Новые Карлсоны, или кто и как живет в пентхаусах?

Выбор жилья может многое сказать о человеке, поэтому часто обеспеченные люди пытаются выбрать для себя что-то специальное, соответствующее их вкусам и представлениям о комфорте. Один из актуальных вариантов для этой категории граждан — это пентхаусы, без которых уже сложно представить себе любое элитное жилье. Несмотря на свою не самую демократичную стоимость, такие квартиры почти всегда находят своего покупателя и востребованы как среди топ-менеджеров и владельцев крупных компаний, так и среди звезд шоу-бизнеса.

Бегство на крышу

Первые пентхаусы в России появились в начале 90-х годов — именно тогда отечественные архитекторы начали экспериментировать, увеличивая площади или соединяя две квартиры на последних этажах в одну, рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. И хотя тогда в большинстве случаев российские пентхаусы не соответствовали классическим представлениям об этом виде недвижимости, тем не менее, встречались исключения. Например, первый «настоящий» пентхаус был представлен в середине 90-х в Санкт-Петербурге в элитном жилом комплексе «Дом на Неве», который построила компания RBI. В Москве пентхаусы впервые появились в районе Остоженки и Патриарших прудов, где появлялись первые элитные дома, добавляет руководитель отдела элитной недвижимости агентства Tweed Игорь Шубин.

«По сути, классический пентхаус — это одно- или многоуровневый дом, построенный на крыше высотного здания, с отдельным выходом на собственную территорию, где по вкусу и фантазии владельца оборудованы вертолетная площадка, бассейн или просторная терраса для барбекю. Неотъемлемой частью данного формата жилья является потрясающий вид на город или живописный ландшафт», — поясняет коммерческий директор группы компаний «Территория» Андрей Марусов. Другими основными особенностями пентхаусов, по словам экспертов, является большая площадь, высокие потолки, большие панорамные окна, собственный лифт, отсутствие соседей и, конечно, ограниченное предложение.

Действительно, предложение пентхаусов на рынке недвижимости Москвы очень невелико и составляет не более ста объектов. Это меньше 1% от общего объема предложения жилья и около 10% от предлагаемого жилья премиум-класса, подсчитывает Мария Литинецкая. В большинстве случаев подобный тип недвижимости представлен в элитном классе, продолжает она, практически в каждом втором жилом комплексе данного ценового сегмента продаются такие квартиры. В бизнес-классе пентхаусы встречаются реже — объекты, где можно найти подобный формат жилья, можно пересчитать по пальцам, к ним относятся ЖК «Зодиак», ЖК «Долина Сетунь», ЖК «Академ-Палас», ЖК «Английский квартал» и другие.

Пожалуй, одним из самых известных считается пентхаус в ЖК «Дом на Мосфильмовской» площадью почти 2.000 кв. м. Площадь других выставленных на продажу пентхаусов более скромная и составляет от 103,3 до 560 кв. м, рассказывает руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева.

Как это часто бывает, в случае с пентхаусами недостатки — это продолжение их достоинств. По словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, у покупателей часто возникают проблемы, связанные с террасами. «Террасы это очень красиво, но мы знаем такие примеры, когда рядом с эксплуатируемой кровлей пентхауса были выведены различные коммуникации (вытяжка, дымоудаление) и владельцы элитных квартир регулярно ощущали не самые приятные запахи», — говорит она. Кроме того, в таких случаях возникает вопрос доступа на эти кровли технических служб. Так, жильцы одного из элитных домов на Патриарших прудах уже который год судятся с владельцем пентхауса, утверждая, что его терраса затапливает нижние этажи, приводит пример эксперт.

Покупатели нашлись!

На каждый штучный товар находится свой покупатель. Для пентхаусов, по словам Жанны Лебедевой, чаще всего это мужчина в возрасте от 35 до 45 лет, собственник бизнеса или топ-менеджер промышленных компаний или звезда шоу-бизнеса. «Приобретение пентхауса для него не первая покупка жилья, а скорее покупка, подчеркивающая его высокий статус и финансовую обеспеченность», — считает эксперт.

Покупателю такого вида жилья важно ощущать себя обладателем чего-то эксклюзивного, поэтому важным фактором его приобретения является его престижность и возможность подчеркнуть высокий статус и финансовую обеспеченность его владельца, добавляет директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood Оксана Дивеева. Поэтому, кстати, пентхаусы не слишком часто покупают высокопоставленные чиновники, так как в большинстве случаев у них все равно нет возможности похвастаться своей покупкой, зато есть риск привлечь к себе ненужное внимание.

Таким образом, за некоторыми исключениями аудитория покупателей такого жилья не сильно отличается от стандартных покупателей элитной недвижимости, резюмирует Игорь Шубин. Единственное отличие может составлять возрастная категория, поскольку среди покупателей двухуровневых пентхаусов можно встретить меньше людей в возрасте, которым не очень удобно по нескольку раз подниматься и спускаться по лестнице в своей собственной квартире, и семей с маленькими детьми.

Продолжительность экспозиции пентхаусов на столичном рынке может варьироваться от месяца до нескольких лет, что, по мнению Жанны Лебедевой, не всегда благоприятно сказывается на ликвидности объекта. Однако все зависит от характеристик самого объекта, включая цену и месторасположение, а также от того, насколько грамотно будет организована рекламная кампания, не согласна Мария Литинецкая. В качестве примера она приводит пентхаус в «Клубном доме на Гиляровского», застройщик которого организовал своеобразную конференцию, пригласив желающих оценить фишку проекта — настоящий сад, расположенный на крыше данного дома. В результате квартира нашла своего покупателя практически в тот же вечер.

Цена вопроса

Как легко можно догадаться, стоимость пентхаусов отнюдь не низкая. В среднем, по данным Оксаны Дивеевой, она составляет от 11 до 40 тыс. долл за кв. м (см. таблицу актуальных предложений в конце текста). Именно по такой цене можно приобрести себе элитное жилье на верхних этажах ЖК «Итальянский квартал», Knightsbridge Private park, «Сады Пекина», «Приоритет», «Кленовый дом», «Садовые кварталы» и другие.

По данным компании IntermarkSavills, треть предложений на московском рынке пентхаусов сосредоточено в районе улицы Остоженка, за ней следует Арбат, набравший 21% от всего объема предложений, тре¬тье место делят Патриаршие пруды и Якиманка (по 13% всех объектов). «В среднем, в 12–13 млн долл. обойдется покупателю пентхаус на Остоженке или Патриарших прудах, для объектов, расположенных на Арбате и Якиманке, цифра будет несколько скромнее — примерно 8–9 млн долл.», — отмечают в компании.

В то же время, как отмечает Мария Литинецкая, сегмент пентхаусов до сих пор остается достаточно закрытым — не каждый застройщик раскрывает информацию о таких квартирах, поэтому оценить минимальные и максимальные цены очень сложно. По ее данным, одни из самых «дешевых» пентхаусов продаются в ЖК «Зодиак» в Покровском-Стрешневе, где их стоимость начинается от 78,9 млн рублей. Среди наиболее дорогих объектов можно привести в пример пентхаус площадью 506,9 кв. м в апарт-комплексе Golden Mile private residence на Остоженке, который стоит 805,97 млн рублей.

Впрочем, при формировании цены на пентхаусы можно выделить кое-какие нюансы. По словам Екатерины Тейн, в элитных домах в центральных районах пентхаусы, как правило, на 30–50% дороже, чем остальные квартиры в доме, а вот в бизнес-классе, где количество квартир в доме существенно больше, бывает даже такое, что цена за один квадратный метр в пентхаусе ниже, чем у остальных квартир за счет того, что застройщик готов давать скидку «за объем».

Безусловно, из-за высокой стоимости спрос на пентхаусы не является массовым, но все равно отличается завидной стабильностью. Ведь такое жилье не только подчеркивает материальный достаток своего владельца, но и обеспечивает максимально комфортные условия для жизни целевой аудитории. «По сути, пентхаус может отпугнуть покупателей только своей ценой», — резюмирует Мария Литинецкая.

Что дальше

Именно цена повлияла на появление на рынке новой тенденции, характеризующейся смещением спроса на пентхаусы с территории Москвы в сторону области и Новой Москвы, где можно найти относительно качественные предложения по более низкой цене. До настоящих пентхаусов им, конечно, далеко, но теперь почувствовать себя Карлсоном можно даже в эконом-классе за МКАД.

Например, в ЖК «Город Набережных» появились сравнительно недорогие пентхаусы в сегменте эконом-класса, представляющие собой двухуровневые квартиры на последних этажах семиэтажных домов с мансардами. Однако оценивать этот рынок как альтернативу столичным пентхаусам не приходится, так как неотъемлемым атрибутом любого пентхауса считается все-таки потрясающий вид и расположение на крыше высотного здания или здания в престижном районе, отмечает Андрей Марусов,. Кроме того, многие областные проект построены чуть ли не в «чистом поле» или в окружении массовой застройки и промышленных предприятий, что не добавляет областным «пентхаусам» видовых характеристик, соглашается директор по развитию DNA Realty Евгений Гуща.

В Москве тоже существуют предпосылки к снижению объемов подобного предложения. «Новые элитные дома с пентхаусами начнут появляться только в том случае, если власти разрешат строить высотные здания в центре Москвы», — поясняет Мария Литвинецкая. По ее словам, на западе в данном сегменте недвижимости наблюдается практически аналогичная ситуация, за исключением того, что там в большинстве случаев нет ограничений по высотности. Впрочем, добавляет Игорь Шубин, спрос на пентхаусы будет оставаться в любом случае, поскольку традиционно покупка элитной недвижимости является способом сохранения средств. И вполне возможно, что в будущем активно начнет формироваться вторичный рынок пентхаусов, когда их прежние владельцы будут уступать свои места более молодым и агрессивным покупателям.

Основные пентхаусы Москвы, предлагаемые к продаже

Источник: Welhome

Виктория Михайлова специально для Kvartiravmoskve.ru