Особенности альтернативных сделок

Валентина Клишина, руководитель отдела продаж новостроек «VSN REALTY»

В условиях экономики страны, российского рынка недвижимости и финансовых возможностях граждан, большинство жителей России имеют возможность купить квартиру только с помощью альтернативной сделки. Это когда покупателю квартиры прежде, чем ее купить необходимо, продать уже имеющееся жилье.

Альтернативная сделка является осовремененной схемой «купли-продажи». Она требует временных затрат, четкого понимания желания покупателя, идеального баланса интересов всех ее участников. И конечно, самое главное в такой сделки грамотный специалист по недвижимости, который будет вести клиента от начала до конца.

Самый распространённый вариант, когда один участник сделки продает квартиру второму участнику, который перед тем как купить квартиру продал свое жилье третьему участнику сделки — как вы понимаете, цепочка может быть очень длинной. Хороший риэлтор сделает все возможное, чтобы цепочка была как можно короче, он ускорит процесс, чтобы каждый участник альтернативной сделки успел продать и купить квартиру, не потеряв в деньгах, а иногда и саму квартиру.

Бывают и легкие «альтернативы», когда участвуют только 2 лица: один покупает, а другой продает. Как пример, первый купил квартиру на свои деньги или по военной ипотеки, второй либо вкладывает деньги в новостройку, либо деньги ему были нужны не для покупки квартиры.

Надо помнить. Альтернативная сделка — это всегда риск! В любой момент один из участников сделки может отказаться от участия в ней или в последний момент станет известно об не достающих документах на квартиру, без которых осуществить продажу и покупку недвижимости невозможно. Поэтому я повторюсь, самое главное для проведения такой «альтернативы» проверенное агентство недвижимости и грамотный специалист, который в случае любых форс-мажоров сможет выйти из положения.

В «VSN REALTY» мы не раз помогали клиентам купить квартиру посредством альтернативной сделки. Да, это сложная и временно затратная операция покупки квартиры, но для большинства граждан это единственный способ приобрести новое жилье, разъехаться с родителями, улучшить свои жилищные условия или сменить район.

Мандзяк Олеся, руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate

Альтернативная сделка заключается при одновременной продаже нескольких объектов, и когда их продажа зависит друг от друга. Как правило, такие сделки долговременные и технически более сложные, т. к. вся сделка может «развалиться», например, из-за одного недостающего документа у любого из участников.

Особенностью данных сделок является защищенность покупателя, поскольку он одновременно продает и покупает новую квартиру и сразу может в нее переехать, а также вкладывает денежные средства без потери на курсе доллара. Считаю, что альтернативные сделки будут актуальными всегда. Однако такой формат сделок чаще встречается в сегменте жилья эконом-класса, при продаже элитной жилой недвижимости ― довольно редко.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Альтернативные сделки или так называемые «цепочки» фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли-продажи. То есть данная технология подразумевает продажу старого жилья одновременно с покупкой нового. И вариантов здесь множество — одну квартиру меняют на другую, одну на две или две на одну и т. д. Чаще всего в подобных сделках участвуют 3–5 квартир, но иногда их количество доходит до 12.

Именно при помощи альтернативных сделок люди чаще всего решают жилищный вопрос, поскольку большая часть населения просто не может позволить себе покупку новой квартиры «с нуля» из-за высоких цен. Рынок недвижимости всегда отличался большим количеством альтернативных сделок. Конечно, до кризиса их было меньше (до 50%), поскольку доходы населения в то время активно росли. Однако сейчас доля альтернативных сделок увеличилась. На текущий момент она составляет около 70–80% от общего объема.

Альтернативные сделки всегда связаны с определенными сложностями. Во-первых, всегда существует риск развала «цепочки» — один из участников передумал, другой заболел, а третий вдруг захотел продать квартиру по более высокой стоимости. Чем больше звеньев у этой цепочки, тем сложнее сама сделка и вероятность провала всей операции возрастает. Во-вторых, альтернативную сделку практически невозможно провести самостоятельно, без помощи риэлтора. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров и т. д. В большинстве случаев довести сделку до логического конца может только грамотный специалист. В-третьих, в подобных операциях с квартирами очень сложно предугадать сроки. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год и более. Также не стоит забывать, что жилплощадь, участвующая в подобных сделках, зачастую дешевле обычных, свободных квартир на 5–10%.

Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс»

Сделка называется альтернативной, если клиент заключает с агентством или риэлтором договор на продажу имеющегося в собственности жилья и одновременно подписывает договор на приобретение другого объекта недвижимости. Ключи от нового жилья он получает только после того, как продана старая квартира. То есть по сути, альтернативная сделка предусматривает обмен квартир посредством сделки купли-продажи. В Москве более половины всех сделок с недвижимостью — альтернативные.

Причины, побуждающие собственников к заключению альтернативной сделки, могут быть разными. В большинстве случаев, это желание улучшить жилищные условия: например, увеличить площадь жилья, сменить место проживания на более комфортное. Кроме того, часто участниками таких сделок становятся бывшие супруги или конфликтующие члены семей, которым необходимо разменять одну общую квартиру на две или даже три отдельных. Есть и обратный вид альтернативной сделки — это съезд, когда продаются две (и более) квартиры, и вместо них приобретается одна. Довольно популярен и такой вид альтернативы, как продажа вторичного жилья и приобретение квартиры в новостройке — с доплатой или без, в зависимости от характеристик объектов, являющихся предметом сделки.

Основная особенность альтернативной сделки — это ее непредсказуемость. Чем больше квартир участвуют в цепочке, тем сложнее спрогнозировать, на какое время растянется весь процесс — порой на закрытие альтернативной сделки уходят месяцы. При этом все ее участники абсолютно зависимы друг от друга: если собственник одной из квартир внезапно отказывается от сделки, или у него возникают проблемы с документами, или меняются жизненные обстоятельства — страдают все стороны, участвующие в «альтернативе».

Селютина Ольга Викторовна, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»

Суть альтернативной сделки в том, что человек продает одну квартиру и сразу же покупает другую, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости. В данной ситуации собственник квартиры выступает, как в роли продавца своей квартиры, так и в роли покупателя новой. В таких сделках могут участвовать от 3 квартир, а иногда и больше, что лишний раз доказывает сложность процесса, сколько требуется знаний и умений от риэлтора, сколько нервных затрат — от всех участников сделки. Ведь чем длиннее цепочка, тем легче ее можно «развалить», как карточный домик. Сам процесс может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. Невозможно предсказать, сколько в сделке будет участников и, соответственно, на какое время растянется процесс поиска покупателя на квартиру и ее альтернативы.

На протяжении многих лет процент альтернативных сделок по отношению к сделкам купли-продажи не уменьшается. Основными причинами таких сделок являются разводы, необходимость в раздельном проживании, раздел имущества между наследниками, супругами, улучшение жилищных условий, расселение, съезды и т. п. В нашей компании альтернативные сделки занимают 80% от общего количества заключаемых сделок. В практике нашей компании, занимались расселением большой семьи, проживающей в трехкомнатной квартире, на юго-западе Москвы. Площадь квартиры составляла 80 кв.м. в хорошем доме, возле метро. В квартире на тот момент проживали родители, взрослая дочь, сын с женой и маленьким ребенком. Родители предпочли остаться в этом районе, для них подобрали однокомнатную в 9-ти этажном «хрущевском» доме. Дочери подобрали однокомнатную в Чертаново в новом доме, часть денег она взяла в ипотеку. Сыну с семьей подобрали двухкомнатную в Химках, у них была небольшая часть денег на доплату.

Сложность заключается в том, что нужно увязать в цепочку за определенное время несколько квартир. Если по какой-то квартире люди отказываются, разваливается вся сделка. В «нашей» квартире часть была оформлена на ребенка — нужно было получать разрешение соответствующих органов. Сделки по Москве и Подмосковью регистрируются отдельно. Нужно было договориться, чтобы нас подождали продавцы Химок. Чем больше таких моментов, тем сложнее сделать сделку, так как нужно договориться и найти компромисс между всеми участниками, а также все юридически грамотно оформить.

Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»)

Альтернативную сделку часто ошибочно считают сделкой обмена. Между этими двумя понятиями есть разница: в рамках сделки мены владельцы двух квартир производят встречный обмен, передавая все права и обязанности, но без использования денег (точнее, деньги могут фигурировать только как компенсация одному из участников сделки в случае, если квартиры признаны неравноценными). При альтернативной сделке одна квартира продается, другая сразу же покупается. Все расчеты ведутся с использованием денег. Преимущество здесь в том, что не нужно искать покупателя, которого полностью устроит именно данная квартира, и который располагает, в свою очередь, квартирой, идеальной для продавца. Такие совпадения весьма редки. В случае альтернативы выбор ведется из десятков тысяч вариантов, как и при «простой» покупке.

Доля альтернативных сделок на рынке жилья стабильно велика. Чаще всего покупатели продают одну квартиру, чтобы купить другую — за исключением случаев, когда продаваемая квартира — наследство или актив, в который ранее были вложены средства. Данные по этой доле сейчас — порядка 70% от всех сделок на рынке.

Сложность альтернативы — главным образом, в сроках и количестве участников. Часто такие сделки осуществляются с формированием «цепочки» покупателей — в результате количество участников может достигать 10 человек и более. При таком числе сторон риск развала сделки по причине, например, изменившихся обстоятельств одной из сторон весьма высок. Часто процесс заключения альтернативной сделки растягивается на месяц и дольше.

Самые распространенные мотивы альтернативных сделок — приобретение жилья в новом современном доме, переезд в другой район, размен большой квартиры либо, наоборот, покупка на семью квартиры бОльшей площади после продажи нескольких квартир (комнат). Встречаются также случаи переезда из Москвы в Подмосковье с существенным улучшением жилищных условий.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

Альтернативными принято называть сделки, когда продавец вместо получения денег в результате продажи квартиры сразу же покупает другой объект недвижимости. Такая сделка может быть многоступенчатой. В нашей практике таких ступеней максимально было пять, однако, это далеко не предел. Многоступенчатые сделки наиболее распространены в низких бюджетах, то есть квартирах эконом-класса.

Особенностью таких сделок является условный, взаимозависимый характер всех ее ступеней. То есть, если по каким-либо причинам один из участников сделки выходит из игры, то чаще всего вся цепочка разваливается. Иногда, конечно, удается найти подходящий вариант и заменить звено, но такое бывает не часто. Только если вариант ходовой и на рынке есть подобные.

К сожалению, у нас был случай, когда плоды длительной работы были уничтожены прямо перед сделкой. Один из продавцов передумал продавать квартиру, решив, что сам в ней поживет. Многочисленные увещевания и ссылки на временные и не только расходы по подготовке, отработке всех справок и согласований, разработке документов, проверке квартир, понимания не встретили. Продавец вернул аванс и был таков.

Альтернативные сделки требуют серьезной подготовки и опыта от риэлтора, умения убеждать, обходить острые углы. Важно держать в уме запасные варианты и быть готовым пустить их в ход. Я бы сказал, что это «высшая лига».