Паркинг — неотъемлемая составляющая жилого комплекса. Вне зависимости от того, является человек автовладельцем или нет, он скорее предпочет, чтобы у каждой машины было свое место, а тротуары освободились от припаркованного транспорта. И в первую очередь это зависит от цены и размеров парковки.
О том, по каким принципам рассчитывается стоимость и количество парковочных мест для нового проекта рассказали эксперты рынка недвижимости:
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат»
Вопросы:
1. Ожидается ли пересмотр установленных нормативов и нововведения со стороны Правительства относительно организации парковки жилых комплексов?
2. Из чего складывается стоимость парковочного места? Какие рекомендации можно дать автовладельцам на этапе выбора квартиры в жилых комплексах одной категории и покупке машиноместа?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
1. Известно, что в Подмосковье новые правила градостроительного проектирования, которые вступили в силу с января 2014 года, предусматривают наличие в новостройках паркингов из расчета минимум 1 машино-место на семью.
Что касается Москвы, скорее всего, нормативы также будут пересматриваться, однако о точных планах пока не известно. Если власти решат ввести подобную норму (1 машино-место на 1 квартиру/апартамент), со сложностями могут столкнуться компании, занимающиеся редевелопментом бывших промышленных и ведомственных зданий под жилье: существующая территория не позволит обеспечить машино-местами все апартаменты, а подземный паркинг значительно увеличит себестоимость проекта.
2. В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса машино-места застройщиком реализуются практически по себестоимости, которая напрямую зависит от конструктива строительства: наземный ли это паркинг, многоярусный гараж из легких металлоконструкций или капитальный подземный паркинг. Строительство подземной стоянки обойдется в 500–700 тыс. рублей за 1 машино-место (в Подмосковье). Место в многоярусном наземном гараже дешевле почти в два раза — порядка 300 тыс. рублей. В Москве подземный гараж будет стоить около 800 тыс. — 1 млн рублей за место и дороже (в зависимости от расположения и цены участка, на котором строится дом).
На этапе выбора квартиры покупателю стоит изучить ситуацию с парковками: как минимум, застройщик может обозначить планы строительства паркинга в проектной декларации и указать количество планируемых к сдаче машино-мест. На этапе продаж, как правило, уже известно, какого типа парковка будет предусмотрена, сколько машино-мест будет приходиться на квартиру. Если семья не планирует покупать машино-место, но оно необходимо, можно рассмотреть вариант аренды: место на открытой стоянке можно арендовать приблизительно за 3000 рублей в месяц, в подземном паркинге — за 10–15 тыс. рублей (в зависимости от жилого комплекса).
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
1. По существующим нормативам в домах эконом-класса на 1 квартиру застройщик должен построить 1 машиноместо, в домах бизнес-класса — 1,7 машиноместа, а в элитных домах — 2 машиноместа. Сегодня многие застройщики, вне зависимости от класса комплекса, строят подземные паркинги. С одной стороны это экономит место, позволяет реализовать принцип «двор без машин», улучшает визуальные характеристики ЖК, но с другой строительство подземного паркинга процесс достаточно сложный и дорогой, в результате чего средняя стоимость машиноместа в таком паркинге находится в районе 1–1,5 млн. рублей для жилых комплексов комфорт-класса в Подмосковье и раскупаются они существенно медленнее квартир. Часто встречаются случаи, когда дом уже год-два как полностью заселен, квартир от застройщика давно нет, а машиноместа все еще допродаются. В конце 2013 года столичные власти заявили, что возможно от навязывания проектирования подземных паркингов откажутся в пользу наземных. Этот тип организации парковки менее затратный, машиноместо в них в зависимости от конкретных характеристик может стоить порядка 350 — 700 тыс. рублей. Однако необходимо понимать, что это может носить исключительно рекомендательные меры, ведь именно застройщику придется выделять из пятна застройки место под наземный паркинг в ущерб квадратным метрам жилья.
2. Стоимость машиноместа складывается из общих затрат на строительство парковки, размера машиноместа, его расположения внутри паркинга. На цену также влияет оснащение паркинга, которое в домах разных классов может быть различным. Например, в домах эконом- и комфорт-класса все как правило делается по стандарту, чтобы не удорожать проект — КПП, системы навигации, пожаротушения, дымоудаления. В домах более высоких ценовых сегментов в паркинге может быть собственная мойка и автосервис. При покупке квартиры и понимании того, что машиноместо также необходимо, мы бы посоветовали рассматривать жилые комплексы, где есть возможность приобрести квартиру и машиноместо вместе, единым пакетом. При таком подходе можно существенно сэкономить. Например, в UP-квартале «Западное Кунцево», который расположен в 2-х километрах от МКАД на западе области однокомнатная квартира с одним машиноместом в подземном паркинге стоит в среднем 5,6 млн. рублей, а без машиноместа — 5,1 млн. рублей, тогда как машиноместо отдельно — 1,1 — 1,4 млн. рублей.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
1. Правительство уже давно установило жесткие нормативы обеспеченности жилья паркингами, и каких-либо пересмотров в данном отношении пока не ожидается. В частности, в соответствии с Постановлением правительства Москвы № 769-ПП от 04.10.2005 г., при застройке территории жилыми домами II категории (30 кв. м общей площади на жителя) коэффициент обеспеченности на одну квартиру равен 1 м/м, при застройке жилыми домами I категории (30–50 кв. м на человека) проект должен предусматривать не менее 1,7 машиноместа на квартиру. В домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 человека) — не менее 2 машиномест на квартиру. Соответственно, у девелоперов есть два варианта решения этого вопроса — строительство подземного или крытого наземного паркинга. И это правильная практика, так как гостевой стоянки на придомовой территории в любом случае будет недостаточно.
2. Стоимость строительства зависит от вида паркинга, инженерно-геологических условий участка, количества машиномест и т. д. Например, себестоимость многоуровневого подземного паркинга, в среднем, начинается от 25 тыс. рублей за кв. м, а наземного (холодного) — от 17 тыс. рублей за кв. м.
Безусловно, подземные паркинги в ЖК наиболее комфортны, поскольку собственник может попасть в квартиру, не выходя на улицу. И если бы у девелоперов была такая возможность, они, конечно, сооружали бы в каждом проекте стоянку для автомобилей под землей. Однако строительство такого паркинга — дорогое удовольствие. Когда речь идет о крупном ЖК, то для того чтобы выйти на заявленный властями показатель обеспеченности парковками, пришлось бы существенно уйти под землю и организовать несколько уровней (от 3 и более). Поэтому подземные паркинги чаще всего встречаются в проектах высокого ценового диапазона. Соответственно, подобные решения не подходят покупателям, имеющим ограниченный бюджет.
Наземный крытый паркинг, возможно, менее комфортное решение для покупателей жилья, однако себестоимость строительства такого объекта существенно ниже. Поэтому те застройщики, которые стараются минимизировать свои затраты (особенно это касается новостроек эконом-класса), сооружают наземные паркинги, стоимость машиноместа в которых более приемлема для потребителей.
Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»
2. Стоимость машиноместа в первую очередь зависит от типа паркинга (подземный/надземный) и площади машиноместа. Чем оно больше, тем выше стоимость. На цену также влияет расположение парковочного места в паркинге.
Наиболее дорогостоящие места в надземном паркинге находятся на 1уровне, а в подземном — на -1 уровне. На других этажах стоимость ниже и в свою очередь зависит от близости лифта к парковочному месту.
При покупке машиноместа следует учитывать, что в дальнейшем последуют ежемесячные платежи за эксплуатацию, устанавливаемые управляющей компанией.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
1. Пересмотр установленных нормативов ожидается, но в отношении Подмосковья, а не Москвы. В частности, власти хотят ввести правило, согласно которому обеспеченность парковочными местами в новых областных проектах должна быть не меньше одного машиноместа на квартиру (сейчас — 0,3–0,5). И данное изменение — вполне закономерное событие. Таким образом власти хотят привести градостроительные нормы во всем Московском регионе к единому стандарту. В той же столице сейчас действуют более жесткие правила, чем в Подмосковье — не менее одного мащиноместа на квартиру.
Вообще, проблема с парковками в области — достаточно масштабная. Огромное количество жителей Подмосковья работает в столице, у многих есть личные автомобили. Зачастую даже каждый взрослый член семьи имеет свою машину, а паркингов не хватает. Поэтому изменение номы обеспеченности машиноместами — это правильная практика.
2. Паркинг — это инженерный объект со своей себестоимостью, которая складывается из расходов на приобретение участка, строительные материалы, подведение коммуникаций (если они нужны). Также в итоговую цену застройщик обычно вкладывает так называемую стоимость денег, так как машиноместа, как правило, продаются долго.
В данном случае все сильно зависит от сегмента. В эконом- и комфорт-классе наличие подземного или наземного паркинга не является критичным показателем, так как для покупателей в данном сегменте бюджет всегда на первом месте. Более того, некоторым паркинг даже и не нужен. Например, пенсионеры, которые переезжают в Новую Москву, вряд ли будут заинтересованы в приобретении отдельного машиноместа, если автомобиля у них и в помине нет. Если же речь идет о более дорогом сегменте, то паркингу следует уделить особое внимание. И желательно, конечно, чтобы он был подземным.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
1.Согласно действующим нормативам в Москве общее количество требуемых парковочных мест определяется исходя из категории комфортности жилья (МГСН 1.01–99):
- при застройке жилыми домами II категории (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,0 машиноместа на квартиру;
- при застройке жилыми домами I категории (с обеспеченностью общей площадью от 30 до 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,7 машиноместа на квартиру;
- при застройке жилыми домами повышенной комфортности (с обеспеченностью общей площадью свыше 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 2,0 машиноместа на квартиру.
Необходимо отметить, что данные требования в целом соответствуют требованиям рынка. О планируемом пересмотре данных нормативов ни в сторону «упрощения», ни в сторону «ужесточения» я не слышала.
2. Стоимость парковочного места зависит от класса комплекса, его местоположения, типа парковочных мест. Наиболее высокие цены соответствуют элитным комплексам, расположенным в центре города (здесь цены доходят до $250 тыс. за мм), при удалении к периферии и понижении класса комплекса цены, соответственно, снижаются.
В рамках паркинга одного комплекса цены могут отличаться в зависимости от типа машиномест — независимые/зависимые, клаус*, размера машиномест, уровня их расположения, а также близости к лифтовым группам, наличия ограничений по парковке и пр.
Бывают зависимые машиноместа — это когда одно за другим, независимые — отдельное, клаус- тоже зависимые, но одно над другим. Самое дорогое — независимое машиноместо.
Если говорить о высокобюджетном жилье, то здесь наличие подземного паркинга с достаточной обеспеченностью машиноместами является одним из ключевых требований при выборе квартир. Иными словами, комплекс без машиномест в данном сегменте не будет пользоваться спросом.
Подземный паркинг предусмотрен во всех объектах корпорации «Баркли». При этом в жилых комплексах бизнес-класса мы ориентируемся на показатель 1,5–1,7 м/м на квартиру, в комплексах премиум и элитного класса — 2 м/м на квартиру. Политикой компании определено, что машиноместа в комплексах реализуются параллельно квартирам, т. е. при покупке квартиры приобретение машиноместа является обязательным.
Ольга Магилина, директор Департамента маркетинга ООО «Магистрат»
1. В соответствии с действующими сегодня правилами проектирования и строительства жилья, при возведении объектов эконом-класса на каждую квартиру должно приходиться как минимум одно машиноместо, в бизнес-классе и выше — не менее двух. Кроме того, должна быть организована гостевая стоянка.
Не секрет, что парковочные места не всегда легко продаются, и, поэтому, указанные требования девелоперами зачастую не соблюдаются. Основными причинами низкого спроса становятся дороговизна и опасения по поводу будущих эксплуатационных расходов. Но, главное, у наших граждан нет соответствующей привычки, или, можно сказать, культуры приобретения места под автомобиль. К тому же, как правило, нет и острой необходимости — штрафы за неправильно припаркованную машину реально действуют только в центральных зонах города. Однако, надо понимать: в Москве зарегистрировано уже около 5 млн автомобилей, и с учетом дальнейшего прогнозируемого роста их количества при отсутствии соответствующей парковочной инфраструктуры, город просто встанет. Решать проблему так или иначе придется, и, естественно, солидную часть этой «головной боли» мэрия хочет переложить на застройщиков. Я думаю, нормы будут ужесточаться — это требование времени. Однако хотелось бы, чтобы параллельно город тоже шел на уступки, например, при определении цен на земельные участки.
2. Формирование цен на машиноместа мало чем отличается от соответствующего процесса в случае с квартирами. Стоимость парковочного места зависит от его площади и положения в паркинге. Влияет, естественно, локация жилого комплекса, в котором находится машиноместо, и его класс, наличие системы безопасности, автоматизации и сопутствующих услуг (автомойки и т. д.). Если девелопер понимает, что в данном районе существуют объективные трудности с бесплатными парковками (например, в центре города, зонах плотной застройки), он может заложить в стоимость «надбавку» за дефицит. Если подобных проблем нет — будет вынужден при помощи всевозможных акций и скидок стимулировать покупателей квартир к приобретению машиномест, поскольку кроме жильцов, они (за редким исключением) никому не нужны.
Ну и, понятно, никто не отменял вопроса себестоимости. Одно дело, если речь об организации стоянки на территории комплекса и совсем другое, если о подземном паркинге, хотя бы двухуровневом. Подземное строительство — весьма затратное. Себестоимость возведения минусовых этажей растет пропорционально глубине: в среднем на 10–15% для минус первого и на 25% — для минус второго уровня. Углубление же на три этажа приводит к удорожанию уже на 40%. Увеличивает затраты также установка различного рода инженерных систем (отопительных, вентиляционных) и лифтов.
В целом же задача ценообразования в данном случае напрямую связана с приоритетами маркетинговой политики компании. Опытный девелопер может с точностью до процентов предсказать необходимое для того или иного объекта количество машиномест (с учетом его объема, местоположения, классности и т. д.). И в дальнейшем скорость реализации машиномест легко регулируется с помощью цены. Если в какой-то момент требуется продать побольше — можно сделать скидку или объявить спецпреложение на конкретные лоты. Если же задачи продать быстро нет, стратегия будет совершенно противоположной.
Комментировать