 11-13% годовых, а «потреб» на такую же сумму — от 17% годовых. Что делать в таком случае? Понижать ставки по потребительским кредитам.
Поэтому вместо того, чтобы «кошмарить» заемщиков, а у них и так проблем хватает, стоит улучшить продуктовую линейку и, вообще, повернуться к клиентам лицом.
Софья Старкова, генеральный директор Агентства недвижимости «Лидер»
Запрет на досрочное погашение ипотечного кредита будет иметь только негативный эффект для потенциального заёмщика, и вряд ли приведет к снижению ставок. Банкам это будет выгодно, поскольку сейчас заемщики берут ипотечные кредиты с большой перестраховкой, планируя как можно скорее рассчитаться с банком, а банк в свою очередь вынужден тратить ресурс на проверку клиента исходя из ожидаемой прибыли, которую рассчитывает получить за весь срок кредита. На сегодняшний день более половины ипотечных кредитов погашаются досрочно за 5-7 лет. Банкам такой закон позволит больше зарабатывать, а так же увереннее прогнозировать доходы. Тем не менее, считаю, что банки не станут понижать за счёт этого ставки, отказываясь от дополнительной прибыли.
Введение запрета на досрочное погашение неизбежно повлияет на решение клиента воспользоваться таким инструментом , как ипотечный кредит, и он будет вынужден прибегать к альтернативным вариантам приобретения жилья, таким, например, как рассрочка от застройщика или накопление собственных средств, что повлечет к уменьшению покупательской способности и падению спроса на недвижимость.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Считаю, что нет. Вероятность возврата кредита раньше срока, обозначенного в договоре, если и влияет на размер ставки, то очень-очень опосредовано и не существенно. Иначе после отмены мораториев массово выросли бы ставки, но они росли по совсем другим причинам, связанным с общеэкономической ситуацией в стране и мире. Введение запрета на досрочное погашение по ипотеке только отпугнет потенциальных платежеспособных клиентов. Ведь не секрет, что многие, кто берет ипотеку, имеют бОльший доход, чем могут подтвердить справками. Есть владельцы другой недвижимости, которую они планируют продать через какое-то время, есть те, кто получает высокие годовые и полугодовые бонусы, позволяющие закрыть существенную часть или весь кредит. Этих людей обязательство платить ипотеку весь срок — 15-20 лет — просто на просто отпугнет высокая переплата. Да и в чем смысл платить так долго, если реально они могут закрывать кредит за 5-10 лет? При том, что на начальном рассмотрении они на такой короткий срок не проходят.
Но вот вследствие снижения спроса, банкам в погоне за клиентами, возможно и придется снизить ставки или требования к подтверждению дохода, то есть выдавать кредит по данным из анкеты. Причем второе будет более реальным. И чтобы страховать риски, ставки все равно будут повышены.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Да, после введения подобного запрета можно ожидать некоторого снижения средних ипотечных ставок. Однако по сути такой запрет означает ухудшение условий кредитования для достаточно большой группы заемщиков: сегодня 10-20% людей, оформивших ипотеку, стараются выплатить кредит досрочно. Росту числа желающих погасить ипотеку раньше срока способствовала и ранее введенная банками отмена комиссий за досрочное погашение любых кредитов. Досрочное погашение удобно заемщикам, которые имеют неподтвержденные доходы: ипотеку они оформляют под официальный доход, а затем вносят бОльшие ежемесячные платежи, что, кстати, позволяет существенно сэкономить. Выплатив ипотеку на 2-2,5 года раньше графика, можно сэкономить свыше 1 млн рублей, если заемщик брал в кредит 3,3 млн рублей под 12,7% годовых на 15 лет. Поэтому запрет досрочного погашения ипотеки можно рассматривать как «игру» на стороне банков.
В свою очередь, банкам невыгодно ухудшение условий кредитования клиентов, так как это может привести к оттоку наиболее платежеспособных из них: кто-то предпочтет накопить, взять рассрочку, обменять недвижимость с доплатой и откажется от ипотеки. Взамен таких заемщиков придут те, кого привлечет пониженная процентная ставка: как правило, это люди, которые буквально «отдают последнее» на выплату кредита — это минимум половина дохода семьи. Выплачивать такую ипотеку очень тяжело, поэтому не исключены просрочки выплат и дефолты. Поэтому, с одной стороны, банкам выгодны «долгосрочные» заемщики, которые в течение 15-20-30 лет будут исправно выплачивать проценты. А с другой стороны, потеря платежеспособных и надежных заемщиков банкам тоже неинтересна. Поэтому есть версия, что ЦБ может рекомендовать банкам запрет досрочного погашения кредитов, но окончательные условия кредитования будут определять сами организации.
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»
По словам участников банковского сообщества, речь идет о запрещении досрочного погашения кредита в течение первого года. Тем самым банки гарантируют себе получение маржи, покрывающей их издержки по обеспечению кредита. Потому что именно в первые годы выплачивается большая часть процентов по кредиту. Теоретически это должно снизить процентную ставку. Тем более, пример реакции процентных ставок в сторону увеличения у нас есть.
В октябре 2011г. после подписания 284-ФЗ, где отменяются штрафы за досрочное погашение ипотеки, все без исключения крупные банки, кроме Сбербанка, повысили ставку кредитов от 1 до 4%, а ипотечные ставки повысились на 0,5-1,5%. Причем, произошло это буквально в тот же день. И сегодня, с принятием запрета досрочного погашения кредита, мы вправе ожидать такой же быстрой реакции. Хотя, теория в нашей стране часто расходится с практикой.
Если рассуждать о новостройках, здесь реакция застройщиков, конечно же, будет быстрой. На сегодняшний день практически у всех есть такая услуга, как рассрочка. Причем, у многих она несоизмеримо выгоднее, чем ипотека. Рассрочка дается как раз на год. При этом, покупателю не надо бегать и собирать справки, достаточно просто озвучить свое желание в отделе продаж интересующего объекта. Так зачем покупателю, знающему, что через год он сможет оплатить полную стоимость новой квартиры брать ипотеку на нее? На мой взгляд, у покупателя новостройки теперь появится больше причин воспользоваться рассрочкой.
Николай Письменный, исполнительный директор агентства недвижимости "Таунхаус.РФ"
Думаю, что запрет на досрочное погашение может отрицательно сказаться на количестве заявок на получение ипотечного кредита. Среднестатистический россиянин будет очень долго принимать решение о покупке квартиры на жестких условиях банка, скорее всего он откажется брать на себя столь долгосрочные обязательства. Возможно банкам было бы интересней сделать ипотечный продукт с пониженной процентной ставкой, но без возможности досрочного погашения, и это было бы интересно для определенной группы заемщиков, которые могут быть уверены в стабильном получении своих доходах на протяжении многих лет. С моей точки зрения такой продукт должен идти только в дополнении к основной линейке ипотечных продуктов.
Комментировать